Nießbrauch: Was ist das?

Das Wichtigste in Kürze: Der Nießbrauch verleiht Einzelnen das Recht, eine Immobilie zu nutzen, obwohl sie ihnen nicht gehört. Durch ein lebenslanges Nießbrauchrecht entspringen aber noch weitere Vorteile. So kann der Berechtigte die Immobilie vermieten und darf die generierten Mieteinnahmen in vollem Umfang behalten – bisherige Eigentümer gehen dabei leer aus. Einen ausführlichen Überblick darüber, welche Vorteile und Verpflichtungen das Nießbrauchrecht mit sich bringt und was für verschiedene Arten unterschieden werden, finden Sie in unserem Artikel zum Nießbrauchrecht für Immobilien. Grundsätzlich gilt: Nachdem das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wurde, erlischt es mit dem Tod des Nießbrauchers. 

Gründe für eine Löschung

Für den Eigentümer kann es vorteilhaft sein, die Löschung von Nießbrauch für die gesamte Immobilie zu beantragen. Mehrere Gründe können dafürsprechen:

• Der Besitzer der Immobilie ist in der Nutzung und Fruchtziehung eingeschränkt. Letzteres bedeutet, dass er durch die Einkünfte aus Vermietung  nichts abbekommt. Zudem muss er das Eigentum des Eigentümers durch die öffentlichen Lasten wie zum Beispiel Strom, Wasser usw. versichern. 

• Der Verkauf der Immobilie wird in vielerlei Hinsicht durch ein bestehendes Nießbrauchrecht erschwert. Für den Verkauf ist es deutlich günstiger und einfacher, wenn das Nießbrauchrecht gelöscht wird. Das Recht bleibt nämlich beim Verkauf erhalten und wird nicht automatisch gelöscht. Das mindert den Wert der Immobilie erheblich und macht sie für potentielle Käufer unattraktiver. Beachten Sie dies vor allem beim Hausverkauf mit Nießbrauch.

• Das Nießbrauchrecht kann weder vererbt noch verpfändet oder verkauft werden. Das bedeutet, Sie können es dem Nießbraucher nicht abkaufen. Eine Löschung ist daher meist unumgänglich.

Nießbrauch löschen – das richtige Vorgehen

Den Nießbrauch zu löschen ist keine leichte Angelegenheit. Je nachdem, ob der Berechtigte noch lebt oder verstorben ist, müssen Sie unterschiedlich vorgehen. Prinzipiell gilt in beiden Fällen, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch festgehalten ist und daher bei einem Notar gelöscht werden muss.

Nießbrauch unter Lebenden

Laut § 875 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss der Nießbraucher der Löschung einer Eintragung des Nutzungsrechts zustimmen. Wollen Sie das Recht aus dem Grundbuch löschen, muss bei der Einreichung des Formulars daher unbedingt eine schriftliche Einverständniserklärung des Nießbrauchers enthalten sein. Eine Alternative ist, dass der Nießbraucher dem Eigentümer eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung überreicht. Das notwendige Formular für die Beantragung der Löschung erhalten Sie beim Grundbuchamt oder vom Notar.

Außerdem ist es wichtig zu bedenken, ob Sie dem Berechtigten eine Entschädigungszahlung zukommen lassen oder nicht. Die Löschung des gewährten Nießbrauchs sieht in beiden Fällen folgendermaßen aus: 

1. Löschung mit Entschädigungszahlung: 

Da der Nießbraucher durch die Löschung zu Lebzeiten auch viele Vorteile aufgibt, kann er sich den Wert des Nutzungsrechts auszahlen lassen. Die durch die Löschung entgangene Nutzungszeit und die entgangenen Mieteinnahmen sind für den Wert der Auszahlung entscheidend. 

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Nehmen wir an, Frau Müller hätte noch 5 Jahre ein Recht auf Nießbrauch gehabt und dadurch 1.000 Euro an Miete im Monat gespart. Dann wären das 12.000 Euro im Jahr. 5 Jahre x 12.000 Euro ergeben 60.000 Euro, die sich Frau Müller auszahlen lassen könnte.

1. Löschung ohne Entschädigungszahlung:

Verzichtet der Nießbraucher auf diese Entschädigung, dann stuft das Finanzamt den Fall als Schenkung ein. Schenkungen von Immobilien sind aber steuerpflichtig, das heißt, es können für den Nießbrauch Steuern und Kosten entstehen. Generell ist Vorsicht vor steuerlichen Nachteilen geboten. Zum Beispiel entstehen dann Ertragsteuern für Mieteinnahmen oder Erbschaftssteuern gehen auf Sie über.

Nießbrauch unter Verstorbenen

Verstirbt der Nießbraucher, dann erlischt das Nießbrauchrecht automatisch. Es ist aber wichtig, den Nießbraucheintrag im Grundbuch zu löschen, um den Immobilienwert zu sichern. Meistens müssen Sie für die Löschung eine Sterbeurkunde des Nießbrauchers einreichen und in Einzelfällen ist eine Einverständniserklärung der Erben notwendig. 

Es kann sein, dass Sie eine einjährige Wartefrist einhalten müssen, bevor eine Löschung möglich ist, falls aus dem Recht vererbbare Ansprüche entstehen, wenn beispielsweise ein nachrangiger Nießbrauch mit einer vorweggenommenen Erbfolge besteht. Das bedeutet, im Grundbuch ist eine weitere Person vermerkt, die nach dem Tod des primären Nießbrauchers das Recht erhält. Bei solchen Fällen empfiehlt es sich, einen Anwalt zu konsultieren.

Was kostet eine Löschung?

Kosten entstehen für die Grundbuchänderung (Grundschulden) und die notariell zu beurkundende Löschungsbewilligung. Wie hoch dieser Betrag ist, können wir Ihnen nicht allgemein sagen, da die Kosten abhängig vom jeweiligen Gegenstandswert sind. Wie viel Wert man einem Nießbrauchgegenstand beimisst, muss individuell entschieden werden. 

Fazit

Das Nießbrauchrecht zu löschen ist für den Eigentümer einer Immobilie vor allem dann interessant, wenn er den Verkauf seines Hauses, seiner Anlage zum Wohnen oder für vergleichbare Objekte plant. Ein bestehendes Nießbrauchrecht kann den Wert der Immobilie nämlich erheblich senken. Also achten Sie darauf, dass Sie den Immobilienwert steigern, um im Rahmen Ihrer Verkaufstaktik von höheren Einnahmen zu profitieren. Da das Recht im Grundbuch festgehalten ist, muss die Eintragung dort von einem Notar gelöscht werden. Für die Löschung zu Lebzeiten ist die Einverständniserklärung des Nießbrauchers notwendig, die Sie dem Grundbuchamt vorlegen müssen. 

Durch eine Ausgleichszahlung kann der Berechtigte ausgezahlt werden. Gibt es keine Entschädigung, dann wird der Fall vom Finanzamt als Schenkung eingestuft und Steuern fallen an. Ist der Nießbraucher verstorben, entfällt zwar das Nießbrauchrecht, es muss aber trotzdem durch einen Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dafür ist die Sterbeurkunde und häufig eine Einverständniserklärung der Erben notwendig. Die Kosten, die bei der Grundbuchänderung entstehen, sind vom Wert des Nießbrauchgegenstands abhängig.