1. Einleitung

Beim privaten Immobilienverkauf ist der wichtigste steuerliche Aspekt die sogenannte Spekulationssteuer – eine Form der Einkommensteuer, die auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) erhoben wird. Ob diese Steuer anfällt, hängt im Wesentlichen von der Nutzungsart und der Dauer des Eigentums ab.

2. Welche Steuern können beim Hausverkauf anfallen?

Beim Immobilienverkauf kommen je nach Situation verschiedene Steuerarten ins Spiel:

• Spekulationssteuer (Einkommensteuer): Fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird und keine Steuerbefreiung durch Selbstnutzung greift.

• Umsatzsteuer: Private Verkäufe sind umsatzsteuerfrei. Eine Umsatzsteuerpflicht entsteht nur, wenn der Verkauf Teil einer gewerblichen Tätigkeit ist (z. B. gewerblicher Grundstückshandel). Die Umsatzsteuer wird ans Finanzamt abgeführt.

• Gewerbesteuer: Nur relevant bei gewerblichem Verkauf (z. B. Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze). Diese Steuer wird an die Gemeinde gezahlt, in der sich der Betriebssitz befindet.

• Grunderwerbsteuer: Diese zahlt in der Regel der Käufer. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

3. Die Spekulationssteuer (Einkommensteuer) im Detail

Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt.
Wichtige Punkte:

• Fristberechnung: Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge (Kauf und Verkauf).

• Gewinnberechnung: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten wie Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) plus anrechenbare Abschreibungen (AfA) minus Verkaufsnebenkosten (z. B. Makler, Notar). Instandhaltungskosten gehören nicht zu den Anschaffungskosten und werden hier nicht berücksichtigt.

• Steuerbefreiung bei Selbstnutzung: Wenn Sie die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst genutzt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.
  Selbstnutzung kann auch vorliegen, wenn Ihre Kinder dort wohnen – entscheidend ist, dass diese zur Haushaltsgemeinschaft gehören.

4. Höhe der Spekulationssteuer – Beispielrechnung

Beispiel:

• Kauf 2015 für 750.000 €

• Aufteilung in drei gleich große Wohnungen: eine selbst genutzt, zwei vermietet

• Verkauf 2024 für 1.200.000 €

• Selbstgenutzte Wohnung steuerfrei → relevanter Verkaufspreis 800.000 €

• Anteilige Anschaffungskosten (ohne AfA) für die vermieteten Wohnungen: 500.000 €

• Abschreibungen (AfA) auf Gebäudewertanteil (2/3 von 700.000 €) über 9 Jahre: 84.000 €

• Verkaufsnebenkosten: 30.000 €

Berechnung:
Verkaufspreis (steuerpflichtiger Anteil): 800.000 €

Anschaffungskosten: 500.000 €

- AfA: 84.000 €

- Verkaufsnebenkosten: 30.000 €´

= steuerpflichtiger Gewinn: 354.000 €

Bei einem persönlichen Einkommensteuersatz von 35 % ergibt sich eine Steuerlast von 123.900 €.

5. Besonderheiten beim Verkauf einer geerbten Immobilie

• Die Spekulationsfrist des Erblassers wird übernommen.

• Hat der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre besessen oder sie in den letzten beiden Kalenderjahren selbst genutzt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

• Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn der Wert die Freibeträge übersteigt:

  • Ehegatten: 500.000 €

  • Kinder: 400.000 €

• Beispiel: Wert 600.000 €, Kind als Erbe → zu versteuern: 200.000 € → bei 7 % Erbschaftsteuer = 14.000 €.

6. Weitere steuerliche Aspekte

• Drei-Objekt-Grenze: Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte (inkl. Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken), kann das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen → Umsatzsteuer + Gewerbesteuerpflicht. Selbstgenutzte Objekte, die nicht verkauft werden, zählen nicht mit.

• Verlustverrechnung: Verluste aus Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist können mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Jahr verrechnet werden.

7. Fazit

Beim Hausverkauf hängt die Steuerpflicht vor allem davon ab, wie lange Sie Eigentümer der Immobilie waren und wie Sie sie genutzt haben. Wer die Zehn-Jahres-Frist einhält oder die Immobilie selbst bewohnt hat, verkauft in der Regel steuerfrei. In allen anderen Fällen gilt: Die Spekulationssteuer ist Teil der Einkommensteuer und wird zum persönlichen Steuersatz berechnet. Bei komplexen Fällen – insbesondere bei Erbschaften oder mehreren Verkäufen innerhalb kurzer Zeit – empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.