Kaufpreisfälligkeit – das Wichtigste auf einen Blick

Sie haben beim Notar einen Kaufvertrag über eine Immobilie abgeschlossen und freuen sich schon auf Ihr neues Grundstück? Bevor Sie endlich den Schlüssel für Ihr Haus in den Händen halten, müssen Sie aber noch den Kaufpreis bezahlen und alle erforderlichen Genehmigungen beachten. Oder sind Sie Verkäufer eines Grundstückes und fragen sich, wann Sie endlich das Geld auf Ihrem Konto sehen, um den nächsten Urlaub zu buchen? Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, was die Kaufpreisfälligkeit ist, welche Voraussetzungen für sie gelten und was passieren kann, wenn der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wird.

Inhaltsverzeichnis

1. Kaufpreiszahlung bei Immobilien
2. Die Kaufpreisfälligkeit: Die wichtigsten Punkte vorab
3. Wann ist von einer Kaufpreisfälligkeit die Rede?
4. Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit
5. Zahlungsoptionen für den Kaufpreis
6. Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird?
7. Besonderheiten beim Teilverkauf
8. Fazit
FAQ - Häufig gestellte Fragen

Kaufpreiszahlung bei Immobilien

Wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen möchten, ist dies mit hohen Geldbeträgen verbunden. Deswegen ist es besonders wichtig, dass Sie alle gesetzlichen Voraussetzungen sowie Regelungen und Informationen kennen, um einen problemlosen Ablauf des Verkaufes zu ermöglichen und sowohl Ihnen als auch der anderen Partei die größtmögliche Sicherheit zu gewähren. Deswegen findet der gesamte Hausverkauf durch eine Zahlung des Kaufpreises und Eintragung ins Grundbuch statt, die von einem beurkundenden Notar beaufsichtigt wird. Schließlich wollen Sie als Käufer sicher sein, dass Sie am Ende das unbelastete Eigentum an der Immobilie erwerben oder als Verkäufer den Kaufpreis vollständig erhalten.

Die Kaufpreisfälligkeit: Die wichtigsten Punkte vorab

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie zwei Punkte beachten, wenn sie diese für den vollen Kaufpreis bezahlen:

• Sie sind erst zur Zahlung verpflichtet, wenn vom Verkäufer ein Auflassungsvermerk im Grundbuch veranlasst wurde. Damit ist das Grundstück für Sie „reserviert“ und Sie können sicher sein, dass Ihnen das Grundstück zusteht.
• Die Schlüsselübergabe und die endgültige Eintragung ins Grundbuch erfolgen erst nach der Zahlung des Kaufpreises.

Wann ist von einer Kaufpreisfälligkeit die Rede?

Als Wort erstmal sperrig, aber eigentlich schnell erklärt. Die Kaufpreisfälligkeit beschreibt nichts anderes als den Zeitraum, zwischen dem Punkt, wo Sie vom Notar eine Aufforderung zur Zahlung bekommen, bis zu dem Moment, an dem Sie die Zahlung veranlasst haben. Sobald Sie den Brief erhalten, tritt die Kaufpreisfälligkeit in Kraft. In der Regel haben Sie dann zwei Wochen Zeit, um den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Es kann aber auch sein, dass die Parteien, also Sie und der Verkäufer, eine andere Frist ausgemacht haben, dann gilt natürlich diese. Auch der Verkäufer erhält diese Benachrichtigung.

Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit

Es müssen einige Dokumente vorhanden sein, damit eine Kaufpreisfälligkeit vorliegt. Die Zusammenstellung aller wichtigen Unterlagen gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars, weshalb Sie sich diesbezüglich keine Sorgen machen sollten. Zu diesen zählen unter anderem:

• Wirksamer Kaufvertrag: Sie müssen mit dem Verkäufer einen notariellen Kaufvertrag beim Immobilienkauf abschließen.
• Alle nötigen Genehmigungen des Verkäufers liegen vor.
• Auflassungsvermerk im Grundbuch: Der Sperrvermerk im Grundbuch reserviert die Immobilie für Sie. Dritte können somit erkennen, dass das Grundstück bereits unter notarieller Beurkundung verkauft worden ist. Das Grundbuch dient dem Zweck, dass die Öffentlichkeit den Eigentümer eines Hauses erkennen kann.
• Unterlagen, die nicht übertragene Lasten aufheben: Manchmal sind Immobilien und Grundstücke mit Lasten im Grundbuch belegt. Hierzu zählen zum Beispiel eine eingetragene Hypothek, ein bestehendes Wohnrecht oder ein eingetragenes Nießbrauchrecht. Sofern Sie diese Lasten nicht übernehmen möchten, muss der Notar die notwendigen Unterlagen zur Löschung einholen.
• Vorverkaufsverzicht der Gemeinde: Grundsätzlich hat die zuständige Gemeinde ein sogenanntes gesetzliches Vorverkaufsrecht. Dieses nutzt sie allerdings selten, sodass die Verzichtserklärung nur zu den Formalien gehört.
• Keine weiteren Personen dürfen einen Einwand aufgrund ihres Vorverkaufsrechts haben.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt: Das Finanzamt muss über den Verkauf informiert sein. Auch dies ist meistens nur rein formell. Sie dürfen allerdings kein Grundstück kaufen, wenn Sie privatinsolvent sein sollten.

Für all diese Dokumente ist der Notar zuständig, sodass Sie damit weder als Käufer noch als Verkäufer besondere Arbeit haben. Tipp: Erfahren Sie mehr darüber, wer nicht nur das Vorverkaufs-, sondern auch das Vorkaufsrecht bei Immobilien hat.

Zahlungsoptionen für den Kaufpreis

Wenn Sie die Mitteilung über die Kaufpreisfälligkeit erhalten, haben Sie verschiedene Optionen, die Zahlung auszuführen. Die Art der Zahlung ist für den erfolgreichen Verkauf im Idealfall schon im Kaufvertrag festgelegt. Zunächst müssen sie sich entscheiden, ob sie den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bezahlen möchten oder an den Notar auf das Notaranderkonto, der den vereinbarten Betrag dann an den Verkäufer weiterleitet. Sollten Sie sich entscheiden, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu bezahlen, muss dieser den Erhalt beim Notar bestätigen.

Sie können auch wählen, ob Sie den Kaufpreis einmalig oder in Raten bezahlen wollen. Häufiger ist hierbei die Einmalzahlung, für die Sie einen Kredit oder Ähnliches bei der Bank aufnehmen können. Dafür überweisen Sie zunächst Ihr Eigenkapital auf das vereinbarte Konto und die Bank wird den fehlenden Betrag nach Erhalt der Dokumente überweisen. Folgende Dokumente müssen Sie hierfür bei der Bank vorlegen:

• Nachweis über die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
• Grundschuldbestellungsurkunde (Eine bestimmte Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, wenn Sie nicht in der Lage sein sollten, den Kredit abzubezahlen, ist die Bank befähigt, Ihr Grundstück zwangszuversteigern – das sollte in der Regel aber nicht passieren, dieses Dokument ist nur formell).
• Zahlungsaufforderung des Notars, also das Dokument, was die Kaufpreisfälligkeit für die versprochene Leistung hervorgerufen hat.

Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird?

Wenn Sie nicht in der Lage sind, den Kaufpreis zu bezahlen, hat der Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, den Kaufpreis durch Zwangsvollstreckung einzutreiben. Das bedeutet, dass er Ihnen Ihre Privatsachen wegnehmen kann, obwohl kein vorheriges Klageverfahren eingeleitet wurde. Durch die Vollstreckung erhält der Verkäufer den Wert der Privatsachen, die im Idealfall dem jeweiligen Kaufpreis der Immobilie entsprechen oder die eingetragenen Grundschulden teilweise abdecken.

Besonderheiten beim Teilverkauf

Wenn Sie ein Haus vollständig verkaufen, dann können Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, welche Lasten und Belastungen übernommen werden sollen. Beim Teilverkauf einer Wohnung oder anderen Immobilie ist dies anders. Sie können nur ein lastenfreies Grundstück teilverkaufen. Das bedeutet, Sie müssen schon bei Abschluss des Kaufvertrages Erklärungen und Dokumente vorlegen, die Ihre Last beenden. Zu diesen zählen:

Eine Ausnahme wird nur gebildet, wenn der Teilverkauf die Summe der Grundschuld übersteigt, diese also mit dem Teilverkauf beglichen werden kann. In diesem Fall wird ein Teil des Teilkaufpreises von der Volksbank direkt an das Kreditinstitut überwiesen, bei dem die Grundschuld besteht.

Fazit

Die Kaufpreisfälligkeit beschreibt den Zeitraum zwischen dem Moment, an dem der Käufer die Aufforderung des Notars über die Zahlung des Kaufpreises bekommen hat, bis zu dem Punkt, an dem die Zahlung des Kaufpreises veranlasst wurde. Diese beträgt in der Regel zwei Wochen. Sobald der Kaufpreis gezahlt worden ist, kann das Eigentum übertragen werden und der Hausverkauf ist abgeschlossen.

Häufig gestellte Fragen

Wann tritt die Kaufpreisfälligkeit ein?

Die Kaufpreisfälligkeit beginnt in dem Moment, ab dem Sie eine Zahlungsaufforderung vom Notar erhalten haben. Sie endet, sobald die Zahlung von Ihnen veranlasst wurde.

Wie lange haben Sie Zeit, den Kaufpreis zu bezahlen?

In der Regel beträgt die Frist zwei Wochen. Bei notariell beurkundeten Kaufverträgen können aber auch Ausnahmen gelten.

Wann werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen?

Die Eigentumsübertragung findet statt, sobald der Verkäufer das Geld erhalten hat.