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Wie Sie den ersten Grundstein für Ihren Hausanbau legen

Bild Hausanbau
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Wie Sie den ersten Grundstein für Ihren Hausanbau legen

Sie brauchen mehr Wohnfläche, weil sie eine Familie gründen? Oder benötigen Sie eine zusätzliche Garage für Ihren neuen Pkw? Wollten Sie schon immer einen schönen Wintergarten anbauen? Dann kommen Sie wohl kaum um einen einfachen bzw. umfangreichen Hausanbau herum. Ob ausgeprägte Schalldämmung, besondere Dämmungsmaßnahmen, hoher Brandschutz oder eventuelle Treppen – für Ihre individuelle Architektur und den reibungslosen Ablauf beantworten wir Ihre Fragen. Wie können Sie Ihr Projekt finanzieren? Welche verschiedenen Möglichkeiten gibt es und welche Genehmigungen benötigen Sie dafür? Wir zeigen Ihnen in diesem Blogbeitrag, mit welchen tatsächlichen Kosten und gesetzlichen Bestimmungen Sie für Ihren individuellen Hausanbau an einer bestehenden Immobilie rechnen können.


Inhaltsverzeichnis


1. Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes

2. Baugenehmigung
3. Möglichkeiten des Hausanbaus nach Lage
4. Zwei Arten des Anbaus
5. Finale Planung des Hausanbaus
6. Finanzierung eines Anbaus
7. Fazit

 

Ein Hausanbau ist ein bauliches Vorhaben zur Erweiterung der Nutz- und Wohnfläche. Per Definition ist er direkt mit dem Haupthaus verbunden. Ein freistehender Carport oder ein Pavillon im Garten zählen somit nicht zu den Hausanbauten.

 

Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes

Für den Bauherr ist es empfehlenswert, sich mit der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes auseinanderzusetzen, da in manchen Bundesländern eine Mindesthöhe des Anbaus explizit vorgegeben ist. Das ist aktuell beispielsweise in Berlin, Hessen, Nordrhein-Westfalen oder Bayern der Fall. So darf in diesen Regionen der Anbau durch das kommunale Baurecht einer Gemeinde oder Stadt nicht beliebig hoch sein. Informieren Sie sich also rechtzeitig, ob Ihr Anbau die landesrechtlichen Baubestimmungen und die Vorgaben der örtlichen Behörden einhält. Auch bei Aufstockung ist die Bauhöhe zu beachten. Nicht nur die allgemeine Bauhöhe, sondern die jeweilige Raumhöhe spielt nach den Landesbauverordnungen eine wichtige Rolle. Diese liegt in den meisten Bundesländern zwischen 2,20 Meter und 2,50 Meter. Je nachdem, wie der neu entstandene Raum genutzt werden soll (Wohnraum oder kein Wohnraum), gibt es eine minimale „Lichthöhe“, die einzuhalten ist. Diese Lichthöhe errechnet sich durch die Raumweite und die Raumhöhe.

 

 

Baugenehmigung

Jeder Anbau ist genehmigungspflichtig. Das heißt, Sie müssen sich an Ihre örtliche Behörde wenden und dort nach den gesetzlichen Grundlagen einen Bauantrag stellen. Ausnahmen gelten hier für Anbauten ohne direkten Anschluss an das Haupthaus wie zum Beispiel Gartenhäuschen, Carports oder kleine Garagen. Hierfür ist in den meisten Fällen keine Baugenehmigung nötig. In einigen Bundesländern müssen Sie solche Bauvorhaben dennoch bei der zuständigen Gemeinde anzeigen. Das geschieht meist durch ein einfaches Formular. Auch bei solchen kleineren Baumaßnahmen sind die landesrechtlichen Bestimmungen unbedingt zu beachten. Für die korrekte Einschätzung Ihres geplanten Objektes empfehlen wir einen Experten zu Rate zu ziehen (Architekt, Bauexperte). Handelt es sich bei Ihrem Vorhaben um einen genehmigungspflichtigen Anbau, dürfen Sie die Baumaßnahme in keinem Fall vor Erteilung der Baugenehmigung beginnen.

 

Möglichkeiten des Hausanbaus nach Lage

Wenn Sie einen Hausanbau an ein bestehendes Haus planen, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung: Der Anbau oder die Aufstockung. Hierbei wird unterschieden, ob Sie die Nutz- und Wohnfläche in die Breite erweitern oder ein zusätzliches Stockwerk unter dem Dach zum Haus hinzufügen. Während bei einer Aufstockung ein zusätzliches Stockwerk hinzu kommt, wird beim einfachen Anbau (z. B. beim einstöckigen Anbau) ebenerdig geplant.

Für einen Anbau gibt es drei mögliche Positionen: vor dem Haus, hinter dem Haus oder neben dem Haus. Die Wahl der richtigen Position auf einer Grundfläche erübrigt sich oft schon durch die Grundstücksgrenzen und den Platz, der für einen individuellen Anbau vorhanden ist. Nehmen wir an, es sei auf allen Seiten des Haupthauses Platz für einen Anbau in der gewünschten Größe, helfen Ihnen die folgenden Lagen bei der Entscheidung:

  • Anbau vorne: Ein Anbau vorne verändert das Erscheinungsbild des Hauses vollkommen. Hier kann es auch sein, dass die Versetzung des Haupteingangs notwendig ist, was weitere Kosten nach sich zieht. Abgesehen von der Tatsache, dass die optische Wirkung verändert wird, ist ein Anstrich der Fassade in der gleichen Farbe des Haupthauses, der schon ein Jahrzehnt zurückliegen kann, immer noch erkennbar. In diesem Fall wäre definitiv sichtbar, dass es sich um einen Anbau handelt, der eigentlich nicht in die ursprüngliche Architektur des Hauses gehört.
  • Anbau an der Seite: Hier fällt die Problematik des Haupteingangs weg. Sie können sogar einen zweiten Eingang anbauen und sparen sich so den Wanddurchbruch im Haupthaus. Das Problem mit der Veränderung des Erscheinungsbildes und der Fassade bleibt allerdings – gerade auf einem schmalen Grundstück – bestehen.
  • Anbau hinten: Die beliebteste Position für einen Hausanbau ist hinter dem Haus. Hier ist in der Regel genug Platz und der Anbau verändert das Erscheinungsbild des Hauses aus Sicht der Straße nicht.

 

Zwei Arten des Anbaus

Ist die richtige Position gefunden, muss die Art des Anbaus festgelegt werden. Zunächst unterscheiden wir in zwei unterschiedliche Formen des Hausanbaus: Dem Fertiganbau, bei dem ein bereits vorher fertiggestelltes Modul an das Haus angebracht wird und den Massivanbau, welcher ein individueller Anbau des Besitzers ist und vor Ort direkt am Haus angebracht wird.

Das sind die jeweiligen Vor- und Nachteile der beiden Optionen:

Anbau von Fertigelementen (Holz, Beton)

  • Vorteil: Kürzere Bauzeit, meist günstiger
  • Nachteil: Wenig individualisierbar

 

Massivanbau

  • Vorteil: Individuelle Gestaltung und DIY möglich
  • Nachteil: Längere Bauzeit

Ein Anbau von Fertigelementen ist in den meisten Fällen die günstigste Variante, da das Bauteil bereits vorgefertigt ist und nur zusammengesetzt und am Haus angebracht werden muss. Doch welche weiteren Vor- und Nachteile hat diese Möglichkeit des Hausanbaus?

Besonders das Thema Nachhaltigkeit kommt hier zum Tragen. Viele Baustoffe der Fertigelemente werden ökologisch hergestellt und recycelt. Allerdings ist hier Ihre Entscheidungsfreiheit über die Optik des Anbaus eingeschränkt, da die dazugehörigen Bauteile meist bereits fertig gelagert werden und nur noch zusammengesetzt werden müssen. Da Fertigmodule vom Anbieter selbst angebaut werden müssen, können Sie hier keine Kosten durch Ihre Mitarbeit sparen.

Selbstverständlich wollen wir Ihnen auch die Vor- und Nachteile des Massivanbaus näherbringen. Diese Variante bringt mehr Entscheidungsfreiheit mit sich, da der Anbau ganz nach Ihren individuellen Wünschen und persönlichen Vorstellungen realisiert werden kann. Allerdings ist diese Variante deutlich zeitintensiver, außerdem können durch Ihre individuellen Wünsche höhere Kosten anfallen. Aber da Sie den individuellen Anbau selbst planen, können Sie sich durch Ihre Mitarbeit bei handwerklichem Geschick auch einige Kosten sparen. Ohne handwerkliches Geschick empfiehlt es sich, auf die Handwerker zu vertrauen, denn ungenaue und unprofessionelle Arbeiten können hohe Reparaturkosten nach sich ziehen.


 

Finale Planung des Hausanbaus

Wenn Sie sich über alle oben genannten Punkte aus dem letzten Abschnitt Gedanken gemacht haben, können Sie Ihren Hausanbau final planen. Gehen Sie Schritt für Schritt vor und kommen Sie so Ihrem Traum vom eigenen Hausanbau ein Stückchen näher.

Schritt 1: Bestandsaufnahme

Machen Sie sich Gedanken über Art, Größe und Verwendung des Anbaus. Kalkulieren Sie Ihre Kosten mit folgenden Kostenfaktoren: Montage und Innenausbau, Dämmung, Erdarbeiten, Mauerarbeiten (falls notwendig). Planen Sie außerdem in jedem Fall einen „Puffer“ mit ein, so dass Sie auch auf unvorhergesehene Geschehnisse reagieren können.

Schritt 2: Architekten finden

Suchen Sie sich den passenden Architekten. Dieser prüft die Gegebenheiten und entwickelt die Bauvorlage. Eventuell finden Sie jemanden aus Ihrem Bekanntenkreis oder jemanden, der Ihnen einen guten Architekten empfiehlt.

Schritt 3: Genehmigung

Da die Regelungen zur Baugenehmigung von Bundesland zu Bundesland variieren, erkundigen Sie sich am besten bei Ihrem Architekten, an wen Sie sich diesbezüglich wenden müssen. Sie können auf keinen Fall ohne Genehmigung mit dem Bauvorhaben beginnen!

Schritt 4: Angebote vergleichen

Wichtig ist es, immer verschiedene Angebote zu vergleichen. Lassen Sie sich die Vor- und Nachteile verschiedener Materialien oder Bauweisen von den Experten erläutern und wägen Sie die optimale Lösung für Ihr Vorhaben ab.

Schritt 5: Start des Bauvorhabens

Wenn Sie diese Schritte beachten und Ihren geplanten Hausanbau gut planen, steht Ihrem Projekt und dessen reibungsloser Ablauf nichts mehr im Weg. Mit guten Handwerkern an Ihrer Seite finden die einzelnen Elemente noch besser zu ihrem Platz. Ob für einen einfachen Anbau aus Holz oder den genauen Abstand zum Nachbargrundstück – eine hohe Planungssicherheit ist bei diesen fünf Schritten schon die halbe Miete.


 

Finanzierung eines Anbaus

Sofern Sie nicht genügend Eigenkapital für einen Anbau auf der hohen Kante haben, muss der Anbau auf einem anderen Wege finanziert werden.

Die einfachste Variante ist eine Baufinanzierung bei Ihrer Hausbank. Da ein moderner Anbau an eine bestehende Immobilie in der Regel auch den Immobilienwert steigert, wird eine Baufinanzierung gerne genehmigt. Diese ist meist sehr zinsgünstig, kann aber nur dann genehmigt werden, wenn das Haus zu 80 % schuldenfrei ist.

Eine Alternative hierzu ist ein zweckgebundener Ratenkredit. Das sind meist Sanierungs- oder Modernisierungskredite, die lediglich Hausbesitzern zur Verfügung stehen. Sie sind schneller und unbürokratischer zu beantragen und zurückzuzahlen als eine Baufinanzierung. Allerdings liegen die Zinsen bei dieser Kreditform meist höher als bei der Baufinanzierung. Im Vergleich zum freien Ratenkredit sind sie hingegen niedriger.

Ein freier Ratenkredit ist die teuerste der drei Varianten. Sie ist aber auch die am schnellsten zu beantragende. Sollten Sie es also eilig haben, empfiehlt sich ein freier Ratenkredit für die Finanzierung Ihres Bauvorhabens. Ist das Haus allerdings noch nicht abbezahlt, kann die zusätzliche Zinslast deutlich ins Gewicht fallen und ist daher weniger zu empfehlen.

Eine weitere Möglichkeit ist ein Teilverkauf. Hierbei verkaufen Sie einen Teil (maximal 50 %) Ihrer Immobilie, erhalten sofort die entsprechende Auszahlung und bleiben weiterhin der Eigentümer mit voller Entscheidungshoheit. An Ihren Wohnverhältnissen ändert sich nichts und Sie können direkt mit dem Bauvorhaben beginnen. Der Vorteil im Vergleich zu den anderen Finanzierungsmöglichkeiten ist, dass Sie mithilfe des Teilverkaufs mögliche valutierende Restschulden sofort tilgen können, wodurch eine hohe Zinslast sofort wegfällt. Für die Nutzung des verkauften Anteils und den notariell beurkundeten Nießbrauch zahlen Sie lediglich ein Nutzungsentgelt. Rechnen Sie sich hier Ihre Möglichkeiten aus.

 

Fazit

Jeder Hausanbau unterliegt der Bauordnung und ist genehmigungspflichtig. Ob auf einem schmalen oder weitläufigen Grundstück – informieren Sie sich zuerst darüber, welche Auflagen es zu beachten gibt. Anschließend empfehlen wir, einen Experten zu Rate zu ziehen und mit ihm die Planung durchzuführen. Die verschiedenen Optionen gilt es gegeneinander abzuwägen und zu schauen, welche Möglichkeit sich für Ihre Wünsche empfiehlt. Bei der Finanzierung eines Anbaus gibt es unzählige Wege. Ob eine Baufinanzierung durch die Hausbank, ein zweckgebundener bzw. freier Ratenkredit oder ein Teilverkauf – wir haben Ihnen die vier gängigsten Schritte zu Ihrem Bauvorhaben aufgelistet. Der Teilverkauf ist eine Option, die sich vor allem dann lohnt, wenn ein Darlehen keine Option ist und wenn Sie valutierende Grundschulden ablösen möchten. Gerne berät Sie Ihr persönlicher Kundenberater zu allen Vor- und Nachteilen.


 

 

 

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