Übergabeprotokoll beim Hausverkauf - So vermeiden Sie Fehler!

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Damit es zwischen Verkäufer und Käufer bzw. dem neuen Eigentümer beim Hausverkauf zu keinen Streitigkeiten kommt, ist ein Übergabeprotokoll, das alle wichtigen Details der Immobilie dokumentiert, von entscheidender Bedeutung. Ob beim Erst- oder Zweitwohnsitz – überall, wo Sie es mit einer Immobilie zu tun haben, sollten Sie ein Protokoll für die Übergabe anfertigen. So können Sie bestimmte Mängel vor allen anwesenden Personen frühzeitig festhalten und späteren Streitigkeiten entgegenwirken. Im Folgenden halten wir Ihnen wichtige Anhaltspunkte eines Übergabeprotokolls beim Hausverkauf fest.

Inhaltsverzeichnis

1. Wieso ist ein Übergabeprotokoll wichtig?
2. Wann brauche ich ein Übergabeprotokoll?
3. Welche Angaben stehen im Übergabeprotokoll?
4. Der Aufbau eines Übergabeprotokolls
5. Übergabe wichtiger Dokumente beim Hausverkauf
6. Was gilt für den Mieter bzw. für den Käufer?
7. Fazit
FAQ - Häufig gestellte Fragen

Bevor eine Hausübergabe stattfinden kann, müssen wichtige Details zur Übergabe, wie der genaue Zustand der Immobilie oder der Sachmängelausschluss im Kaufvertrag dokumentiert werden. Eine Anfertigung eines ausführlichen Übergabeprotokolls dient hier als Absicherung und kann unterschrieben als Kopie dem Kaufvertrag zugefügt werden, um auch versteckte Mängel nachzuweisen.

Wieso ist ein Übergabeprotokoll wichtig?

Auch wenn bei einem Immobilienkaufvertrag schon viele Punkte einer Hausübergabe aufgelistet sind, ist die Anfertigung eines Übergabeprotokolls dennoch sinnvoll und sollte nicht vernachlässigt werden. In diesem Protokoll werden nämlich der Zustand der Immobilie beim Einzug oder beim Auszug, die Schäden und etwaige Mängel dokumentiert.

Um böse Überraschungen und die daraus möglichen Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Vermieter und Mieter beim Aus- und Einzug ein Übergabeprotokoll anfertigen und den Immobilienzustand zum Zeitpunkt der Übergabe detailliert festhalten. So wird die Immobilie Raum für Raum überprüft, um mögliche Ansprüche geltend zu machen, falls Mängel bestehen.

Ein Übergabeprotokoll, in welchem gleich zu Beginn der Zustand des Objekts und die Mängel dokumentiert werden, schützt Mieter und Vermieter vor einer nicht gerechtfertigten Verantwortung.

Wann brauche ich ein Übergabeprotokoll?

Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die besagt, wie ein Protokoll bei der Hausübergabe aussehen soll. Dennoch empfiehlt sich eine Anfertigung des Protokolls in folgenden Fällen:

Einzug: Während der offiziellen Hausübergabe an den Mieter oder den neuen Eigentümer. Dabei werden Zählerstände von Strom und Gas abgelesen und bestehende Schäden dokumentiert. Zum Schluss unterzeichnen der Mieter und der Verkäufer bzw. der Käufer und der Vermieter das Übergabeprotokoll.
Auszug: Am Ende eines Mietverhältnisses wird die Immobilie samt Protokoll dem Vermieter oder dem Hausmeister übergeben. Entstandene Mängel werden als wichtige Informationen dokumentiert.
Mieterwechsel: Besonders in diesem Fall ist ein Übergabeprotokoll sehr hilfreich. Dabei wird dokumentiert, welcher Mieter welche Mängel hinterlässt, damit zu einem späteren Zeitpunkt niemand ungerechtfertigt beschuldigt wird.

Beachten Sie bitte, dass beim Kauf von Gebrauchtimmobilien die Haftung wegen Sachmängeln durch den Kaufvertrag ausgeschlossen ist. Diese greift nur bei arglistigen oder bewusst vom Käufer verschwiegenen Mängeln. Aufgrund dessen empfehlen wir eine Prüfung der Immobilie durch einen Immobiliengutachter, um spätere Probleme zu vermeiden.

Ebenso ist es durchaus möglich, dass eine Immobilie frei von Mängeln ist. Auch dies sollte in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden, damit der Vermieter oder der ehemalige Eigentümer gegen Schadensersatzansprüche für Schäden, die er nicht zu verantworten hat, versichert ist. Außerdem empfehlen wir eine Immobilienbesichtigung bei Tageslicht, um mögliche Mängel besser sehen zu können.

Welche Angaben stehen im Übergabeprotokoll?

Da ein Übergabeprotokoll nicht verpflichtend ist, gibt es auch keine konkreten Vorgaben, die es beinhalten sollte. Wir empfehlen Ihnen aber grundsätzlich alle Bereiche einer Immobilie abzudecken, um die Mängel zu protokollieren und sich abzusichern.

Auch wenn in den Räumen keine Mängel zu finden sind, ist es sinnvoll, das anzumerken. Sie sollten sich zudem über anstehende Reparaturen informieren und auch diese im Protokoll festhalten. Klar ist, dass ein Übergabeprotokoll für ein Haus deutlich länger ausfällt als das für eine Wohnung.

Am besten nennen Sie jeden einzelnen Raum im Protokoll und beschreiben die Mängel, denn ein Protokoll kann in einem Rechtsstreit auch als Beweismittel dienen. Sind Sie und der Käufer bzw. der Mieter über einen Schaden nicht einig, so sollten Sie auch die Meinungsverschiedenheit im Protokoll anmerken. Darüber hinaus sollten alle elektronischen Geräte, Heizkörper, Wasserhähne, Toilettenspülungen auf Ihre Funktionalität getestet werden. Eventuell benötigen Sie eine neue Heizung.

Der Aufbau eines Übergabeprotokolls

Übergabeprotokolle sind zwar nicht verpflichtend und müssen daher keinen bestimmten Kriterien in Form und Aufbau entsprechen, aber folgende Angaben sind für Mieter besonders wichtig:

Name, Adresse des Mieters, Käufers, und ggf. des Zeugen
Standort der Immobilie
Übergabedatum
Zeitpunkt der letzten Renovierung
Auflistung aller Räume
Falls vorhanden: Inhalt des Heizöltanks
Alle bereits vorhandenen Schäden: Zustand Fliesen/ Parkett/ Bodenbelag, Zustand der Türen, etc.
Aufnahme von Inventar (bei Bedarf)

Es ist zudem äußerst hilfreich darauf zu achten, dass Zählerstände abgelesen und die Zählernummern markiert werden. Dazu gehören: Strom, Wasser, Gas und Heizung. Diese Angaben müssen Sie anschließend an Ihr entsprechendes Versorgungsunternehmen weiterleiten.

Bei der Schlüsselübergabe müssen Sie auf die Anzahl und die Art der Schlüssel achten. Vergessen Sie dabei nicht die Schlüssel von Fenstern, Balkon- und Innentüren.

Übergabe wichtiger Dokumente beim Hausverkauf

Erkundigen Sie sich bei Ihrem Vermieter nicht nur nach den Details in Ihrem Mietvertrag, sondern berücksichtigen Sie auch weitere Unterlagen, Scheine und wichtige Dokumente:

Energieausweise
Versicherungsscheine
Wartungsverträge
Bauverträge
Baulastenverzeichnis
Altlastenverzeichnis
Baupläne und Grundrisse
Grundsteuerbescheide
Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerkerverträge

Was gilt für den Mieter bzw. für den Käufer?

Grundsätzlich sind Mieter bzw. Verkäufer verpflichtet, die Immobilie in einem Zustand zu übergeben, der im Miet- oder Kaufvertrag vereinbart wurde. Dies setzt in der Regel einen besenreinen Zustand voraus.

Folgende Schönheitsreparaturen sind somit verpflichtend für den Mieter bzw. den Käufer:

Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
Streichen der Heizkörper und der Heizungsrohre
Streichen der Innentüren und Fenster
Schließen der Bohrlöcher

Fazit

Im Protokoll werden viele verschiedene Punkte notiert, die den Zustand einer Immobilie nachweisen. Ein Übergabeprotokoll ist zwar bei Miet- oder Kaufverträgen keine Pflicht, erspart den Mietern bzw. den Käufer aber enorme Probleme, falls die Immobilie in einem nicht einwandfreien Zustand übergeben wurde. So sollten Sie, egal ob Sie Vermieter / Mieter oder Verkäufer / Käufer sind, gleich zu Beginn den detaillierten Zustand der Immobilie festhalten und auch alle bestehenden Mängel erwähnen, da Sie bei bewusst verschwiegenen Mängeln sonst zum Schadenersatz verpflichtet sind.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es trotz fehlender Mängelangabe im Nachhinein noch Anspruch auf Schadensersatz?

Wir raten Ihnen immer dazu, ein Übergabeprotokoll zu erstellen und dort selbst die kleinsten Details anzugeben, damit zukünftig keine Streitigkeiten mit dem Vermieter oder dem Verkäufer entstehen. Falls Sie bei der Abnahme keine Angaben über die Mängel im Protokoll gemacht haben, können Sie davon ausgehen, dass die Immobilie entweder keine Mängel bei der Abnahme hatte oder Sie mit den Mängeln einverstanden waren. Bitte wenden Sie sich an einen Spezialisten wie einen Immobiliengutachter, um eine ausführlichere Beratung zu erhalten.

Muss auch ein einwandfreier Zustand der Immobilie im Übergabeprotokoll vermerkt werden?

Auch wenn Sie die Immobilie dem Vermieter in einem einwandfreien, besenreinen Zustand zur Verfügung stellen, empfehlen wir Ihnen dies dennoch im Protokoll zu erwähnen, um spätere ungerechtfertigte Schadensersatzansprüche zu vermeiden.

Darf auch nur der Verkäufer oder Käufer Mängel im Übergabeprotokoll festhalten?

Das ist korrekt. Sie dürfen das Protokoll selbst ausfüllen. Wir empfehlen jedoch, eine Besichtigung mit einem Immobiliengutachter zu vereinbaren, um auf der sicheren Seite zu sein.