Schenkung einer Immobilie: Wann sie sinnvoll ist

Sie haben eine Immobilie geerbt und sind in der Schuldenfalle gelandet? Beim Erben von Immobilien wird die Erbschaftssteuer fällig. Diese ist seit Januar 2023 stark erhöht worden. Das bedeutet für die Erbenden, dass sie einen Teil des Geerbten an das Finanzamt abtreten müssen. Hierbei handelt es sich um 20-40 Prozent des Immobilienwerts, abzüglich des Freibetrags. Lohnt sich also die Vererbung überhaupt noch? Eine Alternative könnte für Sie eine Schenkung darstellen.

Das Wichtigste in Kürze zeigen wir Ihnen in unserem Artikel, indem wir die Vorteile einer Schenkung gegenüber eines Erbes beleuchten und einen Blick darauf werfen, warum es sich lohnen könnte, eine Schenkung zu Lebzeiten in Betracht zu ziehen.

Inhaltsverzeichnis

1. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer
2. Warum schenken und nicht einfach vererben?
3. Darauf müssen Sie bei einer Schenkung achten
    3.1 Der Schenkungsvertrag
    3.2 Ermittlung des Immobilienwertes
    3.3 Beratung
4. Fazit
Häufig gestellte Fragen

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Ein unentgeltlicher Erwerb wie bei einer Erbschaft oder einer Schenkung führt in Deutschland ab einer gewissen Summe zur Steuerpflicht. Vergleichen Sie Erbschaft und Schenkung im steuerlichen Sinne, können Sie feststellen, dass relativ ähnlich gehandhabt wird. In beiden Fällen wird nämlich in gleicher Höhe versteuert. Steuerschuldig wird der Erbe am Todestag und der Beschenkte am Tag der Schenkung.

Wie hoch die Steuern ausfallen, ist abhängig vom Sachwert der Immobilie sowie der Steuerklasse des Erben bzw. Beschenkten und das Beziehungsverhältnis zu dem Schenkenden bzw. Vererbenden.

Warum schenken und nicht einfach vererben?

Bei einer Schenkung besteht die Möglichkeit, die Freibeträge alle zehn Jahre wieder neu auszuschöpfen. Schenken Sie also derjenigen Personen zur Lebzeit, die sowieso irgendwann erben würden, könnten Sie eine Erbschafts- und Schenkungssteuer komplett umgehen. Dabei handelt es sich um die sogenannte vorweggenommene Erbfolge. Die Freibeträge sehen konkret folgendermaßen aus:

• Ehepartner und Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern, Großeltern, Geschwister sowie Onkel, Tanten, Cousins: 20.000 Euro

Liegt der Immobilienwert unter dem jeweiligen Freibetrag, fallen keine Steuern für die geschenkte Immobilie an. Ist der Immobilienwert jedoch höher, so lohnt es sich, frühzeitig mit der Schenkung zu beginnen, sodass Sie die Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen können. Dann kann je nach Bedarf eine Übertragung der Vermögenswerte über Jahrzehnte hinweg ohne Steuerabzug erfolgen.

Darauf müssen Sie bei einer Schenkung achten

Wenn Sie sich für eine Schenkung entschlossen haben, sollten Sie noch einige Formalitäten beachten, um diese rechtlich korrekt und zu Ihren Gunsten zu vollziehen.

Der Schenkungsvertrag

Alle Rahmenbedingungen rund um die Schenkung einer Immobilie sollten in einem Schenkungsvertrag festgehalten und von einem Notar beurkundet werden. Die Aufsetzung eines entsprechenden Vertrags zählt dabei zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.

Neben der Schenkung der Immobilie kann der Vertrag auch entsprechende Vereinbarungen zur Nutzung der Immobilie enthalten oder zu Gegenleistungen, die der Beschenkte gegebenenfalls erbringen soll. Es lassen sich zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht für den Schenkenden oder ein Nießbrauchrecht für die Immobilie vereinbaren.

Tipp: Erfahren Sie mehr zum Nießbrauchrecht bei Erbe.

Ermittlung des Immobilienwerts

Ab dem 01. Januar 2023 greift die Neuregelung der steuerlichen Bewertung und Wertermittlung von Immobilien. Da die Immobilienpreise in den letzten Jahren drastisch gestiegen sind, steigt auch die Besteuerung. Zudem entsprach der Verkehrswert einer Immobilie (also der Preis, für den Sie Ihr Haus und Grund tatsächlich auf dem Markt verkaufen können) oft nicht genau dem geschätzten Preis, sondern lag deutlich darunter. Dies wird sich ab dem Jahr 2023 ändern. Die Wertermittlung wird sich nun am tatsächlichen Verkehrswert orientieren.

Hier ein Beispiel für denselben Fall, um zu verdeutlichen, was sich konkret für Sie ändert. Ein Vergleich für die Jahre 2016 und 2023:

2016:

Der Wert Ihrer Immobilie wurde auf 550.000 Euro ermittelt. Ihr Sohn, Steuerklasse 1, erbt das Haus. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro müssen noch 150.000 Euro versteuert werden. Im Jahr 2016 lag der Steuersatz bei etwa 11 Prozent. Ihr Sohn muss also 16.500 Euro an das Finanzamt zahlen.

2023:

Der Wert Ihrer Immobilie wird wegen der neuen Wertermittlungsmethode höher eingestuft. Der neue Wert liegt nun bei 800.000 Euro. Dieser Wert wird mit einem höheren Sachwertfaktor multipliziert, sodass Sie bei 1 Millionen Euro liegen. Der Steuersatz liegt bei 15 Prozent, wodurch nach Abzug des Freibetrages noch 600.000 Euro zu versteuern sind. Das entspricht 90.000 Euro.

Der Freibetrag wird durch die Neubewertung immer schwieriger zu unterschreiten. Doch als Steuerpflichtiger haben Sie die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert gegenüber der Finanzverwaltung durch ein Gutachten nachzuweisen. Gutachten können dabei den wirklichen Wert besser abbilden und Sie eventuell vor einer zu hohen Wertermittlung schützen.

Beratung

Eine individuelle und professionelle Beratung ist in Sachen Erbschaft und Schenkung das A und O. Fachkundige Berater können zum einen Notare, spezialisierte Anwälte aber auch Steuerberater sein. Von diesen erhalten Sie beispielsweise rund um folgende Themen Hilfe:

• Gestaltung von steueroptimierten Testamenten und Erbverträgen
• Abgabe von Erbschaftsteuererklärungen und Schenkungsteuererklärungen
• Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer
• Einsprüche gegen Erbschaft- und Schenkungssteuerbescheide sowie Klagen vor den   Finanzgerichten
• Beratung zur Ausnutzung von Freibeträgen bei der Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer

Fazit

Die Themen Erbrecht und Testament sind für die meisten ein absolutes Tabuthema, da es bei ihnen unmittelbar um das Ableben von nahestehenden Personen geht. Jedoch sollten Sie sich damit auseinandersetzen, wenn Ihre Kinder finanziell nicht in der Schuldenfalle landen möchten. Durch die Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer im Jahr 2023 ist es wichtiger denn je, sich rechtzeitig über eine reine Schenkung von Immobilien und eine Übertragung von Eigentum Gedanken zu machen. Lassen Sie sich professionell zur Schenkung beraten und nutzen Sie die Freibeträge klug, während Sie frühzeitig handeln.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Schenkungssteuer in Deutschland?

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist variabel. Die anfallende Steuer und ihre Höhe hängt vom Verwandtschaftsverhältnis des Schenkenden sowie von der Steuerklasse und der Art des Geschenks ab.

Wer muss die Schenkung melden?

Der Beschenkte hat im Rahmen von drei Monaten Zeit, den Sachverhalt dem zuständigen Finanzamt zu melden.

Wer muss Schenkungssteuer zahlen?

Zu entrichten ist die Schenkungssteuer vom Beschenkten. Achtung: Auch der Schenker haftet, wenn die Summe nicht beglichen wird.

Was ist der Schenkungssteuer-Freibetrag?

Unter dem Schenkungssteuer-Freibetrag versteht man eine festgelegte Summe, die nicht versteuert werden muss. Diese liegt je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch. Nur die Summe, die über dem Freibetrag liegt, muss versteuert werden.