Was Sie über das Nießbrauchrecht an Immobilien wissen sollten!

Mit dem Nießbrauchrecht übergibt ein Eigentümer das Nutzungsrecht an einer Sache an einen Dritten (§1030 BGB). Dieses Nutzungsrecht umfasst bei Immobilien sowohl das Wohnrecht als auch das Recht auf Früchteziehung. Aber was bedeutet das konkret? Welche Rechte und Pflichten haben Sie mit dem Nießbrauchrecht? Und welche steuerlichen Auswirkungen hat das Nießbrauchrecht an einer Immobilie? Wir geben Ihnen einen genauen Überblick.

Es gibt unterschiedliche Gründe, ein Nießbrauchrecht für Immobilien zu vergeben. Überlegenswert ist die Einräumung eines Nießbrauches z.B.

• wenn Sie als Immobilienbesitzer zu Lebzeiten Ihre Immobilien an die Erben übertragen möchten, aber weiterhin darin wohnen bleiben wollen
• zur Nutzung von steuerlichen Vorteilen (z.B. bei vermieteten Immobilien)
• der Teilverkauf der Immobilie vorgenommen werden soll

Das Nießbrauchrecht bei Immobilien

Das Nießbrauchrecht regelt prinzipiell das Nutzungsrecht einer Sache. Es wird oft bei Immobiliengeschäften von einem Immobilieneigentümer an eine dritte Person übertragen. Diese begünstigte Person ist der Nießbrauchnehmer oder Nießbraucher. Durch das Nießbrauchrecht erhält der Begünstigte vom Eigentümer das Recht, die Immobilie in der Weise zu nutzen, wie er es möchte. In erster Linie wird ihm ein Wohnrecht eingeräumt. Neben dem Wohnrecht hat der Nießbraucher zudem das Recht, aus der Immobilie Früchte zu ziehen. Das bedeutet, er darf aus der Immobilie einen wirtschaftlichen Gewinn ziehen (beispielsweise durch Vermietung) und diesen in voller Höhe behalten. Mithilfe des Nießbrauchrechts haben Sie als Immobilieneigentümer die Möglichkeit Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück zu verkaufen oder beispielsweise an Angehörige zu verschenken und es dennoch wie bisher zu nutzen. Der Nießbrauchnehmer genießt ein Nutzungsrecht, aber das Verfügungsrecht bleibt beim Eigentümer. Was bedeutet das? Prinzipiell heißt das, dass der Nießbrauchnehmer die Immobilie in jeder Weise nutzen kann, sie allerdings nicht verkaufen darf. Das gilt sowohl beim Verkauf der gesamten Immobilie als auch beim Teilverkauf. Ein Nießbrauchrecht ist nicht vererbbar, kann nicht verpfändet oder verkauft werden und bleibt auch im Falle eines Eigentümerwechsels bestehen.

Der Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht

Diese beiden Begriffe werden häufig verwechselt oder synonym verwendet. Das ist allerdings nicht korrekt. Sowohl das Nießbrauchrecht als auch das Wohnrecht müssen in das Grundbuch eingetragen werden und beide Rechte sind nicht vererbbar. Der Unterschied ist, dass der Begünstigte beim Wohnrecht lediglich das Recht erhält, die Immobilie zu bewohnen. Darüber hinaus hat der Wohnrechtnehmer keine weiteren Rechte. Er darf die Immobilie zum Beispiel nicht vermieten oder verpachten.

Beim Nießbrauch hingegen hat der Nießbrauchnehmer die Möglichkeit, neben dem Wohnrecht auch wirtschaftlichen Gewinn aus der Immobilie zu ziehen. Er darf die Immobilie sowohl vermieten als auch verpachten. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn Sie als Nießbrauchnehmer in eine kleinere Immobilie ziehen möchten und die Ausgaben mit der Vermietung Ihrer Immobilie decken wollen.

Das Nießbrauchrecht beim Teilverkauf

Mithilfe des Teilverkaufs können Sie einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen, um mehr finanzielle Freiheit zu erlangen und wie bisher in Ihrer Immobilie zu wohnen. Der Teilverkauf muss, wie grundsätzlich jedes Grundstücksgeschäft in Deutschland, notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden. Der Käufer des Anteils wird nach dem Kauf als Miteigentümer eingetragen. Dennoch gibt er alle Nutzungsrechte an diesem Immobilienanteil ab. Um das zu ermöglichen, wird nach dem Teilverkauf ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch eingetragen. Dieses Nießbrauchrecht wird Ihnen als Haupteigentümer eingeräumt und ermöglicht Ihnen, ein Wohnrecht und das Recht der Früchteziehung. Diese Rechte gelten prinzipiell immer für die gesamte Immobilie, sowohl für den eigenen Anteil als auch für den verkauften Anteil. Denn beim Teilverkauf werden nicht wie oft dargestellt einzelne Räumlichkeiten verkauft, sondern theoretisch ein Miteigentumsanteil an jedem Quadratmeter.

Beim Teilverkauf gilt dies in der Regel lebenslang. Allerdings kann es auch vertraglich auf eine bestimmte Zeit festgelegt werden. Für dieses Nießbrauchrecht zahlt der Eigentümer eine Nutzungsgebühr an den Miteigentümer. Das Nießbrauchrecht ist also an die Zahlung dieser Nutzungsgebühr geknüpft.

Die Arten des Nießbrauchs

Es gibt verschiedene Arten des Nießbrauchs, die sich vor allem in der steuerlichen Behandlung unterscheiden. Wichtig ist hierbei, ob die Immobilie den Eigentümer wechselt oder nicht und ob das Nießbrauchrecht mit einer Gebühr verbunden ist oder unentgeltlich übertragen wird. Die beiden häufigsten Nießbraucharten sind der Zuwendungs- und der Vorbehaltsnießbrauch. Außerdem gibt es noch einen Vermächtnisnießbrauch, nachrangigen Nießbrauch und den Bruchteil- bzw. Quotennießbrauch.

Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer. Das heißt, es findet kein Verkauf der Immobilie statt. Stattdessen wird einer dritten Person ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Dieses Vorgehen findet sich in der Praxis oft im Zusammenhang mit vermieteten Häusern oder Wohnungen. Und zwar dann, wenn die Eigentümer eine andere Person mit den Mieteinnahmen begünstigen möchten. Der Zuwendungsnießbrauch könnte in diesem Fall ein gutes Instrument sein, um Steuern zu sparen. Das ist sinnvoll, wenn der Eigentümer plant, mit den Mieteinnahmen beispielsweise seine Kinder zu unterstützen. Ein Zuwendungsnießbrauch wird entgeltlich, unentgeltlich oder teilentgeltlich übertragen. Die verschiedenen Arten haben Auswirkung darauf, welche Ausgaben bzw. Einnahmen steuerlich berücksichtigt werden müssen.

Vorbehaltsnießbrauch

Beim Vorbehaltsnießbrauch wechselt die Immobilie oder ein Teil der Immobilie ihren Eigentümer. Der Eigentümer verkauft in diesem Fall seine Immobilie und behält gegenüber dem neuen Eigentümer ein Nießbrauchrecht ein. Der Vorbehaltsnießbrauch wird auch im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, also dem Vererben zur Lebenszeit, angewandt. In diesem Fall findet kein Verkauf, sondern eine Schenkung statt. Das hat steuerliche Vorteile. Denn dadurch, dass Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten Ihren Erben schenken, sparen Sie im Fall der Fälle Erbschaftssteuer. Wenn Sie als ehemaliger Eigentümer trotz Eigentümerwechsel in der Immobilie wohnen bleiben möchten, kann für Sie ein Wohnrecht oder ein Vorbehaltsnießbrauch im Grundbuch eingetragen werden. Möchten Sie die Immobilie gar nicht bewohnen, können Sie diese dank des Vorbehaltsnießbrauchs auch vermieten oder verpachten und Einnahmen mithilfe der Immobilie erzielen (Früchteziehung). Diese Art des Nießbrauchs findet auch beim Immobilien-Teilverkauf Anwendung.

Vermächtnisnießbrauch

Ein Vermächtnisnießbrauch wird in der Regel in einem Testament oder einem Erbvertrag festgehalten. Hierbei wird geregelt, dass eine Person ein Nießbrauchrecht an einem Nachlassgegenstand erhält. Das bedeutet, es wird beispielsweise ein Haus an die direkten Erben übertragen, der Bruder des Verstorbenen erhält aber ein Nießbrauchrecht und darf die Immobilie nutzen. Da ein Nießbrauchrecht nicht vererbt werden kann, erlischt es nach dem Tod des Bruders und die Erben können die Immobilie nach seinem Tod frei nutzen.

Nachrangiger Nießbrauch

Um festzuhalten, wer eine Immobilie nach dem Ableben des erstberechtigten Nießbrauchnehmers nutzen darf, kann ein (weiterer) nachrangiger Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen werden. Das bedeutet, es wird eine dritte Person mit einem Nießbrauch begünstigt, sobald der erste Nießbrauchnehmer verstirbt.

Bruchteilnießbrauch und Quotennießbrauch

Der Bruchteilnießbrauch deckt sich mit den Inhalten des Vorbehaltsnießbrauchs, jedoch bezieht er sich nur auf einen Teil der Immobilie (Bsp. Bestimmte Räume). Beim Quotennießbrauch wird der Nießbrauch von einem prozentualen Anteil der Immobilie übertragen (Bsp. 40 %). Beide Varianten werden häufig verwendet, wenn Eigentümer und Nießbrauchnehmer nebeneinander Einkünfte erzielen wollen. Das ist beispielsweise durch Vermietung oder Verpachtung der Immobilie oder des Grundstücks der Fall.

Wer trägt welche Kosten beim Nießbrauch?

Als Nießbrauchnehmer dürfen Sie wirtschaftliche Gewinne mit der Immobilie erzielen. Mit dem Nießbrauchrecht kommen allerdings nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Das sind vor allem die Kosten, die Sie zahlen. Sie sind dazu verpflichtet, alle gewöhnlichen Unterhaltungskosten für die Immobilie zu übernehmen. Die Immobilie muss abgesichert werden und die Kosten für diese umfassende Gebäudeversicherung müssen beglichen werden. Außerdem sind Sie zur Instandhaltung verpflichtet. und tragen die Kosten für alle Ausbesserungen oder Renovierungen, die zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Der Eigentümer hingegen muss für außergewöhnliche Unterhaltungskosten aufkommen, wie Ersatzinvestitionen für Heizungsanlagen oder Rohrsysteme. Bei einem Teilverkauf sollte der Teilkäufer im Rahmen seiner Eigentumsverhältnisse für außergewöhnliche Unterhaltungskosten aufkommen. Die Volksbank beteiligt sich zusätzlich auch in Form eines Zuschusses an energetischen Maßnahmen, wenn diese durch einen Energieberater zertifiziert wurden. 

Die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch

Ein Nießbrauchrecht muss immer in das Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein. In der Regel wird das Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie eingetragen und steht an erster Stelle (1. Rang). Aber auch die Eintragung des Nießbrauchs an einer anderen Rangstelle ist möglich. So bestehen Banken regelmäßig darauf, dass die zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschulden dem Nießbrauch vorgehen.

Beim Teilverkauf zum Beispiel benötigt der Haupteigentümer das Nießbrauchrecht lediglich für den verkauften Anteil. Für den restlichen Teil der Immobilie wird kein Nießbrauch benötigt, da Sie als Eigentümer ohnehin die Rechte daran behalten. Im Zuge des Teilverkaufs wird der vorgesehene Nießbrauch im Rang nach der Finanzierungsgrundschuld eingetragen.

Das hat keine Nachteile für Sie, denn Sie sind durch die vertraglichen Vereinbarungen davor geschützt, dass eine zwangsweise Verwertung der Immobilie erfolgen könnte, ohne dass hierfür ein sachlicher Grund vorliegen würde. Denn durch die notariell beurkundete Sicherungsabrede geschieht eine Vollstreckung aus der Grundschuld heraus nur dann, wenn Sie eine längere Zeit mit der Zahlung der Nutzungsbeiträge im Verzug sind. Solange Sie Ihre Beiträge zahlen, ist eine Vollstreckung ausgeschlossen. Im unwahrscheinlichen Fall, dass die Volksbank Beteiligung GmbH insolvent geht, wäre jeder zukünftige Miteigentümer, der die Anteile an Ihrer Immobilie übernimmt, an diese Sicherungsabrede gebunden und dürfte nicht vollstrecken.

Wann erlischt das Nießbauchrecht?

Ein Nießbrauchrecht endet prinzipiell mit dem Lebensende des Nießbrauchnehmers. Es ist nicht vererbbar oder an Dritte übertragbar. Bei der Vereinbarung des Nießbrauchrechts kann dieses zeitlich befristet werden. Dann erlischt es nach Ablauf dieser Frist und nicht erst zum Lebensende des Nießbrauchnehmers. Wenn sich alle Parteien einig sind, kann das Nießbrauchrecht auf vor Ablauf der Frist und vor dem Tod des Nießbrauchnehmers aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Bei Immobilien-Teilverkauf ist das Nießbrauchrecht zusätzlich an die Zahlung des Nutzungsentgelts geknüpft. In diesem Fall erlischt das Nießbrauchrecht auch dann, wenn der Nießbrauchnehmer für eine bestimmte Zeit (mindestens drei Monatsraten) die Zahlungen dieses Nutzungsentgelts nicht geleistet hat und auch die vertraglich vereinbarte Nachfrist zum Ausgleich der fehlenden Nutzungsentgelte erfolglos verstrichen ist.

Fazit: Das Nießbrauchrecht beim Immobilien-Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilverkauf wird ein Vorbehaltsnießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Dieses gilt für Sie als Eigentümer und ggf. für eine/n Partner/in. Weitere (dritte Personen) können nicht als Nießbrauchnehmer in das Grundbuch eingetragen werden.
Der Rang der Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch erfolgt nach der Finanzierungsgrundschuld. Auf Grund der notariell beurkundeten Sicherungsabrede sind Sie, bei Erfüllung Ihrer vertraglichen Pflichten, vor einer zwangsweisen Verwertung Ihrer Immobilie geschützt. Das Nießbrauchrecht erlischt entweder mit

• dem Tod der Nießbrauchnehmer,
• der Kündigung des Nießbrauchs
• Ausbleiben der Zahlungen des Nutzungsentgelts für mehr als drei Monate und Verstreichen der vertraglich vereinbarten Nachfrist

Das Nießbrauchrecht ermöglicht Ihnen als Nießbrauchnehmer, mit der Immobilie wirtschaftliche Gewinne zu erzielen. Sie sind allerdings dazu verpflichtet, die gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu übernehmen und ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen. Die Volksbank Beteiligung GmbH als Teilkäufer beteiligt sich gemäß der Eigentumsanteile an außergewöhnlichen Instandsetzungskosten. Die Volksbank Beteiligung GmbH sichert zudem eine finanzielle Beteiligung bei energetischen Maßnahmen (Voraussetzung Zertifizierung durch Energieberater) zu. Die Parameter dieser Beteiligung erläutert Ihnen Ihr persönlicher Kundenberater gerne in einem Gespräch.