Welche Immobilienverrentung ist die richtige für mich?

Die Immobilienverrentung erfreut sich in letzter Zeit in Deutschland einer hohen Nachfrage. Viele Senioren haben im Alter zwar den Vorteil mietfrei im eigenen Zuhause zu wohnen, auf der Kehrseite der Medaille steht allerdings oft eine sehr geringe Rente. Für größere Ausgaben fehlt das Geld und aufgrund einer zu geringen Kapitaldienstfähigkeit erhalten Menschen ab einem gewissen Alter oft keinen Kredit mehr. Viele möchten sich im Alter auch nicht mehr verschulden. Eine Immobilienrente kann diese Problematik lösen, denn damit haben Sie als Immobilienbesitzer die Möglichkeit in der Immobilie gebundenes Kapital zu lösen und Ihre Rente damit aufzubessern. Wir erläutern Ihnen in diesem Blogbeitrag, wie die einzelnen Verrentungskonzepte funktionieren und für wen sich welches Konzept eignet.

Es gibt verschiedene Formen der Immobilienverrentung, die sich je nach Person und Situation unterschiedlich eignen. Die Gemeinsamkeit aller Modelle: Sie besitzen eine Immobilie und hegen den Wunsch, diese auch weiterhin zu bewohnen. Treffen diese beiden Punkte zu, eignet sich eines der Konzepte der Immobilienrente womöglich auch für Ihre Situation. Die gängigsten Konzepte sind die Leibrente, die Umkehrhypothek, der Verkauf mit Nießbrauch und der Teilverkauf.

Die Leibrente

Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus an einen Leibrenten-Anbieter. Sie erhalten ein eingetragenes Wohnrecht und dürfen in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. Der Kaufpreis wird vom Käufer entweder als Einmalzahlung gezahlt oder schrittweise in definierten Abständen (z.B. monatliche Zahlungen). Wichtig zu erwähnen ist, dass Sie als Verkäufer bei der Leibrente insgesamt einen geringeren Betrag als bei einem Gesamtverkauf der Immobilie erhalten. Die Höhe der Rentenzahlung hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Verkehrswert der Immobilie
• Statistische Lebenserwartung des Eigentümers (Grundlage sind Alter und Geschlecht)
• Wert des lebenslangen Wohnrechts (Ergibt sich aus Lebenserwartung)
• Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilie

Grundsätzlich eignet sich das Modell für Senioren ab einem Alter von 70 Jahren. Da bei diesem Modell die Zuständigkeit der Instandhaltung auf den Käufer entfällt, eignet sich dieses Modell besonders für Menschen, die zwar in ihrem Zuhause wohnen bleiben möchten, aber vielleicht nicht mehr in der Lage sind sich ausreichend um die Pflege des Hauses zu kümmern. Die Leibrente bietet Senioren ohne Erben die Möglichkeit, Ihr Vermögen zu Lebzeiten zu verbrauchen. Doch auch dann, wenn Sie Erben haben, kann sich eine Immobilienverrentung lohnen. So können Sie zu Lebzeiten vererben und mögliche Erbstreitigkeiten umgehen.

 Vorteile:

• Lebenslanges mietfreies Wohnen
• Lebenslange Renteneinnahmen
• Absicherung des Wohnrechts im Grundbuch
• Instandhaltung wird übernommen

Nachteile:

• Keine Entscheidungsfreiheit mehr über die Immobilie
• Endgültige Entscheidung, kein Rückkauf möglich
• Kein Erbe möglich
  

Die Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kreditvertrag mit Immobiliensicherung. Im engeren Sinne ist sie eigentlich keine Immobilienverrentung. Doch auch bei der Umkehrhypothek können Sie sich den Betrag in monatlichen Raten auszahlen lassen, was eine Art Rentenzahlung vermuten lässt und daher oft im Kontext der Immobilienverrentung genannt wird. Zudem eignet sie sich aufgrund ihres Konzeptes vor allem für ältere Menschen. Bei einer Umkehrhypothek wird die Zahlung eines Darlehns durch eine verbriefte Grundschuld an der Immobilie abgesichert. Soweit ähnelt die Umkehrhypothek auch einer normalen Hypothek: Es ist die Möglichkeit als Immobilienbesitzer eine Auszahlung zu erhalten, ohne dass Sie die Immobilie verkaufen müssen.

Der Unterschied zur Hypothek und zu anderen Immobilienverrentungen ist die Rückzahlung der Umkehrhypothek. Wie bei einem Kreditvertrag üblich wird auch bei der Umkehrhypothek ein Fälligkeitstermin für die komplette Rückzahlung definiert. Doch im Gegensatz zu einem Darlehen oder einer Hypothek muss der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit weder tilgen noch Zinsen zahlen. Die Darlehenssumme zzgl. Zinsen muss zum Fälligkeitstermin zurückgezahlt werden. Dieser Fälligkeitstermin ist entweder ein konkretes Datum, an dem der Kreditnehmer ausziehen möchte oder das Ableben des Kreditnehmers. In beiden Fällen wird die Rückzahlung durch die Verwertung der Immobilie sichergestellt.

Für wen eignet sich die Umkehrhypothek? In der Regel sind das Menschen, die in einem Alter sind, dass sie kein normales Darlehen mehr bekommen. Da sich die Rückzahlungssumme bis zum Fälligkeitstermin um die Zinsen erhöht, eignet sich die Umkehrhypothek nur so lange für Ihre Situation, bis die Rückzahlungssumme den Immobilienwert erreicht. Die Umkehrhypothek eignet sich für Sie, wenn Sie weiterhin der Eigentümer ihrer Immobilie bleiben möchten und keine laufenden Kosten für die Auszahlung einer Summe tragen möchten. Für das Schließen kurzfristiger Liquiditätslücken oder das Vererben zu Lebzeiten ist die Umkehrhypothek eine gute Lösung.

Vorteile:

• Sie bleiben Eigentümer und behalten die Entscheidungshoheit
• Erhalt einer Auszahlung ohne laufende Tilgung

Nachteile:

• Verschuldung
• Rückzahlung durch Verwertung der Immobilie
• Wenn Hypothek nicht anders abgelöst wird, kein Erbe möglich

Verkauf mit Nießbrauch

Verkaufen Sie als Eigentümer Ihr Eigenheim können Sie mit dem neuen Eigentümer ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Durch das Nießbrauchrecht  (vgl. § 1030 BGB) wird u. a. ein Wohnrecht eingeräumt. Sie nutzen Ihre Immobilie weiterhin vollumfänglich und haben zudem das Recht „Früchte aus ihr zu ziehen“. Das bedeutet, Sie bleiben wie bisher in ihr wohnen, dürfen sie aber auch vermieten und die Mieteinnahmen zu 100 % behalten.

Das Nießbrauchrecht wird für eine feste Zeitspanne im Grundbuch eingetragen. Für die Instandhaltung der Immobilie hat laut Gesetz der Haupteigentümer zu sorgen. Da Sie das in diesem Fall nicht mehr sind, entfallen diese Aufwendungen. Der Nachteil dieses Konzeptes: Der Wert der Immobilie wird durch den Nießbrauch reduziert wird. Sie erhalten also weniger Geld für Ihre Immobilie als bei einem normalen Verkauf – in manchen Fällen sogar weniger als der Verkehrswert der Immobilie.

Der Wert des Nießbrauchs, der hier ins Gewicht fällt, hängt vor allem von der Dauer ab. Das heißt von der Zeit, die Sie noch in Ihrer Immobilie wohnen möchten und die entsprechend im Grundbuch eingetragen ist. Je kürzer die Dauer des Nießbrauchs, desto geringer der Wert, der vom Kaufpreis abgezogen wird.

Für den Immobilienverkauf mit eingetragenem Nießbrauch gibt es kaum Anbieter. Bei diesem Vorhaben müssen Sie sich in der Regel selbst auf die Suche nach einem Käufer begeben. Der Immobilienverkauf mit Nießbrauch gestaltet sich allerdings nicht so leicht wie ein Verkauf ohne Nießbrauch. Denn Sie suchen in diesem Fall keinen Selbstnutzer, sondern müssen das Interesse eines Kapitalanlegers gewinnen.

Wir empfehlen Ihnen, den Verkauf mit der Hilfe eines erfahrenen Maklers durchzuführen. Dieser ist ggf. in der Lage, den Verkaufspreis noch etwas zu erhöhen. Da die Dauer Ihres Nutzungswunsches die Auszahlung verringert, eignet sich dieses Konzept für Sie nur dann, wenn Sie entweder in absehbarer Zeit einen Auszug planen oder die Immobilie zu vermieten. Durch eine Vermietung könnten Sie den Verlust ausgleichen.

Vorteile:

• Erhalt einer Einmalzahlung
• Eingetragenes Nießbrauchrecht mit Option der Weitervermietung
• Absicherung des Nießbrauchs im Grundbuch
• Instandhaltung wird vom neuen Eigentümer übernommen

Nachteile:

• Keine Entscheidungsfreiheit mehr über die Immobilie
• Endgültige Entscheidung, i.d.R. kein Rückkauf möglich
• Kein Erbe möglich
• Nießbrauch auf Zeit

Der Immobilien-Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilerkauf verkaufen Sie nur einen Teil Ihres Immobilieneigentums. Dazu ermittelt ein unabhängiger Gutachter den Wert Ihrer Immobilie und der Teilverkaufsanbieter kauft Ihnen den gewünschten Anteil ab. Wie hoch dieser Anteil ist entscheiden Sie! Maximal aber 50 Prozent des Immobilienwertes. Dadurch bleiben Sie Haupteigentümer und der Immobilien-Partner ist lediglich stiller Teilhaber im Hintergrund.

Gegen ein Nutzungsentgelt  bleiben Sie wie bisher in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen. Das wird im Grundbuch mit dem Nießbrauchrecht hinterlegt und notariell beurkundet. Dieses Nutzungsentgelt ist in der Regel geringer als die Anmietung einer anderen, kleineren Immobilie und deswegen von Vorteil. Beim Immobilien-Teilverkauf wird in der Regel der gesamte Betrag mit einer Einmalzahlung ausgezahlt. Bei einer Immobilien-Partnerschaft mit der Volksbank haben Sie die Option der flexiblen Auszahlung  und sparen in dieser Zeit sogar einen großen Teil des Nutzungsentgeltes. Lassen Sie sich hierbei einen Teil der Auszahlungssumme sofort auszahlen und den zweiten Teil zu einem späteren Zeitpunkt (jedoch spätestens 36 Monate nach der ersten Auszahlung).

Bei einem Immobilien-Teilverkauf geben Sie die Unabhängigkeit, die Ihnen Ihr Eigenheim schenkt, nicht auf. Sie bleiben weiterhin Haupteigentümer, haben die Entscheidungshoheit über Ihre Immobilie und profitieren weiterhin von einer möglichen Wertsteigerung im Falle eines späteren Gesamtverkaufs. Außerdem können Sie die Immobilie jederzeit verkaufen, vererben oder den verkauften Anteil zurückkaufen. Der Immobilien-Teilverkauf eignet sich besonders für Menschen, die mit etwas mehr Liquidität das Beste aus Ihrem dritten Lebensabschnitt herausholen wollen, die Flexibilität eines Eigenheims nicht aufgeben und sich noch viele Träume erfüllen wollen.

Vorteile:

• Einmalzahlung des Kaufpreises
• Sie bleiben Haupteigentümer und behalten Entscheidungshoheit
• Lebenslanges Nießbrauchrecht mit Option der Weitervermietung
• Absicherung im Grundbuch und durch notarielle Sicherungsabrede
• Rückkauf, Erbe oder Gesamtverkauf jederzeit möglich

Nachteile:

• Zahlung eines Nutzungsbeitrags für den Anteil, der Ihnen nicht mehr gehört
• Zusätzliche Gebühren bei einem Gesamtverkauf
• Keine Beteiligung bei Instandhaltungskosten

Eine detaillierte Übersicht der Vor- und Nachteile haben wir in diesem Blogbeitrag  für Sie zusammengefasst.

Fazit: Wann eine Immobilienverrentung sinnvoll ist

Viele Menschen zahlen ihr Leben lang viel Geld für Ihren Lebenstraum vom Eigenheim und deswegen ist es für sie keine Option die Immobilie im Alter zu verkaufen, wenn die Rente nicht mehr für große Sprünge reicht. Sie können Ihre Immobilie ohne Schmerz verkaufen? Dann lohnt sich eine Immobilienrente sicherlich nicht. Für alle anderen schon.

Durch diese Konzepte der Immobilienverrentung lösen Sie eine bestimmte Summe aus der Immobilie, um sich weitere Lebensträume im Ruhestand zu erfüllen, ohne auszuziehen. Jedes Konzept hat seine Vor- und Nachteile und welches Konzept sich für Sie und Ihre Situation eignet, hängt ganz davon ab, welche Faktoren Ihnen im Leben besonders wichtig sind.

Möchten Sie weiterhin die Entscheidungshoheit über Ihre Immobilie? – Dann sind die Leibrente und der Verkauf mit Nießbrauch keine Option. Möchten Sie die Instandhaltung und die Pflege der Immobilie abgeben? – Dann ist die Leibrente die richtige Wahl. Wenn Sie weiterhin die Möglichkeit haben möchten, die Immobilie zu vererben oder den verkauften Anteil zurückzukaufen, ist der Immobilien-Teilverkauf die passende Verrentung für Sie. Wir hoffen, Sie haben nun einen besseren Überblick zu den einzelnen Immobilienverrentungen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und der finanziellen Freiheit im Ruhestand näher zu kommen.