So funktioniert die Wertermittlung Ihrer Immobilie!

Sie interessieren sich für den Immobilien-Teilverkauf oder haben sich bereits dazu entschieden, einen Teil Ihrer Immobilie in liquides Vermögen umzuwandeln? Dann stellt sich jetzt die entscheidende Frage: Wie viel ist Ihr Objekt wert? Auskunft darüber gibt der sogenannte Verkehrswert. Dieser wird mithilfe eines Gutachtens ermittelt und ist eine objektive Messzahl für den Preis, der voraussichtlich auf dem Markt erzielt werden kann.

Die Wertermittlung der Immobilie ist essenziell vor einem Verkauf oder einem Teilverkauf. Sie wollen wissen, wie viel Ihr Haus wert ist? Wie der Marktwert bestimmt wird und welche Aspekte bei der Immobilienbewertung relevant sind? Im folgenden Beitrag erfahren Sie alle nützlichen Informationen dazu.

Warum ist eine Wertermittlung sinnvoll?

Beim Haus- oder Wohnungsverkauf bildet der Verkehrswert den Ausgangspunkt zur Preisfindung. Die bisherigen Besitzer neigen dazu, den Verkaufspreis höher anzusetzen, während potenzielle Käufer das Angebot als überteuert empfinden. An dieser Stelle kommt ein unparteiischer Sachverständiger zum Einsatz. Dieser legt unter Einbezug bedeutsamer Faktoren, wie der Lage und der Ausstattung, einen neutralen Richtwert fest. Der letztlich gezahlte Verkaufspreis kann jedoch stark abweichen, etwa durch Versteigerungseinbußen.

Nicht nur bei Transaktionen ist eine Ermittlung des Verkehrswerts erforderlich. So stellen auch Vermögensauseinandersetzungen wie im Falle von Erbschaften oder Scheidungen  wichtige Gründe zur Immobilienbewertung dar. Dabei ermöglicht ein neutrales Wertgutachten eine gerechtfertigte Aufteilung des Vermögens.

Ebenfalls werden Wertüberprüfungen auf Verlangen der Versicherung oder des Finanzamtes – zu steuerlichen Zwecken – durchgeführt. Auch die Bank erwartet bei Verlängerung einer Hypothek oder einer Baufinanzierung die Vorlage des Verkehrswertes. Zudem sollte der Wert bei erheblichen Wertsteigerungen oder -minderungen neu berechnet werden, beispielsweise erweist sich die Modernisierung des Objektes oftmals als maßgebliche Wertänderung.

Wer bewertet die Immobilie?

Ob eine Immobilie tatsächlich durch einen Gutachter bewertet werden muss, ist zweckabhängig. Für den Immobilien-Teilverkauf ist immer ein professionelles Gutachten notwendig. In anderen Fällen, wenn keine gerichtliche Gültigkeit erforderlich ist, führen auch andere Sachverständige, vor allem Immobilienmakler, eine Beurteilung durch. Zusätzlich kursieren im Internet zahlreiche Portale, die eine (kostenlose) Online Immobilienbewertung anbieten. Für eine erste Orientierung sind solche Seiten hilfreich, grundsätzlich empfiehlt sich jedoch eine sorgfältige Beurteilung durch einen staatlich geprüften Gutachter. Setzen Sie hierbei unbedingt auf Qualifikation, denn Gutachter haben durchaus Spielraum bei der Festlegung des Verkehrswertes. Wir garantieren Ihnen genau diese fachliche Expertise und suchen den perfekten unabhängigen Gutachter für Sie – und zwar vollkommen neutral und kostenfrei.

Wie wird die Immobilie bewertet?

Um den Wert einer Immobilie korrekt zu berechnen, stehen drei verschiedene Verfahren zur Verfügung, die sich in ihrem Anwendungsbereich und der Vorgehensweise unterscheiden. Demnach eignet sich nicht jede Methode für jede Immobilie. Welche Faktoren jeweils einzubeziehen sind, bestimmt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Allgemein unterscheidet man zwischen dem Ertragswert-, dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Objekten angewandt, die laufende Erträge erzielen. Das ist zum Beispiel bei Mietshäusern bzw. -wohnungen und Gewerbeimmobilien der Fall. Ausschlaggebend für die Berechnung des Verkehrswerts sind Prognosen über die Rendite. In der Kalkulation werden aktuelle Einnahmen und laufende Kosten einander gegenübergestellt. Das Ergebnis ist die Basis für die folgende Bewertung.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Region verglichen. Diese liegen dem zuständigen Gutachterausschuss in Form einer Liste vor – inklusive Kaufpreise. Der Verkehrswert der zu beurteilenden Immobilie wird nun an die Vergleichswerte angepasst, wobei individuelle Merkmale einen positiven oder negativen Einfluss auf das Ergebnis haben.

Das Vergleichswertverfahren setzt also immer eine gewisse Grundgesamtheit vergangener Immobilienverkäufe voraus. Je mehr vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen, desto genauer ist auch die Immobilienbewertung. Allerdings kann der Verkehrswert zusätzlich von derzeitigen Marktentwicklungen gelenkt werden. Ist die Nachfrage aktuell besonders hoch, fällt der Verkehrswert meist deutlich höher aus als bei einem gleichartigen Objekt zu Zeiten eines gesättigten Marktes.

Sachwertverfahren

Kann das Vergleichswertverfahren aufgrund mangelnder Äquivalente nicht angewandt werden, greift das Sachwertverfahren. Oftmals wird dieses auch als zusätzliche Absicherung zu den anderen beiden Methoden genutzt.

Bei der Bestimmung des Sachwerts wird zwischen dem Haus und dem dazugehörigen Grundstück differenziert. Ausgangspunkt bei der Immobilienbewertung sind die Herstellungskosten. Das Objekt wird als Neubau betrachtet, Abnutzungserscheinungen bilden Wertminderungen. Der Grundstückspreis basiert auf dem Bodenrichtwert, in der Regel werden entsprechende Karten vom Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt geführt. Ein wichtiges Kriterium beim Sachwertverfahren ist, neben dem Gebäude- und dem Bodenwert, die Außengestaltung.

Beim Teilverkauf der Volksbank handelt es sich ausschließlich um Objekte der Eigennutzung. Der Immobilienwert wird dabei durch eines der beiden letzteren Verfahren bestimmt.

Aus welchen Faktoren setzt sich der Verkehrswert zusammen?

Bei der Erstellung eines Gutachtens werden eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt, um den Verkehrswert möglichst präzise zu ermitteln. Diese wirken sich entweder wertsteigernd oder wertmindernd auf den Hauswert aus.

Eine tragende Rolle spielen dabei:

• die Größe
• das Baujahr
• die Lage
• der Zustand
• die Ausstattung

Außerdem müssen rechtliche Einschränkungen, zum Beispiel Grundbucheinträge, sowie die Veränderung von Marktbedingungen beachtet werden.

Lage

Sie kennen das sicher: Für viele (künftige) Eigentümer ist die Lage des Objektes der ausschlaggebende Punkt. Häufige Fragen zur Lage des Objektes sind:

• Gibt es eine hohe Lärmbelästigung?
• Liegen Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe?
• Wie hoch ist das Verkehrsaufkommen?

All diese und noch viele weitere Fragen charakterisieren die Lage der Immobilie. Grundlegend unterscheidet man zwischen der Mikro- und Makrolage. Die Mikrolage beschreibt die nähere Umgebung und beantwortet dabei passende Fragen. Zusätzlich bezieht sie sich auf das kulturelle Angebot, die öffentlichen Einrichtungen sowie die Anbindung. Die Makrolage ist eine großflächigere Sichtweise, die sich auf die gesamte Stadt oder Region bezieht.

Die Lokalisierung des Objektes hat einen großen Einfluss auf den Wert des Grundstücks. Gerade im Zuge der Urbanisierung verlieren ländlich gelegene Grundstücke oftmals an Wert — unabhängig von der Bebauung. Dies verringert den Sachwert des gesamten Vermögensgegenstandes. Die allgemeine Preisentwicklung in der Region wirkt sich ebenfalls auf die Lagebewertung und damit auf den Verkehrswert aus.

Zustand

In welchem Zustand befindet sich Ihre Immobilie? Bauobjekte verändern sich mit der Zeit und müssen instandgehalten werden. Deshalb werden unter diesem Punkt das Baujahr, der Erhaltungszustand sowie gegebenenfalls Mängel und Informationen zum Instandhaltungsrückstau zusammengefasst. Auch Daten bezüglich Sanierungen und Modernisierungen werden an dieser Stelle vom Gutachter festgehalten. Zudem ist die Energieeffizienz ein wichtiger Aspekt. Eine schlechte Dämmung, undichte Fenster und eine ineffiziente Heizungsanlage erhöhen die Energiekosten und senken damit den Verkehrswert.

Oftmals ist es für Sie als Eigentümer rentabel, vor einem Hausverkauf in Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten zu investieren. Eine Verbesserung des Zustandes steigert den Verkehrswert erheblich, sodass der Verkaufspreis den Aufwand hinterher oft vollständig abdeckt. Entscheiden Sie sich für einen Teilverkauf, beteiligen wir uns nach Abschluss an Modernisierungen und Renovierungen Ihrer Immobilie. Denn uns ist es wichtig, dass Ihre Immobilie ihren Wert behält bzw. eine Wertsteigerung über die Zeit erreicht.

Ausstattung

Wie ist Ihre Immobilie ausgestattet? Die Ausstattung fasst alle grundlegenden Merkmale einer Immobilie zusammen. Dazu gehören unter anderem:

• Fußbodenbeläge
• technische Eigenschaften
• Sanitäranlagen
  

Ebenso wird die Bauweise des Objektes betrachtet, bei der zum Beispiel die verwendeten Materialien sowie die Ausführung entscheidend sind. Die Außenanlagen zählen ebenfalls zu diesem Punkt: Ein Garten, Balkon oder eine Terrasse werten das Objekt in den meisten Fällen auf.

Die Ausstattung einer Immobilie wird durch vier Kategorien beschrieben. Diese gliedern sich aufsteigend in einfach, mittel, gehoben und stark gehoben.

Rechtliche Gegebenheiten

Rechtliche Einschränkungen oder Befugnisse werden primär durch Grundbucheinträge bestimmt. Beispielsweise kann das Haus unter Denkmalschutz stehen oder es besteht ein Wohn- und Wegerecht. Der Gutachter bewertet all diese rechtlichen Gegebenheiten und lässt sie in die Bewertung einfließen.

Marktbedingungen

Markttrends sind bei der Immobilienbewertung keinesfalls zu vernachlässigen. Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflusst die Preisentwicklung ganz automatisch und muss deshalb unbedingt in den Verkehrswert einbezogen werden. Aktuell ist die Nachfrage nach Immobilien sehr hoch, wodurch die Immobilienpreise in den letzten 40 Jahren um durchschnittlich 2 % pro Jahr gestiegen sind. Die Tendenz ist weiterhin steigend.

Dementsprechend kann es sich bei einem Verkauf lohnen, den Markt langfristig zu beobachten und einen passenden Verkaufszeitpunkt abzuwarten. Nach einem Teilverkauf an die Volksbank können Sie weiterhin von den steigenden Immobilienpreisen profitieren, schließlich veräußern Sie nur maximal 50 % Ihres Eigentums.

Fazit: Immobilienbewertung beim Volksbank Teilverkauf

Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus komplett oder zum Teil verkaufen? Dann ist eine Immobilienbewertung unumgänglich. Wir beauftragen für Sie einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter, der Ihre Immobilie bewertet und Sie erhalten den aktuellen Verkehrswert. Die Gutachter, die wir zur Bewertung Ihrer Immobilie beauftragen, müssen ein DIN EN ISO/IEC 17024 Zertifikat vorweisen. Wir stellen Ihnen gerne drei verschiedene Gutachter zur Wahl, die Kosten für dieses Gutachten übernehmen wir für Sie in voller Höhe.

Wir vom Volksbank Immobilien-Teilverkauf verfügen über jahrelange Erfahrung mit den Themen Immobilien und Finanzen. Deshalb garantieren wir Ihnen eine unabhängige Begutachtung Ihrer Immobilie, bevor Sie einen Teilverkauf mit uns eingehen. Gerne beraten wir Sie dazu telefonisch oder per E-Mail. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.