Was steckt hinter dem Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?

Bei einem Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung wird ein Nutzungsentgelt in der Höhe eines definierten Prozent-Satzes der Auszahlungssumme fällig. Die Höhe des Nutzungsentgelts wird je nach Anbieter nach einer gewissen Zeit angepasst. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag, aus welchem Grund Sie diese Gebühr zahlen, wie sie sich verändern kann und welche verschiedenen Optionen der Anpassung es beim Teilverkauf gibt.

Der Teilverkauf ist eine denkbare Lösung, um Immobilienbesitzern mehr finanzielle Freiheit zu ermöglichen ohne, dass sie ihr Haus oder ihre Wohnung komplett verkaufen müssen. Beim Teilverkauf wird nach dem Verkauf eines Teils der Immobilie eine monatliche Nutzungsgebühr fällig. Die Höhe des Nutzungsentgelts wird je nach Anbieter jährlich oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums an verschiedene Entwicklungen im Finanzmarkt angepasst. Doch es gibt die Möglichkeit, sich diese anfängliche Höhe des Nutzungsentgelts für eine längere Zeit zu sichern. Allerdings lassen sich das einige Anbieter teuer bezahlen. Wir erklären Ihnen was dahinter steckt.

Wozu zahlen Sie das Nutzungsentgelt?

Fälschlicherweise wird das Nutzungsentgelt gerne mit der Miete gleichgesetzt. Beim Teilverkauf unterliegen Sie jedoch keinem Mietverhältnis und müssen Ihren verkauften Anteil nicht zurück mieten. Demnach sind Sie kein Mieter und es kann beim Teilverkauf auch kein Mietverhältnis einseitig gekündigt werden. Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie an den Teilkäufer. Obwohl der Teilkäufer nun Miteigentümer eines Teils der Immobilie ist, verzichtet er gänzlich auf die Nutzung dieses Anteils. Er verzichtet zudem auf einen Anteil an den möglichen Einnahmen, die mit der Immobilie generiert werden könnten (zum Beispiel Mieteinnahmen). Das bedeutet, der Teilkäufer profitiert zunächst in keiner Weise vom gekauften Anteil der Immobilie. Der Verzicht des Teilkäufers auf die Nutzung oder den Profit an möglicherweise generierten Einnahmen, wird mit einem Eintrag im Grundbuch festgehalten. Dieser Eintrag legt das sogenannte Nießbrauchrecht fest. Ein lebenslanges Nießbrauchrecht gewährt Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht und die Auszahlung aller Einnahmen, die möglicherweise durch die Immobilie generiert werden können. Außerdem wird die Nutzung der Immobilie geregelt. Durch das Nießbrauchrecht wird laut BGB §1030 Abs 1 festgelegt, dass Sie die Immobilie weiterhin in der Weise nutzen können, wie Sie es gerne möchten. Zum Erhalt dieses Nießbrauchrechts muss im Umkehrschluss eine Nutzungsgebühr bzw. ein Nutzungsentgelt gezahlt werden. Der Anspruch auf diese Gebühr ist also prinzipiell eine Kompensation für die Nutzung und eine mögliche Früchteziehung des Miteigentumsanteils des Teilkäufers.

Wie wird die Höhe des Nutzungsentgelts festgelegt?

Sie fragen sich, wie der Betrag festgelegt wird? Die Höhe des Entgelts bemisst sich an dem Auszahlungsbetrag und am Immobilienwert. Das bedeutet, sie ist von der Summe abhängig, die Sie für den Teilverkauf insgesamt erhalten haben. Es gibt verschiedene Angebote, mit unterschiedlichen hohen Prozentsätzen für das Nutzungsentgelt. Mit diesem Betrag wird insbesondere die Bereitstellung des Kapitals, für den Teilverkauf finanziert. Das erklärt auch, weshalb die Nutzungsgebühr kein fixer Betrag ist, sondern ein Prozentsatz. Denn je höher der Auszahlungsbetrag, desto höher sind auch die Bereitstellungskosten, die der Teilkäufer finanzieren muss. Ein weiterer Faktor für die Festlegung des Nutzungsentgelts ist der Immobilienwert, der durch einen unabhängigen Gutachter vor Ort ermittelt wird. Daher kann ein verbindliches Angebot für den Teilkauf von uns erst nach dem Gutachten erstellt werden.

Wie verändert sich das Nutzungsentgelt?

Der Teilkäufer passt das Nutzungsentgelt nach einer bestimmten Frist in Abhängigkeit der Entwicklungen auf dem Finanz- und Immobilienmarkt an. Auf dem Markt der Teilkäufer gibt es aktuell zwei Grundlagen, die für eine Anpassung herangezogen werden. Anhand dieser, wird dann das gesamte Nutzungsentgelt angepasst:

• Der Verbraucherpreisindex

Eine davon ist der deutsche Verbraucherpreisindex (VPI). Er gibt die durchschnittliche prozentuale Veränderung des deutschen Preisniveaus bestimmter Waren wieder, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen. Dieser Index wird auch für unsere Anpassung verwendet.

• Der 3-Monats-Euribor

Andere Anbieter ziehen den 3-Monats-EURIBOR als Referenz heran. Dieser gibt an, zu welchem Zinssatz die europäischen Banken Geld leihen oder verleihen. Dieses Vorgehen kann vor allem bei jährlicher Anpassung großen Schwankungen unterliegen. Hier empfiehlt es sich das Nutzungsentgelt auf eine bestimmte Zeit festzuschreiben, um die Schwankungen zu umgehen und eine bessere Kalkulierbarkeit zu gewährleisten.

Bei vielen Anbietern wird das Entgelt nach der Festschreibung wieder jährlich angepasst. In diesem Fall kann es von Jahr zu Jahr stark schwanken. Beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf wird nach der Festschreibung in einem Turnus von 5 Jahren angepasst. So kann eine gewisse Planungssicherheit weitestgehend gewahrt werden.

Wie können Sie das Nutzungsentgelt festschrieben?

Die meisten Teilkäufer bieten ihren Kunden an, das Nutzungsentgelt für einen Aufpreis des Entgelts für fünf oder zehn Jahre festzuschreiben. Bei steigendem Zinsniveau und Inflation ist eine Festschreibung prinzipiell empfehlenswert. Allerdings bleibt bei den wenigsten Anbieter der Prozentsatz gleich, wenn Sie als Teilverkäufer das Nutzungsentgelt festschreiben lassen. Hier lohnt es sich genauer zu recherchieren. Der Prozentsatz steigt bei einer Festschreibung für zehn Jahre oft enorm. Beim Teilverkauf der Volksbank ist das Nutzungsentgelt automatisch auf zehn Jahre festgeschrieben.

Wie können Sie beim Volksbank Teilverkauf Nutzungsentgelt sparen?

Sie fragen sich, ob Sie Nutzungsentgelt sparen können? Die Antwort auf diese Frage lautet: Ja! Beim Teilverkauf mit der Volksbank ist dies unkompliziert möglich. Sie zahlen bei uns die Nutzungsgebühr nur auf das Kapital, das Sie tatsächlich nutzen. Mit dem Angebot der sogenannten Splitting-Option können Sie Ihre Auszahlungssumme teilen und sich den Restbetrag flexibel zu einem späteren Zeitpunkt auszahlen lassen. Spätestens jedoch 36 Monate nach Ihrer ersten Auszahlung. Nutzen Sie unseren Rechner und schauen Sie, welches Sparpotenzial bei Ihrer Wunschsumme schlummert. Wie genau die Splitting-Option funktioniert, erläutern wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch. Weitere Informationen dazu finden Sie außerdem in unserem Blogbeitrag zur Splitting-Option.