Warum das Haus überschreiben?

Im Gegensatz zur testamentarischen Verfügung kann bei einer Hausüberschreibung bereits zu Lebzeiten geregelt werden, wer der neue Eigentümer Ihrer Immobilie sein soll. Bei einer Hausüberschreibung handelt es sich aus steuerlicher Sicht und den gesetzlichen Bestimmungen um eine Schenkung. In den meisten Fällen stehen die Schenkenden der beschenkten Person nahe und möchten die Übergabe der Immobilie so kostensparend wie möglich gestalten. Darin liegt ein erheblicher Vorteil der Überschreibung, denn indem Sie die Steuerfreibeträge optimal ausnutzen, können die Erben bei der Immobilienübergabe steuerliche Vorteile geltend machen. Eine Überschreibung empfiehlt sich daher besonders bei den eigenen Kindern.

Vorteile einer Überschreibung an die Kinder

Die Hausüberschreibung an die Kinder bietet bedeutende finanzielle Vorteile wie zum Beispiel Steuerersparnisse durch frühzeitige Vermögensübertragung, die Sicherung des Familienvermögens für die nächste Generation und eine mögliche Absicherung gegen Pflegekosten im Alter der Eltern.

Steuern sparen durch Freibeträge

Viele glauben, die Erbschaftsteuer umgehen zu können, indem sie ihr Vermögen zu Lebzeiten an ihre Angehörigen verschenken – das ist jedoch zu kurz gedacht. Zwar entfällt die Erbschaftsteuer, aber auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten fallen Steuern an, nämlich die sogenannten Schenkungssteuern. Je nach Steuerklasse und Schenkungswert kann die Höhe variieren.

Befindet sich der Wert der Immobilie unter dem steuerlichen Freibetrag, entfallen hohe Kosten durch Schenkungssteuern. Diese Freibeträge können nach einem bestimmten Zeitraum alle zehn Jahre voll ausgeschöpft werden. Daher eignet sich eine frühzeitig geplante Schenkung gut, um die Erbschaftsteuer für das Haus der Eltern möglichst gering zu halten.

Wenn das Haus an die Kinder gehen soll, ist für sie alle zehn Jahre eine steuerfreie Schenkung im Wert von bis zu 400.000 Euro möglich. Es gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaft. Der Unterschied zur Überschreibung besteht darin, dass bei einem höheren Immobilienwert eine Teilübertragung erfolgen kann. Über mehrere Jahre hinweg kann die Überschreibung durchgeführt und die Freibeträge voll ausgenutzt werden. Haben Sie eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro, dann vollziehen Sie zunächst einen Teil der Schenkung für 400.000 Euro und nach zehn Jahren den zweiten Teil. Es fallen keine Steuern an.

Überschreibung mit Auflagen

Ein weiterer Vorteil der Überschreibung besteht darin, dass Sie gewisse Auflagen mit der Überschreibung verknüpfen können. Beispielsweise könnten Sie ein lebenslanges Wohnrecht in Form einer Schenkung mit Nießbrauch einfordern und sicherstellen, dass Sie die Immobilie weiter bewohnen. Sind die Auflagen Teil der Überschreibung, ist von einer sogenannten gemischten Schenkung die Rede. Diese Auflagen werden im Erbfall vom Immobilienwert abgezogen.

Hausüberschreibung bei mehreren Kindern

Bei einer Überschreibung an Geschwister sind mehrere Optionen denkbar:

1. Die Immobilie wird an ein Kind übergeben und die anderen erhalten einen Ausgleich: Um Uneinigkeiten zwischen den Geschwistern zu verhindern, ist es sinnvoll, ein Gutachten einzuholen. Der Immobilienwert ist ausschlaggebend für eventuelle Ausgleichszahlungen.

2. Die Immobilie wird an alle Kinder übergeben und sie werden zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen: Später können die Kinder unter sich regeln, ob ein Kind die Immobilie behält und die anderen Geschwister ausbezahlt.

3. Die Immobilie wird an ein Kind übergeben und die anderen verzichten auf einen Ausgleich, was vertraglich festgehalten wird: Damit keine Ungleichheiten in der gesetzlichen Erbfolge entstehen, wenn zum Beispiel nur ein Kind die Immobilie als Schenkung bekommt, kann dies als Pflichtteil der Erbschaft geltend gemacht werden. Der Pflichtanteil des Beschenkten verringert sich genauso wie das zu teilende Vermögen. Alternativ können die anderen Erben durch die gesetzliche Erbfolge einen Pflichtteilsergänzungsanspruch innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Schenkung erheben. Dieser Anspruch stellt sicher, dass durch Schenkungen zu Lebzeiten kein Erbe umgangen wird. Je früher die Schenkung durchgeführt wird, desto geringer ist ihr Anteil am Gesamterbe. Schenkungen werden zunächst immer noch zum Nachlassvermögen hinzugerechnet. Anschließend werden für jedes Jahr zwischen Schenkung und Erbfall zehn Prozent des Wertes abgezogen. Dieses Verfahren heißt Abschmelzung. Somit verringert sich jährlich der Anteil am Nachlassvermögen und dadurch auch der Pflichtteil bzw. der Pflichtteilsergänzungsanspruch. 

Muss ein Notar dazu geholt werden?

Ein Notar muss bei der Übertragung zwischen Eltern und Kind eingeschaltet werden, denn es ist ein Übertragungsvertrag mit einer notariellen Beurkundung notwendig, wie es auch bei einem regulären Hausverkauf üblich ist. Falls es sich um eine Übertragung mit Auflagen handelt, sollten diese unbedingt im Vertrag festgehalten werden. Nach einer Unterzeichnung aller Parteien erfolgt die Auflassung. Anschließend wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Alle Informationen, die Sie zu den Pflichten des Notars beim Immobilienverkauf erhalten müssen, finden Sie in unserem Beitrag über die Aufgaben eines Notars. Mit Notar- und Grundbuchkosten, die je nach Immobilienwert variieren, ist also zu rechnen.

Hausüberschreibung an Enkel und Partner – ist das möglich?

Zwar sind die eigenen Kinder in der Erbfolge an vorderer Stelle, es ist aber trotzdem denkbar, dass Sie Ihre Immobilie lieber an einen Enkel übergeben wollen. Bei Erbschaften für Enkel gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro. Ähnlich wie in der Situation mit mehreren Geschwistern wird auch hier das Erbe insgesamt gesenkt und somit auch die Pflichtteile aller Erben. Die Nicht-Beschenkten haben Anspruch auf eine Pflichtteilsergänzung.

Gegenüber Ehepartnern gilt ein Freibetrag bis zu 500.000 Euro. Jedoch gibt es bei der Hausüberschreibung an den Ehepartner eine Sonderregelung: Die Immobilie kann steuerfrei an den Partner weitergegeben werden, ohne dass dabei der Freibetrag ins Spiel kommt. Die einzige Bedingung für eine Überschreibung zum Nulltarif ist, dass der Partner das Haus selbst nutzt.

Fazit

Die Hausüberschreibung bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihr Erbe durch die vorweggenommene Erbfolge bereits zu Lebzeiten unter Ihren Kindern aufzuteilen. Leiten Sie die Schenkung frühzeitig ein, können hohe Freibeträge alle zehn Jahre voll ausgenutzt werden, um die Schenkungssteuer gering zu halten. Bei mehreren Kindern lohnt es sich, ein Gutachten einzuholen, um mit Ausgleichszahlungen einen gerechten Kompromiss zu finden. Mithilfe von vertraglich festgelegten Auflagen können Sie sich Ihr Wohnrecht auf Lebzeiten sichern oder weitere Forderungen an die beschenkte Person stellen.