Das Baulastenverzeichnis: Was ist das und was steht drin?

Kennen Sie jemanden, der ein paar Leichen im Keller hat? Bei Immobilien kommt dies im übertragenen Sinne vor, wenn sich bestimmte Lasten auf einem Grundstück befinden, die im sogenannten Baulastenverzeichnis vermerkt werden. Warum es so wichtig ist, dieses Baulastenverzeichnis vor dem Kauf einer Immobilie zu kennen, erfahren Sie von uns im folgenden Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

1. Was sind Baulasten im Baulastenverzeichnis?
2. Wie entstehen Baulasten?
3. Welche Arten von Baulasten gibt es?
4. Einsicht ins Baulastenverzeichnis
5. Fazit
FAQ - Häufige Fragen

Jedes Grundstück weist eine Vergangenheit auf und in vielen Fällen wird diese dokumentiert und an den nächsten Besitzer in Form eines Schriftstücks weitergereicht. Das kann aber auch dazu führen, dass das Grundstück nur eingeschränkt genutzt werden kann. Um immer darüber informiert zu sein, was Sie auf Ihrer zukünftigen Immobilie tun und lassen können, sollten Sie unbedingt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen. In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen, was genau in dem Verzeichnis steht, wie solche Lasten entstehen und wie Sie einen Auszug aus dem Verzeichnis erhalten können.

Was sind Baulasten im Baulastenverzeichnis?

Im Baulastenverzeichnis steht, welche öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen mit einem Grundstück verbunden sind. Es wird von der lokalen Baubehörde geführt. Die Verpflichtungen sind an den Eigentümer gerichtet, der bestimmte Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen hat. Häufig bestehen baurechtliche Verpflichtungen gegenüber einem Dritten, meist dem Nachbarn, indem zum Beispiel gewisse Abstandsflächen eingehalten werden müssen oder Zufahrten auf dem Lageplan geregelt sind. Ist eine Baulast für ein Grundstück eingetragen, dann geht diese beim Kauf an den neuen Besitzer über. Daher ist es vor dem Kauf einer Immobilie wichtig, in das Baulastenverzeichnis Einsicht beim Amt für Bauordnung zu bekommen. Durch die Erteilung von Auskünften erhalten Sie somit alle wichtigen Informationen, um mögliche Vorhaben rund um Ihre Bebauungen rechtlich durchführen zu können.

Das Baulastenverzeichnis müssen Sie vom Grundbuch unterscheiden. Eine Baulast im Baulastenverzeichnis existiert unabhängig davon, weshalb die Baulasten eines Grundstücks nicht auf dem jeweiligen Grundbuchblatt auffindbar sind. Während ein aktueller Grundbuchauszug verrät, welche privaten Verpflichtungen oder Vereinbarungen eingetragen sind, handelt es sich beim Baulastenverzeichnis um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen. Das Baulastenverzeichnis ist eine Angelegenheit der Städte, Gemeinden und Landkreise. Es wird von der jeweiligen lokalen Bauaufsichtsbehörde geführt. Die rechtliche Grundlage ist bei der zuständigen Stelle der jeweiligen Landesbauordnung der Bundesländer vorzufinden.

Wie entstehen Baulasten?

Wenn der Grundstückseigentümer eine Baugenehmigung beantragt, kann es sein, dass diese von der Baubehörde abgelehnt wird, weil eine Baulast dafür nötig wäre. Der Bauherr ist aber in der Lage, diese Baulast in Kauf zu nehmen, um dennoch eine Baugenehmigung für eingetragene Baulasten zu erlangen. Dafür muss er einen ausgefüllten Baulastantrag und eine Einverständniserklärung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorlegen können. Aber Vorsicht! Wenn die Baulast einmal in das Verzeichnis aufgenommen wurde, kann sie nicht so leicht wieder entfernt werden. Damit der Eintrag gelöscht wird, brauchen Sie die schriftliche Zustimmung der Behörde, die nur dann erfolgt, wenn kein Interesse mehr an der Existenz der Baulast besteht. Die Löschung muss aktiv eingefordert werden, sonst bleibt die Baulast bestehen, auch wenn der Grund bereits entfallen ist.

Welche Arten von Baulasten gibt es?

Ob angrenzendes Grundstück oder die genaue Abstandsfläche zum Grundstück – es gibt verschiedene Arten von Baulasten. Diese sind vor allem auch dann wichtig, wenn es um das Nachbarschaftsrecht  geht. Im Idealfall verstehen sich Nachbarn aber so gut, dass sie sich sogar gegenseitig Nachbarschaftshilfe anbieten, wenn es um bestimmte Baulasten geht. Im Folgenden haben wir Ihnen eine kurze Auflistung mit einigen Beispielen zusammengestellt.

Abstandsflächenbaulast

Bei der Abstandsflächenbaulast handelt es sich um die Verpflichtung, bestimmte Flächen vom eigenen Grundstück nicht zu bebauen, um genug Abstand zum Nachbargrundstück zu haben. Das gilt zum Beispiel beim Hausanbau vor allem für Außenwände, die sich in der Nähe des Nachbarn befinden.

Stellplatzbaulast

Sie sind verpflichtet zu dulden, dass Dritte die Stellplätze auf Ihrem Grundstück nutzen können. Natürlich dürfen Sie dafür aber auch Geld verlangen. Zu den Stellplätzen zählen häufig Parkflächen für Autos.

Überfahrbaulast

Sie dulden, dass die Zufahrt zum benachbarten Grundstück über Ihr eigenes verläuft. So können beispielsweise Feuerwehrautos schneller zum anderen Grundstück gelangen, wenn ein Brand ausbricht.

Anbaubaulast

Sie verpflichten sich, direkt an das Gebäude des Nachbarn anzubauen, das an ihre Grundstücksfläche grenzt. Bei Wohnhäusern ergibt sich somit optisch eine geschlossene Einheit, wodurch in Städten auch optimal der Platz genutzt wird.

Vereinigungsbaulast

Sind Sie Eigentümer von zwei benachbarten Grundstücken, dann verpflichten Sie sich, die Baulast der Grundstücke aus baurechtlicher Sicht einheitlich behandeln zu lassen. Das ergibt Sinn, wenn Sie zum Beispiel ein Gebäude auf beiden Flächen bauen lassen wollen.

Einsicht ins Baulastenverzeichnis

Sie möchten ein Grundstück kaufen und wollen nun in Erfahrung bringen, ob Baulasten mit der Immobilie verbunden sind. Schließlich gehen die Baulasten beim Verkauf einer Immobilie an den Käufer über. Wie gehen Sie am besten vor? In der Regel gilt, dass nur Menschen mit berechtigtem Interesse das Baulastenverzeichnis einsehen können. Das gilt sowohl für Grundstückseigentümer als auch für Kaufinteressenten. Für letztere kann es aber sein, dass eine Vollmacht des Grundstückseigentümers nötig ist. Haben Sie die nötigen Unterlagen, die Ihre lokale Behörde von Ihnen verlangt, dann können Sie einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis schriftlich beantragen. Es ist sinnvoll, sich vorher darüber zu informieren, welche Unterlagen Ihre Behörde von Ihnen verlangt. Meistens sind die erforderlichen Formulare online abrufbar.

Während eine mündliche Auskunft meist kostenfrei ist, können bei einem schriftlichen Auszug Gebühren anfallen. Die Höhe hängt unter anderem davon ab, wie viele Baulasten auf dem Grundstück lasten. Häufig liegt der Betrag zwischen 20 und 150 Euro. Das Einsehen in das Baulastenverzeichnis ist besonders wichtig, weil dadurch massive Einschränkungen für die Bebauung des Grundstücks entstehen können. Zudem kann der Verkäufer nur dann für die Einschränkung durch die Baulasten verantwortlich gemacht werden, wenn Sie nachweisen können, dass er mutwillig die Existenz der Baulasten verschwiegen hat. Es gehört auch nicht zu den Aufgaben des Notars, dass er im Rahmen eines Kaufvertrags das Baulastenverzeichnis konsultieren muss. Das bedeutet, dass Sie unbedingt selbst ein Auge darauf haben sollten, denn das kann den Wert einer Immobilie erheblich senken. Mit unseren Ratschlägen können Sie aber als Verkäufer den Wert Ihrer Immobilie steigern.

Fazit

Baulasten führen für den Grundstücksbesitzer zu Verpflichtungen, denn dieser muss auf seinem Grundstück bestimmte Dinge dulden, durchführen oder unterlassen. Daher ist es wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie das Baulastenverzeichnis aufzusuchen. Hierfür sind die lokalen Baubehörden zuständig. Meist kostet eine schriftliche Auskunft etwas, aber es lohnt sich, das Geld zu investieren, da Baulasten zu erheblichen Nutzungseinschränkungen des Grundstücks führen können. Zudem lohnt sich auch ein Blick ins Altlastenverzeichnis, um zu überprüfen, ob sich Ihr Grundstück auf verschmutztem Boden befindet. Bei weiteren Fragen stehen Ihnen gerne unsere Finanzexperten zur Seite, die sich umgehend um Ihr Anliegen kümmern.

Häufig gestellte Fragen

Werden in jedem deutschen Bundesland Baulastenverzeichnisse geführt?

Alle Bundesländer außer Bayern führen ein Baulastenverzeichnis. In Bayern werden die Baulasten in das Grundbuch eingetragen.

Was zahle ich für die Beantragung einer Baulast?

Leider gibt es dafür keine eindeutige Antwort. Die Kosten können je nach Baulast variieren. Da das Baulastenverzeichnis auf kommunaler Ebene geführt wird, kann das je nach Region ebenso zu Unterschieden bei den Kosten führen. Der Träger ist meist derjenige, der sie auch beantragen möchte.

Wann sollte ich eine Baulast beantragen?

Das hängt ganz vom Einzelfall ab! Auf jeden Fall sollten Sie sich mit jemandem in Verbindung setzen, der sich mit den öffentlich-rechtlichen Grundlagen auskennt, bevor Sie eine Baulast eintragen lassen. Denn es ist zwar sehr leicht eine zu beantragen, aber das Löschen der Baulast ist häufig mit aufwendigen Schritten verbunden.