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Wie geht das? - Erbe mit Nießbrauchrecht

Bild Erbe Nießbrauch
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Wie geht das? - Erbe mit Nießbrauchrecht

Sie besitzen eine Immobilie und möchten diese zur Lebenszeit an Ihre Kinder oder Verwandte übertragen, ohne selbst ausziehen zu müssen und gleichzeitig Ihre Altersvorsorge sichern? Dann können Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung als Schenkung vermachen und sich das Nießbrauchrecht bei Erbe vorbehalten. In diesem Fall haben Sie auch als Nicht-Eigentümer die Möglichkeit, in Ihrer alten Immobilie nicht nur wohnen zu bleiben, sondern diese auch zu vermieten.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Nießbrauchrecht?
2. Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
3. Wie kann man Nießbrauch für eine Immobilie vereinbaren?
4. Rechte und Pflichten aus dem Nießbrauch
5. Wer übernimmt die Kosten?
6. Steuerliche Behandlung des Nießbrauchs bei Erbe
7. Fazit
FAQ - Häufige Fragen

 

Wir zeigen Ihnen, worauf Sie bei einem eingetragenen Nießbrauchrecht bei Erbschaft achten müssen und welche Arten es für eine Immobilie mit gewährten Nießbrauch gibt. Zudem erfahren Sie mehr über die Rechten und Pflichten sowie anfallenden Kosten und Erträge, mit denen Sie im Rahmen einer Vermietung bzw. Schenkung für Ihren wirtschaftlichen Bestand rechnen müssen.

 

Was ist ein Nießbrauchrecht?

Der Nießbrauch wird im bürgerlichen Gesetzbuch §1030 BGB geregelt und ist ein umfassendes Nutzungsrecht für ein fremdes Eigentum. Es ist unverkäuflich und unvererbbar, sodass damit keine zusätzlichen Erträge bei laufenden Kosten erzielt werden können. Dies bedeutet, dass es mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Allerdings können Sie mit der Ausübung des Rechts eine andere Person beauftragen.

Im Unterschied zum Wohnrecht dürfen die bisherigen Eigentümer und Schenkenden in der verschenkten Immobilie nicht nur wohnen, sondern über diese auch verfügen, also Einkünfte aus Vermietung erwirtschaften. Ebenso können sie das Wohnrecht auf Dritte übertragen und auch weitere Rechte für die gesamte Immobilie wie die anteilige Nutzung, den Ausschluss einzelner Nutzungen usw. im Schenkungsvertrag vereinbaren bzw. in das Grundbuch eintragen lassen.


 

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Es existieren unterschiedliche Arten des Nießbrauchs. Folgende Nießbrauchsarten sind für wirtschaftliche Eigentümer bei einem Erbe von Bedeutung:

  • Vorbehaltsnießbrauch: Sie übertragen das Eigentumsrecht an Ihrer Immobilie, behalten aber das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht für sich. Dabei müssen weder Sie noch der Beschenkte in der Immobilie wohnen. Das Recht auf die generierten Mieteinnahmen bleibt Ihnen trotzdem vorbehalten.

 

  • Vermächtnisnießbrauch: Hier können Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt den Beschenkten dazu verpflichten, auch einer dritten Person das Recht des Nießbrauchs zu gewähren.

 

  • Bruchteilsnießbrauch: Damit können Sie sich das Nießbrauchrecht nur für Teile Ihrer Immobilie oder eines Grundstückes zusichern.

 

  • Quotennießbrauch: Hier sichern sich die bisherigen Eigentümer das Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie, aber nur zu einem bestimmten Anteil bzw. zu einer bestimmten Quote.

 

Wie kann man Nießbrauch für eine Immobilie vereinbaren?

Zunächst müssen Sie für eine Schenkung mit Nießbrauch einen Schenkungsvertrag verfassen. Dieser regelt die Übertragung des Eigentums und allen Objekten und sichert Ihnen auch das Nießbrauchrecht. In diesem Schenkungsvertrag wird festgehalten, um welche Art von eingetragenen Nießbrauch es sich handelt, welche Rechte und Pflichten Sie und der Beschenkte haben und ob dieser zeitlich begrenzt sein sollte. Nachdem der Beschenkte den Vertrag unterschrieben hat und dieser von einem Notar beurkundet wurde, tritt Ihr Nießbrauchrecht zeitlich in Kraft. Danach wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, wofür Sie ein Entgelt beim Notar zahlen müssen.

 

 

Rechte und Pflichten aus dem Nießbrauch

Als Nießbraucher haben Sie das Recht, die Immobilie zu vermieten, unabhängig davon, ob Sie sie bewohnen. Falls Sie also einen Umzug in ein Pflegeheim planen, dann können Sie dennoch Einnahmen aus Vermietung erzielen. Da Sie Ihre Anlage wirtschaftlich nutzen dürfen, müssen Sie in der Regel aber für kleinere Reparaturen von Objekten und Renovierungen aufkommen. Ebenso sind Sie gesetzlich verpflichtet, das Anwesen zu versichern.

Der neue wirtschaftliche Eigentümer darf die Immobilie auch ohne Zustimmung des Nießbrauchers verkaufen. Wurde nichts anderes vertraglich festgehalten, dann darf der Eigentümer das Nutzungsrecht bei begrenztem Nießbrauch ebenso beschränken, wenn er zum Beispiel eine Einnahme aus Vermietung durch einen anderen Nutzer generieren möchte.

Als Eigentümer muss der Beschenkte auch die außergewöhnlichen Kosten für größere Renovierungsmaßnahmen und größere Reparaturen an Objekten wie beispielsweise den Ersatz einer defekten Heizungsanlage oder den Austausch schadhafter Fenster tragen. Eventuell entstehende Erschließungs- und Anliegerbeiträge sind ebenfalls vom Eigentümer zu übernehmen. Das kann sich zum Beispiel als Vorteil erweisen, wenn Sie vom Nießbrauch bei einem Hausverkauf profitieren wollen.

 

Wer übernimmt die Kosten bei Nießbrauch?

Sämtliche Regelungen bezüglich der Unterhaltungskosten für die Immobilie lassen sich im einzelnen vertraglich festhalten. Insbesondere können Sie es vorher vereinbaren, wer die Verbrauchskosten oder die Kosten für die Versicherungen trägt. Da eine notarielle Beurkundung für den geährten Nießbrauch verpflichtend ist, entstehen beim Abschluss eines solchen Vertrages auch Notarkosten, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richten. Dieser wird durch unterschiedliche Faktoren beeinflusst, wobei die Art der Nutzung und unterschiedliche Angaben zur Immobilie eine große Rolle spielen.

 

 

Steuerliche Behandlung des Nießbrauchs bei Erbe

Der Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert Ihrer Immobilie. Folglich muss der Beschenkte unter Umständen weniger oder sogar gar keine Schenkungssteuer zahlen. Doch um dies zu ermitteln, muss zunächst der Kapitalwert des Nießbrauchs ausgerechnet werden. Dabei sind Geschlecht und Alter des Schenkenden besonders wichtig. Die daraus resultierende voraussichtliche Lebenserwartung gibt Aufschluss darüber, wie lange sich die Immobilie nutzen lässt.

Zunächst wird ein sogenannter Jahreswert berechnet. Dabei handelt es sich um eine fiktive Jahresmiete, die sich an Mietpreisen für vergleichbare Immobilien orientiert. Laut §16 BewG darf dieser Jahreswert allerdings nicht größer sein als der Verkaufspreis Ihrer Immobilie, dividiert durch 18,6.

Im weiteren Schritt wird der Vervielfältiger ermittelt. Dieser hängt davon ab, ob es sich um einen zeitlich begrenzten oder unbegrenzten Nießbrauch handelt. Für den ersten Fall werden die Werte aus Anlage 9a des BewG herangezogen. Bei unbegrenztem Nutzungsrecht sind die festgelegten Werte vom Bundesministerium für Finanzen entscheidend.

Durch die anschließende Multiplikation des Jahreswerts mit dem Vervielfältiger wird der Kapitalwert in Euro ermittelt. Nun kann der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen werden, um den Schenkungswert zu bestimmen. Liegt der Schenkungswert unterhalb des Schenkungsfreibetrags, dann muss der Beschenkte keine Erbschaftsteuer zahlen.


 

Fazit

Mit einem Nießbrauchrecht können Sie Ihre Immobilie bereits zu Ihrer Lebenszeit an Ihre Kinder und Verwandten verschenken, sich aber gleichzeitig ein Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie zusichern. Davon können sowohl die Beschenkten als auch Sie profitieren, denn ein Nießbrauchrecht mindert den steuerlichen Wert Ihrer Immobilie, weshalb die Beschenkten weniger oder gar keine Schenkungssteuer zahlen müssen. Gleichzeitig sichern Sie sich eine zusätzliche lebenslange Einnahmequelle im Alter und treffen vorsorglich wichtige Maßnahmen für Ihr Erbe. Wenn Sie bereits an Ihre Zukunft denken, zeigen wir Ihnen auch gerne, welche Versicherung im Alter die richtige für Sie ist und wie Sie fit im Alter bleiben.


 

 

Häufig gestellte Fragen

Kann das Nießbrauchrecht auch ohne Grundbucheintrag vereinbart werden?

Ja, das Nießbrauchrecht ist durch notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags rechtlich wirksam. Allerdings kann es ohne entsprechenden Grundbucheintrag dazu kommen, dass Sie Ihr lebenslanges Nießbrauchrecht verlieren, falls der neue Eigentümer die neue Immobilie verkauft. Denn gegenüber dem neuen Eigentümer besitzen Sie keinen Anspruch auf Nutzung der Immobilie. Es ist insofern wichtig einen Eintrag ins Grundbuch vorzunehmen, da dieser Sie auch gegenüber neuem Eigentümer absichert.

 

Muss bei Nießbrauch Einkommensteuer gezahlt werden?

Der Schenkende muss seine Einkünfte aus Vermietung der Immobilie versteuern. Die Höhe der Einkommensteuer ist davon abhängig, in welchem Rahmen der Nießbrauch in Anspruch genommen wird. Falls Sie beispielsweise beim Vorbehaltsnießbrauch Ihre Immobilie vermieten, dann können Sie Ihre generierten Mieteinnahmen als Werbungskosten absetzen.

 

Wie sieht eine beispielhafte Berechnung der Schenkungssteuer aus?

Max Mustermann (60) denkt an eine Schenkung mit Nießbrauch und überträgt sein Einfamilienhaus mit einem Verkaufswert von 1 Million Euro an seinen Sohn Peter (33). Das Einfamilienhaus wird für 36.000 Euro im Jahr vermietet. Der Kapitalwert beträgt 36.000 Euro x 12,824 = 461.664 Euro. Der Schenkungswert beträgt daher 1.000.000 - 461664 = 538.336 Euro (statt 1 Million Euro ohne Nießbrauchrecht). Dieser Betrag liegt oberhalb des Schenkungsfreibetrages für Kinder (400.000 Euro). Max muss daher eine Schenkungssteuer für die restlichen 138.336 Euro zahlen.


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