Was ist der Verkehrswert und wie wird dieser ermittelt? Erfahren Sie, wann eine Wertermittlung für eine Immobilie notwendig ist und welche Unterlagen Sie für eine Verkehrswertermittlung benötigen. Wir geben Ihnen nützliche Informationen mit auf den Weg, die für die Unterscheidung des Verkehrs- und Beleihungswertes eine wichtige Rolle spielen. 

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert oder Marktwert ist nach den gesetzlichen Vorgaben in § 194 BauGB ein objektiver, wahrscheinlicher Wert für Ihre Immobilie. Er gibt Ihnen einen Orientierungsrahmen vor, in welchem sich der Verkaufspreis bewegen könnte. Dabei berücksichtigt dieser Wert stichtagsbezogene Verhältnisse auf dem freien Markt und wird unabhängig von der persönlichen Situation des Verkäufers und Käufers ermittelt. Das Ergebnis wird in einem Gutachten festgehalten. Der tatsächlich zu erzielende Verkaufspreis kann jedoch je nach Einzelfall vom Marktwert positiv oder negativ abweichen. Stimmt der Wert mit dem Verkaufspreis überein, so wurde beim Verkauf ein fairer Preis auf dem Markt erzielt.

Wann ist die Ermittlung des Verkehrswerts notwendig?

Der Verkehrswert bildet häufig die Grundlage für die Festlegung eines realistischen Kaufpreises. Handelt es sich um einen privaten Verkauf, ist eine kurze Bewertung durch einen Sachverständigen ausreichend. Es gibt jedoch auch andere Fälle, in denen in der Regel ein detailliertes Gutachten erstellt werden muss. Bei bestimmten Vermögensauseinandersetzungen, wie zum Beispiel Erbschaften oder Scheidungen, ist eine gerichtsfeste Bewertung unerlässlich. Auch bei Zwangsversteigerungen wird nach Ermittlung des Verkehrswertes ein Mindestgebot erstellt. Bei Erbschaften oder Schenkungen wird der Marktwert vom Finanzamt ermittelt. Dieser bildet dann die Grundlage für die Festsetzung der Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer. Auch beim Teilverkauf Ihrer Immobilie sowie beim Abschluss einer Gebäudeversicherung ist diese objektive Wertermittlung von großer Bedeutung.

Berechnung des Verkehrswerts: Welche Faktoren spielen eine Rolle? 

Eine Reihe von verschiedenen Faktoren ist für die Ermittlung des Verkehrswerts entscheidend, weshalb ein genaues Gutachten nur vor Ort erstellt werden kann. Dabei wird der Gutachter vor allem folgende Merkmale prüfen:

• Lage: Die Lage bestimmt in der Regel die Nachfrage auf dem Markt. Eine höhere Nachfrage bringt einen höheren Marktwert mit sich.

• Infrastruktur: Gibt es ausreichende Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Wie ist es um die medizinische Versorgung für Familien bestellt?  

• Umgebung: Ist ein Garten oder eine Terrasse vorhanden? Wie ruhig ist die Nachbarschaft?

• Bausubstanz und Sanierungsbedarf: Muss eine energetische Sanierung durchgeführt werden?

• Erweiterungsmöglichkeiten: Ist eine weitere Bebauung möglich?

• Weitere wertsteigernde Eigenschaften wie beispielsweise Stellplätze auf dem Grundstück oder moderne Haustechnik.

Den Verkehrswert berechnen – unterschiedliche Verfahren

Bei der Verkehrswertermittlung ist zunächst entscheidend, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. Im ersten Fall kommen vor allem Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei Vergleichswertverfahren werden lokale Kaufpreise für Immobilien herangezogen. Finden sich in der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses genügend verkaufte Objekte, die sich zum Zeitpunkt des Verkaufs im ähnlichen Zustand befanden, dann kann daraus ein realistischer Verkehrswert ermittelt werden. Eine etwas komplexere Bewertung Ihrer Immobilie erfolgt im Rahmen des Sachwertverfahrens. Der Verkehrswert wird hier durch folgende Formel bestimmt: 

(Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor. 

Die Grundlage für den Bodenwert liefern dabei durchschnittliche Bodenpreise für unbebaute Grundstücke (Bodenrichtwerte). Um den Gebäudesachwert zu errechnen, wird die Alterswertminderung von Herstellkosten der Immobilie abgezogen. 

Wird die Immobilie vermietet, dann kann auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen. Dieser berücksichtigt insbesondere die Mieteinnahmen. Die genaue Formel lautet: 

Bodenwert + Ertragswert =  Verkehrswert. 

Für die Berechnung des Ertragswerts sind einige Faktoren maßgeblich. Die exakte Formel ist: 

(Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten der Immobilie - (Bodenwert x Liegenschaftszins)) x Vervielfältiger = Ertragswert

Unterlagen zur Verkehrswertermittlung

Insbesondere für ein gerichtsfestes Gutachten müssen Sie dem Gutachter einige Unterlagen vorlegen. Dazu gehören:

• Sämtliche Planunterlagen: Baupläne, Grundrisse, Lagepläne

• Energieausweis

• Auszug aus dem Grundbuch

• Berechnung der Wohnfläche

• Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, benötigen Sie zusätzlich alle Unterlagen zu den Mietverhältnissen wie Mietverträge oder Betriebskostenabrechnungen. Möchten Sie den Marktwert einer Eigentumswohnung ermitteln lassen, müssen Sie dem Gutachter zum Beispiel die Teilungserklärung oder die Hausgeldabrechnung vorlegen.

Verkehrswert und Beleihungswert

Bei Baufinanzierungen wird der Beleihungswert der Immobilie ermittelt. Dieser Wert ist entscheidend für die Höhe Ihres individuellen Darlehens bei einer Baufinanzierung. Nach den rechtlichen Gegebenheiten in § 16 PfandBG muss der ermittelte Beleihungswert niedriger sein als der Verkehrswert. Daher wird zunächst der Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie ermittelt. Wie nah der Beleihungswert an diesem Wert liegt, hängt unter anderem von der individuellen finanziellen Situation des Darlehensnehmers ab. In der Regel liegt der Beleihungswert zwischen 50 und 90 Prozent des Verkehrswertes. 

Der Beleihungswert wird für den Fall ermittelt, dass der Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Die Bank geht davon aus, dass dieser Wert durch Verkauf oder Versteigerung der Immobilie wieder erwirtschaftet werden kann. Da eine Baufinanzierung meist über einen längeren Zeitraum abgeschlossen wird, stellt die Differenz zwischen Verkehrs- und Beleihungswert eine zusätzliche Sicherheit für die Bank dar. 

Fazit

Der Verkehrswert einer Immobilie dient als Grundlage für die Bewertung des aktuellen Wertes einer Immobilie und für ähnliche Objekte sowie vergleichbare Immobilien auf dem freien Markt. Dieser Wert kann vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen. Die Ermittlung erfolgt nach unterschiedlichen Verfahren, wobei komplexe Sachwert- und Ertragswertverfahren genauere Aussagen zum Verkehrswert liefern und auch für vermietete Immobilien angewendet werden können. Der Marktwert einer Immobilie spielt ebenso bei der Ermittlung von Baufinanzierungen eine entscheidende Rolle, da von ihm der zugrunde liegende Beleihungswert abhängt.