Immobilien-Leibrente oder -Teilverkauf?

Immer mehr Menschen mangelt es im Alter an Geldvermögen, um sich langersehnte Träume zu erfüllen, die Pflegebetreuung zu bezahlen oder die Nachkommen finanziell zu unterstützen. Fühlen Sie sich angesprochen? Vielleicht steckt ein Großteil Ihres Vermögens in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung fest. Teilverkauf und Leibrente sind Möglichkeiten, aus Ihrer Immobilie Liquidität zu schöpfen – und zwar ganz ohne Auszug.

Was ist die Immobilien-Leibrente?

Bei der Immobilien-Leibrente handelt es sich um die Veräußerung Ihrer gesamten Immobilie. Der Käufer zahlt den Kaufpreis dabei schrittweise in Form einer lebenslangen Rente an Sie aus, wodurch Ihr Einkommen langfristig gesteigert wird. Gleichzeitig sind Sie bis an Ihr Lebensende dazu berechtigt, die Immobilie mietfrei zu bewohnen. Um einen Ausgleich für den Käufer zu schaffen, dass dieser die Immobilie, auf Grund des zu ihren Gunsten bestehenden (lebenslangen) Wohnrechtes, nicht selbst nutzen kann, wird der Wert des Wohnrechts in eine Kapitalsumme umgerechnet und komplett vom Objektwert abgezogen. Der restliche Betrag wird, wie bereits beschrieben, in Form einer (Leib-)Rente ausgezahlt. Die Leibrente ist somit eine Form der Altersvorsorge, für die sie im Gegenzug das Eigentum an ihrer Immobilie aufgeben.

Kommt es auf Grund des Todesfalls des Leibrentennehmers zum Ende dieser Geschäftsbeziehung, kann der Käufer (Eigentümer) alleine entscheiden, wie die Immobilie weiter genutzt werden soll (z.B. Eigennutzung durch den Käufer; Vermietung).

Wie profitiert der Verkäufer von der Leibrente?

Grundsätzlich ist die Leibrente auf kein Alter beschränkt und somit für alle Immobilienbesitzer geeignet. Oft ist das Modell besonders bei Senioren ab einem Alter von 70 Jahren beliebt. Die Gründe dafür sind folgende:

• Immobilie verkaufen und dennoch wohnen bleiben: Der Verkäufer möchte weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben.
  
• Verantwortung abgeben: Obwohl Sie in der Immobilie wohnen bleiben, fällt die Zuständigkeit zur Instandhaltung an den neuen Eigentümer. Das ist besonders für die Menschen ein Vorteil, die sich nicht mehr selbstständig um die Pflege ihres Zuhauses kümmern können. Die damit verbundenen Kosten trägt ebenfalls der neue Eigentümer.
  
• Liquide Mittel: Eine zusätzliche Rente (Leibrente) hilft Ihnen dabei, ihren Lebensstil aufzubessern oder eine Altersbetreuung zu finanzieren. Darüber hinaus kann beim Verkauf durch manche Anbieter eine Einmalzahlung gewählt werden, mit welcher eine mögliche Restschuld abgelöst werden kann. Die anschließende Rentenzahlung verringert sich dann entsprechend der Höhe der Einmalzahlung. Wichtig ist, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu mindestens 80 % abbezahlt sein sollte, ansonsten kommt eine Leibrente für die meisten Käufer nicht infrage.
  
• Keine Erben: Sollten Sie keine Erben haben, bietet die Leibrente Ihnen die Option, ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst zu verbrauchen.
  
• Vermögensverteilung zu Lebzeiten: Auch mit Erben ist die Leibrente eine Option. Sie können Ihr Vermögen noch zu Lebzeiten mit Ihren Angehörigen teilen und beugen späteren Erbstreitigkeiten vor. Für ältere Menschen ist es oftmals eine psychische Entlastung, alle Umstände rechtlich zu regeln und das Haus in guten Händen zu wissen, ohne die Nachkommen damit zu belasten. Generell ist es jedoch wichtig, dass Sie Ihr Vorhaben mit Ihren Familienmitgliedern besprechen und gemeinsam nach einer Lösung suchen.

Verkauf gegen Leibrente

Immobilien, die auf Rentenbasis verkauft werden, erzielen in der Regel einen deutlich geringeren Verkaufspreis als zu regulären Marktbedingungen. Meistens liegt der Preis sogar unter dem Verkehrswert. Grund dafür ist, dass derzeit nur wenige Anbieter dieses Modell anbieten, wodurch der Wettbewerb begrenzt ist. Daneben sind mit der Leibrente erhebliche Einschränkungen für den Käufer verbunden, die den Preis zusätzlich drücken. Der Käufer kann die Immobilie weder vermieten noch zu eigenen Zwecken nutzen. Ein niedriger Verkaufspreis führt folglich zu niedrigeren Renten(zahlungen).

Rentenzahlung

Die zwei bewährtesten Formen der Leibrente sind die lebenslängliche Leibrente und die Zeitrente.

Lebenslängliche Leibrente: Es wird eine wiederkehrende Zahlung, sowie ein meist lebenslanges Wohnrecht mit dem Immobilieneigentümer vereinbart.

Zeitrente: Es wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums (z.B. 20 Jahre) gilt der Kaufpreis als getilgt.

Je nach Vertrag erfolgen wiederkehrende Rentenzahlungen monatlich, quartalsweise oder jährlich. Meistens handelt es sich jedoch um eine monatliche Rente. Zudem können die Zahlungen nach Absprache individuell an die finanziellen Bedürfnisse des Verkäufers angepasst werden. Möchten Sie mithilfe des Immobilienverkaufs Ihre Schulden tilgen, sollten Sie eine höhere Einmalzahlung in Erwägung ziehen. Diese ermöglicht Ihnen unter Umständen eine sofortige Schuldenfreiheit. Auch die Schulden auf das Verkaufsobjekt werden nach diesem Konzept verrechnet. Wurde der Kaufpreis durch die einmalige Zahlung noch nicht erreicht, stehen Ihnen zukünftig Rentenzahlungen zur Verfügung.

Die Höhe der Leibrente richtet sich nach verschiedenen Kriterien:

• Verkehrswert der Immobilie
• statistische Lebenserwartung des Eigentümers (Grundlage hierbei ist das Alter und das Geschlecht der Verkäufer)
• Anzahl der Rentenempfänger (Alleinstehend oder zu zweit)
• Wert des lebenslangen Wohnrechts
• Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilie

Eine wichtige Rolle spielt hierbei der Immobilienbarwertfaktor. Dieser ist eine Rechengröße, um den Barwert des Wohnrechts oder der Reallasten (in diesem Fall die Rentenzahlungen) verknüpft mit der Restlebensdauer zu ermitteln.

Für die Lebenserwartung gilt: je älter der Eigentümer bei Vertragsabschluss, desto höher der Rentenbetrag, da von einer verkürzten Dauer für das Wohnrecht und dem Zeitraum der lebenslangen Zahlungen ausgegangen wird.

Übersteigt die Lebensdauer der Verkäufer die Prognosen des Käufers, ist der Käufer ein Verlustgeschäft eingegangen.

Verstirbt der Verkäufer frühzeitig, erhält der Käufer das Objekt unter Wert. Um in diesem Fall einen hohen Verlust aufseiten des Verkäufers zu umgehen, empfiehlt sich die vertragliche Festlegung einer Mindestlaufzeit (Rentengarantiezeit). Diese verpflichtet den Käufer dazu, die Rentenzahlungen für den vereinbarten Zeitraum (Rentengarantiezeit) an die begünstigte Person (z.B. Verkäufer oder Erben) zu leisten.

Wie wird die Leibrente besteuert?

Sie fragen sich, ob und wie das zusätzliche Einkommen besteuert wird? Allgemein unterliegt bei der Immobilien-Leibrente nur der Ertragsanteil einer Steuerpflicht. Die prozentuale Belastung hängt dabei von dem Alter des Verkäufers ab. Der Steuersatz verringert sich proportional zum steigenden Alter. Schon wenige Jahre machen hier einen beträchtlichen Unterschied. Mit 70 Jahren müssen 15 % des Ertrags versteuert werden. Sechs Jahre später, mit 76 Jahren, betragen die Steuern nur noch 10 %. Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang immer das Lebensalter, indem Sie Ihre erste Rentenzahlung erhalten haben. Dieser Anteil bleibt bis zu Ihrem Lebensende konstant.

Wer kauft die Immobilie?

Für die Immobilien-Leibrente kommen verschiedene Vertragspartner in Frage:

• Gewerbliche Leibrentenanbieter
• Stiftungen
• Privatpersonen

Den Immobilienverkauf mit einem gewerblichen Leibrentenanbieter abzuwickeln, ist eine sehr sichere Variante. Sie haben die Möglichkeit, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen und erhalten eine professionelle Beratung. Außerdem bekommen Sie bei seriösen Unternehmen lückenlose Verträge mit klaren Regelungen.

Da die Modelle der Immobilienverrentung sich in Deutschland noch nicht vollständig etabliert haben, können Kunden bei Unternehmen, die noch nicht lange in der Branche sind, die Seriosität und Zahlungsfähigkeit schlecht einschätzen. Sofern sie sich für einen solchen Anbieter entscheiden wollen, sollten sie weitere Erkundigungen über den Vertragspartner einziehen (z.B. Anfrage bei einer Verbraucherzentrale).

Auch Stiftungen (wie Malteser und Liebenau) bieten eine hohe Sicherheit und sind für ihren guten Ruf bekannt.

Kennen Sie jemanden, der Interesse an Ihrer Immobilie zeigt? Ihr Vertragspartner kann nämlich auch eine Privatperson sein. Vor allem für Familienmitglieder bietet sich ein Kauf auf Rentenbasis an. Durch die regelmäßigen Rentenzahlungen zahlt die Privatperson das Haus schrittweise ab und muss kein hohes Bankdarlehen aufnehmen. So können auch Personen ohne große finanzielle Mittel den Kauf stemmen. Angehörige, die das Objekt andernfalls geerbt hätten, sparen sich durch den vorzeitigen Erwerb die eventuell anfallende Erbschaftssteuer und unterstützen Sie gleichzeitig im Alter.

Vertragliche Regelungen

Für die Gestaltung des Vertrages besteht grundlegend Vertragsfreiheit, da es bislang keine Standardverträge für den Immobilienverkauf auf Leibrente gibt. Da es sich um den Verkauf einer Immobilie handelt, muss der Kaufvertrag vor einem Notar geschlossen werden.

Empfehlenswert ist es die Einzelheiten des Vertrages vorab zu besprechen. Hierzu sollte auch der Rate eines Experten - beispielsweise ein Notar – eingeholt werden.

Der Notar setzt im Anschluss der Beratung beider Parteien einen Kaufvertrag auf. Das ggf. im Kaufvertrag beurkundete Wohnrecht und/oder die Reallast wird/werden im Grundbuch eingetragen. Sollte der Käufer in Verzug oder in die Insolvenz geraten, wird dem Verkäufer dadurch Rechtssicherheit gewährt.

Zusätzlich kann der Vertrag um weitere Regelung zur Absicherung ergänzt werden, wie beispielsweise:

• Wohnrecht (für eine oder mehrere Personen, oftmals Ehepaare)
• Zahlung (monatliche, viertel-, halb- oder jährliche Zahlung)
• Wertsicherungsklausel (Rentenzahlung wird der Inflationsrate angepasst)
• Rückfallklausel
• Nutznießer einer Zeitrente im Falle des frühen Todes.
  

Mit Vollzog des Notarvertrages findet der (vollständige) Eigentumswechsel statt. Dies bedeutet, dass der Verkäufer als Eigentümer gelöscht und der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Leibrente vs. Teilverkauf

Was die Immobilien-Leibrente ausmacht und welche Vorteile sie mit sich bringt, haben wir bereits erläutert. Aber inwiefern unterscheidet sich diese nun vom Teilverkauf? Warum sind unsere Finanz- und Immobilienexperten sowie zufriedene Kunden vom Teilverkauf überzeugt?

Wie funktioniert der Volksbank Immobilien-Teilverkauf?

Beim Teilverkauf veräußern Sie maximal 50 % Ihrer Immobilie. Damit bleiben Sie Haupteigentümer und verfügen weiterhin über die volle Entscheidungshoheit, darunter fällt auch das Recht zum dauerhaften Bewohnen des Objektes. Zur Sicherung dieser Rechte wird für den verkauften Anteil im Grundbuch ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingetragen. Im Gegenzug entrichten Sie monatlich ein Entgelt. Der volle Kaufpreis wird Ihnen direkt nach Vertragsschluss ausgezahlt, das verschafft Ihnen sofortige Liquidität. Außerdem bietet unsere Splitting-Option  den Vorteil, dass Sie die Auszahlungssumme aufsplitten können. Sie wählen frei, wann Sie nach der ersten Auszahlung den Restbetrag erhalten und wie Sie es aufteilen wollen (bis 36 Monate nach Abschluss möglich). Das schafft mehr finanzielle Ungebundenheit.

Leibrente und Teilverkauf im direkten Vergleich

Eine Immobilienverrentung ist für viele Senioren sinnvoll – unabhängig davon, ob es sich hierbei um die Leibrente, einen Teilverkauf oder um ein anderes Modell handelt. Um unter allen Angeboten das Richtige für Sie zu finden, sollten Sie die jeweiligen Vor- und Nachteile  sorgfältig abwägen. Teilverkauf und Leibrente teilen sich dabei wichtige Gemeinsamkeiten und eröffnen Ihnen im Alter wertvolle Chancen. Mithilfe der beiden Modelle können Sie

• Liquidität generieren,
• in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und
• Schulden zurückzahlen.

Außerdem gehen mit beiden Verfahren Grundbucheinträge einher, die Ihnen eine rechtliche Absicherung gewährleisten. Im Falle der Leibrente beziehen sich diese Einträge auf das Wohnrecht und die Reallasten, beim Teilverkauf besteht ein Nießbrauchrecht. An jedes dieser Rechte ist eine (soweit im Notarvertrag vereinbart) lebenslange Gültigkeit geknüpft.

Das Wohnrecht hat eine Minderung des Kaufpreises zur Folge, da der Käufer sein erworbenes Eigentum nicht beliebig nutzen kann. Als Resultat werden die Leibrenten um den Wert des Wohnrechts verringert.

Bei dem Nießbrauchrecht, welches beim Teilverkauf eingetragen wird, ist ebenfalls ein Wohnrecht garantiert. Dennoch erfolgt die Kaufpreiszahlung (für den Teilerwerb) auf den gutachterlich festgestellten Verkehrswert der Immobilie. Zusätzlich haben Sie mit dem Nießbrauchrecht auch ein Recht auf Früchteziehung. Das heißt, dass Ihnen Einnahmen, die Sie durch Ihre Immobilie generieren können (Bsp. bei Vermietung) in voller Höhe zustehen. Im Gegenzug zahlen Sie beim Teilverkauf regelmäßig ein Entgelt an den Käufer. Wie hoch diese Zahlungen sind, wird durch den Vertrag festgelegt.

Die Leibrente zieht aufgrund des vollständigen Immobilienverkaufs eine Eigentumsaufgabe nach sich, was für viele Menschen ein emotionales Hindernis darstellt. Beim Teilverkauf dagegen bleiben Sie Haupteigentümer Ihres Zuhauses und entscheiden weiterhin frei über Umbau-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Zudem können Sie auch nach dem Teilverkauf von den steigenden Immobilienpreisen profitieren. Entschließen Sie sich später zu einem Gesamtverkauf, erhalten Sie den zu diesem Zeitpunkt aktuellen Marktpreis für Ihren Anteil. Sollten Sie mehr liquides Kapital benötigen, haben Sie die Möglichkeit, weitere Anteile Ihres Eigenheims zu verkaufen – bis zu 50 %. Umgekehrt besteht für Sie und Ihre Erben ein Ankaufsrecht, sodass Sie Ihre Immobilie jederzeit zurückerwerben können. Diese Optionen befähigen Sie dazu, Ihr Kapital je nach persönlicher Finanzlage optimal einzusetzen.

Sie haben Nachkommen, denen Sie Ihr Haus vermachen wollen? Vielleicht sind sie selbst dort aufgewachsen und möchten es gerne übernehmen, anstatt es in fremde Hände zu geben. Diesen potenziellen Wunsch Ihrer Angehörigen sollten Sie bei der Wahl zwischen Teilverkauf und Leibrente auch Beachtung schenken. Verkaufen Sie Ihr Eigentum gegen Leibrenten, so lässt es sich nicht weitervererben. Nach Ihrem Tod verfügt einzig und allein der Käufer über das Objekt. Der Teilverkauf hingegen schließt eine Vererbung nicht aus. Im Gegenteil: Ihre Erben erhalten regulär Ihren Anteil der Immobilie. Darüber hinaus genießen sie ein Vorkaufsrecht gegenüber anderen Interessenten und beim Kauf des verkauften Anteils wird das Durchführungsentgelt reduziert.

Der Volksbank Immobilien-Teilverkauf als Alternative zur Immobilien-Leibrente

Die Leibrente ermöglicht es Senioren, den Rest ihres Lebens regelmäßige Liquiditätszuschüsse zu erhalten und somit Ihr Einkommen aufzubessern. Gleichzeitig sichert ein grundbuchlich eingetragenes Wohnrecht, dass sie lebenslang in der verkauften Immobilie wohnen dürfen. Die Rentenzahlungen, und damit auch der Kaufpreis, werden um den Wert dieses Rechts verringert. Mit Vertragsabschluss erfolgt ein vollständiger Eigentumswechsel. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer für die Instandhaltung des Objektes verantwortlich. Nach dem Tod des Verkäufers steht die Immobilie dem Käufer unbeschränkt zur Verfügung.

Das gesamte Eigenheim unwiderruflich zu verkaufen, ist ein großer Schritt. Sie möchten so weit nicht gehen? Dann ist der Volksbank Immobilien-Teilverkauf die Lösung! Verkaufen Sie lediglich einen Anteil Ihrer Immobilie an uns und genießen Sie zahlreiche Vorteile und Rechte der Immobilien-Partnerschaft mit der Volksbank:

• Sie verfügen sofort über liquides Vermögen.
• Sie wohnen weiterhin in Ihrer Immobilie und haben die Entscheidungshoheit.
• Sie haben ein vorrangiges Ankaufsrecht, von dem auch Ihre Erben profitieren.
• Beim möglichen späteren Gesamtverkauf partizipieren Sie von der Entwicklung des Immobilienmarktes.
• Ihr Vertrag wird notariell beurkundet und grundbuchlich gesichert.
• Die Volksbank übernimmt alle Transaktionskosten.

Gerne beraten unsere Finanz- und Immobilienexperten Sie telefonisch oder per E-Mail. Wir freuen uns auf Sie!