Durch den Hausverkauf mit Wohnrecht die eigene Rente aufbessern

Machen Sie sich Gedanken darüber, ob Ihre gesetzlich geregelte Rente zum Leben ausreichen wird? Möchten Sie Ihren Lebensstandard im Alter beibehalten, wenn nicht sogar anheben? Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Kapital für die Zukunft aufbessern und welche Schritte Sie in Richtung finanzieller Freiheit im Ruhestand gehen müssen. Der Hausverkauf mit Wohnrecht spielt dabei für viele Hauseigentümer eine wichtige Rolle.

Inhaltsverzeichnis

1. Was beinhaltet der Gesamtverkauf?
2. Was ist das lebenslange Wohnrecht?
3. Was ist das befristete Wohnrecht?
4. Was ist die fiktive Miete?
5. Was ist die persönliche Dienstbarkeit?
6. Fazit
FAQ - Häufig gestellte Fragen

Der Gesamtverkauf Ihrer Immobilie mit Wohnrecht zählt zu den attraktivsten Methoden, mit denen Sie im Nu Ihre Rente aufbessern können. Hierzu verkaufen Sie Ihre Immobilie, wobei Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht erhalten bleibt. Sie können also in Ihrer jetzigen Immobilie leben bleiben, jedoch sind Sie nicht mehr ihr Eigentümer. Dadurch erhalten Sie die volle Summe des Verkaufs und somit eine schnelle Finanzspritze. Was genau der Gesamtverkauf beinhaltet und was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag.

Was beinhaltet der Gesamtverkauf?

Bei einem Gesamtverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie beispielsweise an eine private Person. Dafür bekommen Sie dann den gesamten Kaufpreis. Dieser wird oft als eine Einmalzahlung an Sie ausgezahlt. Dabei ist es wichtig, dass Sie den möglichst besten Kaufpreis ausgehandelt haben. Dieser Kaufpreis, den Sie dann erhalten, ist steuerfrei, insofern Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt haben. Der Rückkauf oder die Vererbung Ihrer Immobilie ist nach dem Gesamtverkauf in den meisten Fällen nicht mehr möglich. Auch von der möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitiert der neue Eigentümer und nicht Sie. Ebenfalls gehen die meisten Entscheidungsmöglichkeiten auf diesen über. Das Wohnrecht bleibt Ihnen weiterhin erhalten, jedoch können andere Rechte, wie zum Beispiel die Erträge von Fruchtbäumen, auf den neuen Eigentümer übergehen.

Jedoch ist es auch so, dass der Inhaber für Reparaturen und außergewöhnliche Sanierungen, wie zum Beispiel beim Anbauen eines neuen Dachbodens aufkommen muss. Sie bezahlen lediglich die Instandsetzungskosten sowie Nebenkosten wie Heizung und Strom. Zudem ist Ihre Privatsphäre weiter geschützt, da der Eigentümer keinen Anspruch auf Besichtigung hat, nachdem Sie nach dem Verkauf in dieser weiterhin wohnen.

Was ist das lebenslange Wohnrecht?

Bei einem lebenslangen Wohnrecht handelt es sich um ein Nießbrauchrecht, durch das Sie die gesamte Immobilie nach einem Verkauf weiterhin bewohnen und nutzen dürfen. Dieses Recht sollte im Grundbuch eingetragen werden, in dem sich die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks festhalten lassen. Als eine wesentliche Aufgabe des Notars können Sie dies mit dessen Hilfe rechtlich wirksam machen. Somit können die Lasten und Rechte einer Immobilie dokumentiert werden. Durch die Eintragung des lebenslangen Nutzungsrechts ins Grundbuch dürfen Sie bis zu Ihrem Lebensende das entsprechende Haus oder die jeweilige Wohnung bewohnen. Sollten Sie ihr Recht nicht in das Grundbuch eintragen lassen, so kann Ihnen dieses bei einem erneuten Besitzerwechsel der Immobilie entzogen werden.

Was ist das befristete Wohnrecht?

Ein befristetes Wohnrecht sollte wie das lebenslange Nutzungsrecht ebenfalls in Form eines Schriftstücks im Grundbuch festgehalten werden. Mit dem befristeten Nießbrauch wird bestimmt, dass Sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der belasteten Immobilie wohnen dürfen. Dieser Zeitpunkt kann in einigen Fällen auch Ihr Lebensende sein.

Was ist die fiktive Miete?

Mithilfe der fiktiven Miete soll der Wert Ihres Wohnrechts bestimmt werden, der dem Immobilienbesitzer bei lebenslangem Wohnrecht entgeht. Daher wird vor dem Verkauf der belasteten Immobilie der Wert des Wohnrechts berechnet und beim Verkauf vom eigentlichen Wert der Immobilie abgezogen. Dadurch wird dem neuen Eigentümer ein möglichst fairer Preis geboten, da ihm zukünftige Mieteinnahmen entgehen würden. Es wird also berechnet, wie viel Miete der Wohnberechtigte im Laufe seines Lebens zahlen müsste, wenn er kein eingetragenes Wohnrecht hätte. Für den Wert des Wohnrechts gilt folgende einfache Formel: Jahresmiete x Kapitalwertfaktor.

Die Miete vergleichbarer Immobilien wird als Referenz benutzt, um eine mögliche, fiktive Jahresmiete zu ermitteln. Diese fiktive Miete wird mit dem Kapitalwert verrechnet, um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln. Der Kapitalwert bildet sich aus der restlichen durchschnittlichen Lebenserwartung des Wohnberechtigten. Es wurden für die 5er Jahre von zum Beispiel 55 bis 85 Jahren alle zehn Jahre feste Kapitalwerte in Prozent festgelegt. Diese fiktive Miete wird dabei verzinst, um alle fiktiven Mietzahlungen auf den Stichtag der Bewertung der Immobilie beziehen zu können. Dabei ist ein Zinssatz von 5,5 Prozent vom Gesetzgeber vorgeschrieben. 

Was ist die persönliche Dienstbarkeit?

Bei der persönlichen Dienstbarkeit, oft auch beschränkt persönliche Dienstbarkeit, handelt es sich darum, dass eine Person das Recht auf eine genau festgelegte Nutzung des Grundstücks hat. Dieses Recht kann zum Beispiel das Nutzungsrecht, aber auch das Recht auf die Erwirtschaftung der Erträge von Fruchtbäumen sein. Auch die beschränkt persönliche Dienstbarkeit muss im Grundbuch eingetragen werden. Diese Dienstbarkeit kann Sie als Bewohner ebenfalls dazu verpflichten, bestimmte Handlungen auf dem Grundstück zu unterlassen, wie zum Beispiel das Fällen von Bäumen. 

Fazit

Der Gesamtverkauf ist eine Art der Rentenaufbesserung, welche sich besonders für Personen anbietet, die kinderlos sind, da eine Vererbung nicht mehr möglich ist. Mit dem Gesamtverkauf verbessern Sie mit einem Mal Ihr Kapital erheblich. Natürlich können Sie einige Rechte an Ihrer Immobilie verlieren, jedoch müssen Sie sich auch nicht mehr um größere Reparaturen oder Sanierungen kümmern. Ihre Privatsphäre bleibt erhalten und Sie bleiben in Ihrer vertrauten Immobilie wohnen. Beim Gesamtverkauf ist es sehr wichtig, dass Sie alle relevanten Sachen und Informationen, wie das Wohnrecht und andere beschränkt persönliche, beziehungsweise Grund- Dienstbarkeiten in das Grundbuch eintragen lassen. Durch die Eintragung in das Grundbuch ist eine gewisse Sicherheit da, dass Sie Ihre festgelegten Rechte an der Immobilie nicht verlieren. Dies gilt beispielsweise für den nichtehelichen Lebenspartner, dem ohne Eintrag in das Grundbuch durch den Notar nicht immer ein lebenslanges Nutzungsrecht zugesichert werden kann. So können Eheleute zum Beispiel auch von einem Teilverkauf profitieren, bei dem der eingetragene Lebenspartner von Anfang an über seine zukünftigen Rechte Bescheid weiß.

Häufig gestellte Fragen

Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Kaufpreis aus?

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus mit Wohnrecht verkaufen wollen, wird der Kaufpreis beim Verkauf einer Immobilie um den Wert des Wohnrechts reduziert, da dem zukünftigen Eigentümer Mieteinnahmen entgehen würden.

Worauf sollten Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht achten?

Bei der Summe, welche Sie für das Verkaufen Ihrer Immobilie erhalten, sollten Sie achtsam sein. Überprüfen Sie, ob Sie ein faires Angebot bekommen haben, indem Sie mit einem der vielen  Rechner für die fiktive Miete online bestimmen, ob diese auch korrekt ausgerechnet wurde.

Gibt es eine Alternative zum Hausverkauf mit Wohnrecht?

Sie können Ihre Immobilie auch zum Teil verkaufen, wenn Sie mehr Rechte an Ihrer Immobilie behalten möchten. Dabei bestimmen Sie, wie viel Sie von Ihrer Immobilie verkaufen, was auch an Banken geht. Dabei können Sie diese weiterhin vererben, wieder erwerben oder sich sogar trotzdem noch für den Gesamtverkauf entscheiden. Auch hier beteiligt sich der neue Teileigentümer an anfallenden Kosten, wie zum Beispiel die Erneuerung der Heizungsanlage.