Wozu wird eine Wohnflächenberechnung benötigt?

Die Wohnfläche ist grundsätzlich eine wichtige Größe, die bei der Nutzung und dem Handel von Wohnimmobilien berücksichtigt werden muss. So beeinflusst sie beispielsweise den Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Wurde aufgrund der falschen Wohnflächenberechnung ein zu niedriger Verkaufspreis angesetzt, dann entstehen Verluste. Bei einem zu hohen Verkaufspreis entgehen Ihnen vielleicht potenzielle Kunden. Auch für den Kauf einer Immobilie können die richtig bemessene Wohnfläche und ihre korrekte Angabe eine wichtige Rolle spielen, um eine hohe Grundsteuer zu sparen. Denn durch sie lassen sich die Immobilien gut miteinander vergleichen.

Für die Berechnung der Grundsteuer wird die Wohnfläche ebenfalls herangezogen. Diese ist mit Ausnahme von Baden-Württemberg in jedem Bundesland sogar verpflichtend. Auch hier ist es sehr wichtig, die Angaben zur Wohnfläche – auch bei baulichen Veränderungen – richtig zu berechnen, denn je mehr Wohnfläche Ihre Immobilie hat, desto mehr Grundsteuer müssen Sie am Ende zahlen.

Unterschiedliche Methoden zur Berechnung der Wohnfläche

Es existieren derzeit zwei Methoden zur Berechnung der Grundfläche von Räumen für ungenutzte und genutzte Grundstücke:

1.      Nach der DIN-Norm 277

2.      Nach der Wohnflächenverordnung

Bei der Berechnung nach DIN 277 ist die Grundfläche identisch mit der Wohnfläche. Das bedeutet, dass Sie mit dieser Methode das höchste Ergebnis für die Wohnfläche erhalten. Denn hier werden die Grundflächen aller nutzbaren Räume (Nutzflächen) einschließlich Balkon, Terrasse, häusliche Arbeitszimmer, aber auch Dach- und Kellerräume addiert. Deshalb ist diese Methode vor allem bei Eigentümern von Mietwohnungen beliebt, die mit einer größeren Wohnfläche höhere Mieteinnahmen erzielen. Die DIN 277 darf jedoch nur bei frei finanzierten Immobilien zum Einsatz kommen und muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist deutlich genauer und liefert daher in der Regel das niedrigere Ergebnis. Denn hier gibt es nach der seit Januar 2004 geltenden Verordnung viele Abzüge von der Grundfläche. So zählen zum Beispiel Balkone, beheizte Wintergärten oder Terrassen allenfalls teilweise zur Wohnfläche. Nutzflächen wie Keller- und Heizungsräume werden dagegen gar nicht berücksichtigt. Auch bei der Berücksichtigung von Raumhöhen, Flächen unter Treppen und Dachschrägen gibt es erhebliche Unterschiede. Für öffentlich geförderte Wohnungen ist diese Art der Wohnflächenberechnung zwingend vorgeschrieben.

Berechnung nach Wohnflächenverordnung: Was zählt zur Wohnfläche?

Die Wohnflächenkalkulation nach der Wohnflächenverordnung ist in der Regel die standardmäßige rechtlich anerkannte Berechnungsgrundlage. Hinsichtlich der Grundsteuer ist diese Methode für die Eigentümer am günstigsten, da hier nur diejenigen Räume zur Wohnfläche gehören, die tatsächlich dem Wohnbereich zugeordnet werden können. Dazu zählen:

1.      Sämtliche Zimmer

2.      Küche

3.      Flur

4.      Badezimmer und Toilettenräume

5.      Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder

Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel nur anteilig berechnet, da ihr Anteil an der Wohnfläche oft nur 25 Prozent beträgt. Sind sie jedoch überdacht, werden sie mit zu 50 Prozent anteilig berechnet. Bei unbeheizten Wintergärten oder Schwimmbädern und ähnlichen Räumen sieht es mit 50 Prozent Anteil an der Wohnfläche ähnlich aus. Zubehör- oder Nebenräume im Keller oder auf dem Dachboden, Abstellräume sowie Garagen werden dagegen gar nicht berücksichtigt.

Welche sonstigen Aspekte werden berücksichtigt?

Eine wichtige Rolle bei der Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung spielt die Raumhöhe. Nur Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern werden bei der Grundsteuererklärung voll berücksichtigt. Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als zwei Metern, aber mindestens über einem Meter müssen zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung übernommen werden. Dachschrägen oder Treppen mit mehr als drei Stufen können Sie bei der Berechnung auslassen.  

Darüber hinaus gibt es sogenannte Abzugsflächen, die die Wohnfläche tatsächlich verringern. Dazu zählen insbesondere Fenster mit einer Tiefe von mehr als 13 cm oder Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m. Nischen, Kamine und Schornsteine sowie freistehende Säulen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 m² werden ebenfalls nicht hinzugerechnet.

Beispielhafte Berechnung der Wohnfläche

Zur Berechnung der Wohnfläche nach unterschiedlichen Methoden nehmen wir folgendes Beispiel:

Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit zwei Stockwerken und einem Kellerabteil. Im ersten Stock gibt es zwei Zimmer mit jeweils 40 m² und ein Arbeitsbüro mit 20 m². Im zweiten Stock befindet sich ein Zimmer mit Dachschräge mit 25 m². Das Einfamilienhaus verfügt über eine nicht überdachte Terrasse mit 12 m². Weitere 20 m² entfallen auf Keller und andere Zubehörräume.

Wird die Wohnfläche nach DIN-Norm 277 ermittelt, dann müssen sie alle Flächenangaben addieren. Es ergibt sich eine Wohnfläche von 40+40+20+25+15+20 = 160 m².

Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist deutlich genauer und verringert die Wahrscheinlichkeit durch eine falsche Angabe. Auch hier wird das Arbeitsbüro mit 20 Quadratmetern zur Wohnfläche hinzugerechnet, da es innerhalb der Wohnfläche liegt. Wir gehen davon aus, dass das Dachgeschosszimmer eine tatsächliche Wohnfläche von 20,5 Quadratmetern besitzt. Die nicht überdachte Terrasse von 12 Quadratmetern wird nur zu 25 Prozent berücksichtigt. Keller- und Zubehörräume müssen bei der Grundsteuererklärung nicht angegeben werden. Insgesamt ergibt sich eine Wohnfläche von 40+40+20+20,5+(12*0,25) = 123,5 m².

Im Vergleich zu DIN-Norm 277 haben wir einen Unterschied von 36,5 m²!

Welche Angaben werden für die Grundsteuererklärung benötigt?

In der Grundsteuererklärung müssen Sie dem Finanzamt verschiedene Angaben zu Ihrer Immobilie machen. Mit Ausnahme von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, die ihre eigenen Regelungen haben, nehmen die übrigen Bundesländer an einem sogenannten Bundesmodell teil. Neben der Steuernummer und den Eigentümerangaben müssen Sie hier dem Finanzamt folgende Daten mitteilen

1.      Grundstücksgröße

2.      Bodenrichtwert

6.      Baujahr

7.      Gebäudeart

8.      Lage des Grundstücks

9.      Wohnfläche

Diese Daten finden Sie im Mitteilungsschreiben des Finanzamtes, im Grundbuchauszug oder im alten Grundsteuerbescheid. Auch der notarielle Kaufvertrag, Bau- oder Sanierungsunterlagen sollten beim Ausfüllen herangezogen werden.

Fazit

Die Wohnfläche ist ein wichtiger Parameter Ihrer Immobilie. In einigen Fällen ist ihre Angabe sogar vorgeschrieben, wie zum Beispiel bei der Grundsteuererklärung in den meisten Bundesländern. Bei der Berechnung der Wohnfläche für die Grundsteuererklärung gibt es jedoch einiges zu beachten. Sonst kann es zu vermeidbaren Verlusten kommen. So ist nicht nur die Raumhöhe der einzelnen Flächen zu berücksichtigen, sondern auch die Tatsache, dass manche Räume gar nicht gezählt werden müssen. Es empfiehlt sich daher, die in den Unterlagen angegebene Wohnfläche nicht ungeprüft zu übernehmen.