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Bei Immobilien Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn sparen

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Bei Immobilien Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn sparen

Einfach ausgedrückt ist die sogenannte Spekulationssteuer eine Einkommensteuer, die auf einen Verkaufsgewinn anfällt, der bei einem privaten Geschäft (z. B. beim Verkauf von Immobilien) erzielt wurde. Verkaufen Sie also eine Immobilie mit Gewinn, ist dies ein zu versteuernder Gewinn, den Sie mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuern müssen, sofern Sie bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllt haben.

Erfahren Sie in diesem Blogbeitrag mehr über die Spekulationssteuer und was diese genau aussagt. Wir zeigen Ihnen, wann diese mit welcher Spekulationsfrist anfällt, wie hoch sie ist, wo Einsparpotenzial besteht und präsentieren Ihnen das Wichtigste in Kürze.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist die Spekulationssteuer?
2. Wann fällt die Spekulationssteuer in welcher Spekulationsfrist an und wann nicht?
3. Wie hoch liegt der Wert der Spekulationssteuer?
4. Kann ich die Spekulationssteuer einsparen?
5. Wie sieht der persönliche Steuersatz für die teilweise selbst genutzten Immobilien aus?
6. Geerbte und geschenkte Immobilien – wie sieht die Spekulationssteuer aus?
7. Müssen Immobilienverkäufer im Gewerbe auch eine Spekulationssteuer zahlen?
8. Fällt eine Spekulationssteuer auch für Immobilien im Ausland an?
9. Wo liegt die Spekulationssteuer beim Teilverkauf?

10. Fazit

Wer einmal eine Immobilie verkauft hat, ist vielleicht schon mit dem Begriff der Spekulationssteuer in Berührung gekommen. Auch im Rahmen des Teilverkaufs kann die Steuerart eine Rolle spielen. Wir beantworten Ihnen 9 Fragen zur Spekulationssteuer.

 

1. Was ist eine Spekulationssteuer?

Der Begriff Spekulationssteuer wird umgangssprachlich verwendet, gemeint ist aber die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften. Dabei ist es wichtig, dass es sich um Wirtschaftsgüter wie zum Beispiel Immobilien oder unbebaute Grundstücke handelt. Hierbei werden kurzfristig realisierte Gewinne durch ein Wirtschaftsgut (Bsp. Immobilie) einer Besteuerung unterzogen und der Spekulationsgewinn wird bei der Einkommensteuer dem Einkommen zugerechnet.

 

2. Wann fällt die Spekulationssteuer in welcher Spekulationsfrist an und wann nicht?

Grundsätzlich müssen Sie diese Steuerart zahlen, wenn Sie eine nicht selbstgenutzte Immobilie oder ein Grundstück innerhalb von einer Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Erwerb mit Gewinn veräußern. Im Gegensatz dazu gibt es keine anfallende Spekulationssteuer, wenn die Immobilie mehr als zehn Jahre in Ihrem Eigentum stand oder Sie diese mindestens zwei Jahre plus das Jahr, in dem sie verkauft wird, selbst genutzt haben. Ebenso fallen die Steuern an, wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist zunächst selbst nutzen und anschließend vermieten. Als Grundlage der Berechnung für die zehnjährige Spekulationsfrist zählt das Datum des notariellen Vertragsabschlusses. Achten Sie also nicht auf die Angabe des Eigentümerwechsels im Grundbuch.


 

3. Wie hoch liegt der Wert der Spekulationssteuer?

Zunächst einmal wird der Gewinn beim Verkauf ermittelt. Dabei wird nicht einfach die Differenz zwischen Verkaufserlös und Erwerbskosten angenommen, sondern auch die AfA berücksichtigt, die dabei dann quasi rückabgewickelt wird. Der Gewinn beim privaten Veräußerungsgeschäft bzw. der Veräußerung von Immobilien berechnet sich wie folgt:

 (Verkaufserlös + AfA – Verkaufskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen) = Gewinn

Zu den Aufwendungen können Sie beispielsweise Kosten für Renovierungen/ Modernisierungen dazurechnen, für die Sie in den ersten drei Jahren nach Erwerb aufgekommen sind. Ebenso sind die Renovierungskosten, die für den Verkauf der Immobilie anfallen, zu beachten. Dadurch, dass Sie bei der Ermittlung des Gewinns die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigen müssen, kann es durchaus der Fall sein, dass es zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommt, obwohl der Verkaufserlös geringer ist als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis.

Im Jahr des Verkaufs wird dann der Verkaufsgewinn auf ihr zu versteuerndes Einkommen dazu gezählt und mit dem individuellen Steuersatz veranlagt. Haben Sie beispielsweise im Jahr des Verkaufes ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 Euro und einen Spekulationsgewinn in Höhe von weiteren 50.000 Euro, dann beläuft sich in diesem Jahr ihr zu versteuerndes Einkommen auf 110.000 Euro. Aufgrund der Steuerprogression werden Sie wohl mit einer deutlich höheren Geldforderung des Staates zu rechnen haben.



 

4. Kann ich die Spekulationssteuer einsparen?

Es gibt Möglichkeiten, den Spekulationsgewinn zu verringern und somit auch Spekulationssteuern einzusparen. Das sind zum Beispiel Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen an der selbstgenutzten oder vermieteten Immobilie oder die Maklercourtage, die eventuell beim Verkauf mit einem Makler anfallen. Reine Schönheitsmaßnahmen an der Immobilie verringern hingegen nicht den Spekulationsgewinn.

Wird eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, bedeutet das in vielen Fällen auch die Kündigung der Finanzierung der Immobilie, sofern Sie die finanziellen Mittel und Anschaffungskosten für den Kauf nicht selbst aufgebracht haben. Die Folge ist eine Vorfälligkeitsentschädigung für den frühzeitig getilgten Kredit. Diese lässt sich bei der Berechnung des Gewinns ebenfalls ansetzen. Wenn der Fall eintritt, dass Sie eine Immobilie nicht mit Gewinn, sondern mit Verlust verkaufen, können Sie sich diesen Verlust auch zum Vorteil machen. Zwar schmälert der Verlust nicht Ihr zu versteuerndes Einkommen im Jahr der Veräußerung, aber Sie können den Verlust anderen Veräußerungsgewinnen gegenrechnen. Das bedeutet, wenn Sie im selben Jahr eine Immobilie mit Gewinn verkauft haben, können Sie den Spekulationsgewinn der Immobilie mit dem Verlust der anderen Immobilie verrechnen. Gab es keinen weiteren Verkauf einer Immobilie, so können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. Wenn Sie also die Jahre darauf eine weitere Immobilie innerhalb des Spekulationssteuerbetrags veräußern, können Sie auch die Verluste der Jahre zuvor mit diesem Gewinn verrechnen. Beträgt der Spekulationsgewinn weniger als 600 Euro, so wird auf die Spekulationssteuern verzichtet.


 

5. Wie sieht der persönliche Steuersatz für die teilweise selbst genutzten Immobilien aus?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie während des Spekulationszeitraums teilweise selbst bewohnt und mitunter vermietet haben, müssen Sie nur anteilig die Spekulationssteuer zahlen. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung eines Vierfamilienhauses bewohnt haben und damit 25 Prozent der Wohnfläche auf die selbstgenutzte Wohnung entfallen, so müssen Sie bei einem erzielten Gewinn in Höhe von 80.000 Euro nur 75 %, also 60.000 Euro versteuern.

 

6. Geerbte und geschenkte Immobilien – wie sieht die Spekulationssteuer aus?

Wenn Sie als Erbe in die Situation kommen, ein Haus zu verkaufen, müssen auch Sie möglicherweise Spekulationssteuer entrichten. Dabei ist jedoch nur das Datum von Bedeutung, wann der Erblasser bzw. der Schenkende die Immobilie selbst erworben hat. Unwichtig ist das Datum, wann Sie das Erbe bzw. die Schenkung übertragen bekommen haben. Unabhängig davon gelten die gleichen Regeln der Sperrfrist. Dies bedeutet, dass Sie Spekulationssteuern zahlen müssen, wenn der Erblasser die Immobilie z. B. am 02.02.2019 erwarb und Sie das Anwesen im Jahr 2022 veräußern.

 

7. Müssen Immobilienverkäufer im Gewerbe auch eine Spekulationssteuer bezahlen?

Als gewerblicher Immobilienverkäufer fällt die Spekulationssteuer immer an, auch dann, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist. Sie zählen zur Gruppe der gewerblichen Immobilienverkäufer, wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren mindestens drei Immobilien verkaufen oder bauen und gewinnbringend wieder verkaufen.


 

8. Fällt eine Spekulationssteuer auch für Immobilien im Ausland an?

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und nun verkaufen, gelten für Sie die Regelungen des jeweiligen Abkommens (Doppelbesteuerungsabkommen) zwischen

Deutschland und dem Land, in dem sich Ihre Immobilie befindet.


 

9. Wo liegt die Spekulationssteuer beim Teilverkauf?

Der Immobilien-Teilverkauf hat die gleichen Richtlinien in Anbetracht der Spekulationssteuer wie der klassische Immobilienverkauf. So müssen Sie also diese Steuern nicht zahlen, wenn Sie Ihr Grundstück im Jahr des Teilverkaufs sowie in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Selbst wenn Ihre Immobilie zur Vermietung stand wird der Teilverkaufserlös nur dann besteuert, wenn Sie sich noch innerhalb der Zehnjahresgrenze befinden. Trifft einer der Fälle auf Sie zu, lassen Sie sich den Sachverhalt gerne von unseren Kundenberatern im persönlichen Gespräch erläutern. Wir beraten Sie gerne zu Ihrer vermieteten Immobilie sowie Ihrem persönlichen Steuersatz und helfen Ihnen auch bei geerbten Immobilien, dem Verkauf von Grundstücken und vielem mehr weiter. So werden Sie durch die von uns in Anspruch genommenen Finanzdienstleistungen zu echten Finanzexperten!

 

10. Fazit

Ob persönlicher Steuersatz, unbebautes Grundstück oder private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG – kontaktieren Sie für weitere Fragen die Finanzprofis unserer Volksbank.

 

 

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