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Aufbau des Grundbuchs und Grundbucheintrag beim Teilverkauf

Bild Grundbucheintrag
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Aufbau des Grundbuchs und Grundbucheintrag beim Teilverkauf

Im Grundbuch steht die Person, die der Eigentümer der Immobilie ist. Doch wie läuft eigentlich der Grundbucheintrag bei einem Teilverkauf ab? Viele potenzielle Kunden stellen sich diese Frage. Um Ihnen einen Einblick zu geben, erklären wir Ihnen, wie das Ganze bei einem Teilverkauf abläuft und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Inhaltsverzeichnis
1. Was steht im Grundbuch
2. Inhalte des Grundbucheintrags

   a. Bestandsverzeichnis
   b. Abteilung I.
   c. Abteilung II.
   d. Abteilung III.
3. Löschung von Eintragungen
4. Ablauf eines Immobilienerwerbs im Grundbuch
5. Der Grundbucheintrag beim Volksbank Immobilen-Teilverkauf
   a. Nießbrauch an zweiter Stelle
   b. Nießbrauch auf Miteigentumsanteil
   c. Kosten der Grundbucheintragung beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf

6. Fazit: Abgesichert durch notarielle Urkunde und im Grundbuch dokumentiert

 

Da wir so transparent wie möglich sein wollen und Sie als potenziellen Verkäufer über alle Eckdaten des Teilverkaufs aufklären möchten, haben wir zudem die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs für Sie aufgelistet. So können Sie für Ihre individuelle Situation entscheiden, ob ein Teilverkauf infrage kommt.

 

Was steht im Grundbuch?

Ein Grundstück wird mit allen Rechten und Belastungen (soweit diese notariell vereinbart wurden) in einem amtlichen Register, dem Grundbuch, erfasst. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks, Nutzungs- und Nießbrauchrechte, sowie Grundpfandrechte, die sich in Hypotheken oder Grundschulden klassifizieren, eingetragen. Das jeweilige Grundbuch wird von den Grundbuchämtern der Amtsgerichte geführt und liegt elektronisch vor.

Über den Grundbuchauszug können Sie Ihr Grundbuch einsehen. Diesen benötigen Sie beispielsweise, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten. Beantragen können Sie den Auszug in einfacher oder beglaubigter Form beim Grundbuchamt des für Ihre Immobilie zuständigen Amtsgerichts.

 

Inhalt des Grundbucheintrags

Wie viele offizielle Dokumente, folgt auch das Grundbuch einem spezifischen Aufbau: Neben einem Deckblatt, einleitenden Informationen über das Amtsgericht, dem Bezirk des Grundstücks und Nummer des Blattes sind das Verzeichnis des Bestandes sowie die Abteilungen I, II und II| im Grundbuch aufgelistet.

 

a. Bestandsverzeichnis

In diesem Verzeichnis finden Sie die Angaben zur Lage des Grundstücks mit Flurstück, Flurnummer, Gemarkung, sowie die Grundstücksgröße. Zusätzlich werden bei Bedarf Rechte eingetragen, die mit dem Anwesen einhergehen (auch Herrschvermerke genannt). Dazu zählen:

  • Wegerechte
  • Kanalleitungsrechte
  • Wohnrechte
  • Nutzungsrechte

 

Weiterhin stehen darin Veränderungen des Grundstückes (z. B. Grundstücksteilungen oder -zusammenlegungen).

 

b. Abteilung I

In diesem Teil des Grundbuchs sind alle Eigentümer vermerkt und die Beschreibung, warum diese zum Eigentümer wurden (z. B. durch Schenkungen, Kauf, Erbanspruch oder Zwangsversteigerungsverfahren). Bei einem Teilverkauf bleiben Sie weiterhin als Eigentümer in Abteilung I ersichtlich.

 

c. Abteilung II

Dieser Bereich befasst sich mit den Lasten und Beschränkungen, die auf einem Grundstück eingetragen sind. Lasten stehen in Verbindung mit dem Grundstück und schränken dessen Verwendung ggf. ein. Zu den Lasten zählen unter anderem:

  • Wohnrecht
  • Nießbrauchrechte
  • Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Stromleitungsrechte)
  • Vorverkaufsrecht
  • Erbbauzins
  • Sanierungsvermerk (die erlassene Sanierungssatzung ist zu beachten, wenn die Immobilie z. B. umgebaut werden soll)

 

In diesem Bereich ist auch das mit dem Teilverkauf verbundene Nießbrauchrecht angelegt. Dieser Nießbrauch gewährt Ihnen das Recht, weiterhin die von Ihnen bewohnte Immobilie alleine zu nutzen, obwohl ein weiterer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und berechtigt Sie ggf. Erträge aus der Immobilie zu erwirtschaften (z. B. Mietzahlungen). Dieses Recht kann weder vererbt noch verkauft werden und endet mit dem Tod des Nießbrauchers.

Beschränkungen sind nicht mit dem Grundstück verbunden, sondern erschweren bzw. verhindern, dass der Eigentümer seine Eigentumsrechte am Grundstück uneingeschränkt ausüben kann. Zu den Beschränkungen zählen unter anderem:

  • Auflassungsvormerkungen (z. B. Einigung auf Kaufvertrag)
  • Nacherbenvermerk (ein Objektverkauf ist ohne Zustimmung des Nacherben ggf. nicht möglich)
  • Zwangsversteigerungsvermerk

 

Wichtig: An dieser Stelle ist jedoch Vorsicht geboten: All die in der zweiten Abteilung eingetragenen Vermerke können finanzielle Folgen mit sich bringen. Demnach können u. a. Einschränkungen der Grundstücksnutzung durch Wegerechte oder ein eingetragener Nutznießer einen negativen Einfluss auf den Grundstückswert ausüben.

 

d. Abteilung III

In dieser Abteilung werden alle Grundpfandrechte (Grundschulden oder Hypotheken) eingetragen. Die Grundpfandrechte dienen einem Dritten (regelmäßig Banken oder Versicherungen) als Sicherheit für z. B. zum Erwerb der Immobilie gewährten Kredite. Wie in Abt. I oder II stehen auch hier sämtliche Veränderungen vermerkt, die die eingetragenen Grundpfandrechte betreffen.

 

Löschung von Eintragungen

Sobald eine Eintragung in den Abteilungen I – III nicht mehr gültig ist, kann diese gelöscht werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und ein Eigentümerwechsel stattfindet (dann wird der bisherige Eigentümer gelöscht). Ist Ihr Immobilienkredit abgezahlt, können Sie diese Schuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Jedoch ist auch für die Löschung einer Eintragung eine notarielle oder öffentliche (beglaubigte bzw. beurkundete) Urkunde erforderlich und muss beim zuständigen Grundbuchamt (durch den Eigentümer) eingereicht werden. Diese gelöschten Einträge sind rot unterstrichen, damit jeder sie im Nachhinein nachvollziehen kann.

 

Ablauf eines Immobilienerwerbs im Grundbuch

Im Standardfall eines Hauskaufs wird nach Beurkundung eines Kaufvertrages (d. h. alle Beteiligten haben die Notarurkunde unterschrieben) zugunsten des Käufers vom Notar ein Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung für das Grundstück beim Amtsgericht gestellt. Viele Kunden nehmen vor dem Kauf einen Kredit auf, für den der Kreditgeber als Sicherheit die Eintragung eines Grundpfandrechtes auf die erworbene Immobilie wünscht. Dieses Grundpfandrecht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.

Haben Sie den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer beglichen? Sobald der Notar den Eigentumsübergang dem Grundbuchamt angezeigt hat, stehen Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer.

 

Der Grundbucheintrag beim Volksbank Immobilen-Teilverkauf

Auch der Volksbank Immobilien-Teilverkauf wird notariell beglaubigt und im Grundbuch eingeschrieben. Allerdings gibt es abweichend zu dem Standardfall einige Besonderheiten: Die Volksbank wird (lediglich) als zusätzlicher Eigentümer unter Angabe des Anteilsverhältnisses in der Abteilung I eingetragen. Die Eintragung des Nießbrauchrechts, welches Ihnen durch den Teilverkauf zusteht, wird in der Abteilung II dokumentiert. Dies geschieht wie folgt:

 

Nießbrauch an zweiter Stelle

Das Nießbrauchrecht, welches Sie beim Teilverkauf erlangen, kann an erster oder an zweiter Rangstelle stehen. Beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf steht dieses an zweiter Stelle hinter der, zur Finanzierung des Kaufpreises und gemäß dem Notarvertrag vereinbarten, eingetragenen Grundschuld. Die Grundschuld ist zu Ihrer Sicherheit eingeschränkt. Dazu dient die Sicherungsabrede bzw. Grundschuldzweckerklärung. Das bedeutet auch, dass das Ihnen zugesprochene Nießbrauchrecht nur dann gelöscht werden kann, wenn Sie Ihren Verpflichtungen aus dem Notarvertrag nicht nachkommen (z. B. Zahlung des Nutzungsentgelts). Die Sicherungsabrede ist bereits in der Notarurkunde enthalten und wird Teil der Grundschuld.

 

Nießbrauch auf Miteigentumsanteil

Der im Zuge des Immobilien-Teilverkaufs der Volksbank einzutragende Nießbrauch, wird auf dem Anteil eingetragen, den Sie verkauft haben. Träte im äußerst unwahrscheinlichen Fall eine Teilungsversteigerung in Kraft, müssten Sie zustimmen, was in § 1066 (2) BGB konkret geregelt ist. Wird das Nießbrauchrecht auf die komplette Immobilie bezogen, könnte eine Teilversteigerung ohne Ihre Zustimmung durchgeführt werden. Außerdem ist bei einem Teilverkauf Ihr Anteil der Immobilie weiterhin in Ihrem Besitz, weshalb ein vollumfängliches Nießbrauchrecht nicht notwendig ist.

 

Kosten der Grundbucheintragung beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf

Beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf kommen keine Kosten für die Eintragung des Teilverkaufs ins Grundbuch auf Sie zu. Diese werden komplett von uns übernommen.

Lediglich die Löschung etwaiger Einträge, die im Vorfeld vereinzelt durchgeführt werden und im Notarvertrag vereinbart wurden, können Kosten für Sie verursachen.

 

Fazit: Abgesichert durch notarielle Urkunde und im Grundbuch dokumentiert

Der Volksbank Immobilien-Teilverkauf wird lückenlos im Grundbuch dokumentiert. Neben den geänderten Eigentumsverhältnissen (die Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH ist neben Ihnen als Eigentümer ersichtlich) wird auch das zu Ihren Gunsten vereinbarte Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Dieses entsteht durch den Immobilien-Teilverkauf und die, von der Volksbank Immobilien Beteiligungen GmbH zur Finanzierung des Kaufpreises benötigte Grundschuld.

Der Rang der Eintragung des Nießbrauchs erfolgt nach der Grundschuld an zweiter Stelle. Aufgrund der notariell beurkundeten Sicherungsabrede sind Sie, bei Erfüllung Ihrer vertraglichen Pflichten, in jedem Fall vor einer zwangsweisen Verwertung Ihrer Immobilie geschützt.

Die Beantragung sämtlicher Änderungen im Grundbuch übernimmt der Notar, der den Immobilien-Teilverkauf beurkundet hat. Die Kosten für den Teilverkauf trägt die Volksbank in voller Höhe. Ihre Rechte, die Sie im Zuge des Teilverkaufes erhalten, sind aufgrund der Notarurkunde und der Grundbucheintragungen rechtlich bindend und vollständig dokumentiert.

 

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