Instandhaltungskosten: Was fällt an?

Kälte, Hitze, Frost, Wind, Schnee, Regen, Hagel – ein Gebäude muss in seinem Leben einiges über sich ergehen lassen. Damit es weiterhin funktionstüchtig bleibt und keine schweren Schäden entstehen, müssen regelmäßig verschiedene Maßnahmen der Instandhaltung ergriffen werden. Durch diese bleibt die Immobilie nachhaltig nutzbar, sodass sich ihr Wert steigert. In diesem Beitrag verraten wir Ihnen alles Wichtige, was Sie über Instandhaltungskosten wissen sollten. So halten Sie die laufenden Kosten für Instandhaltungen für die gesamte Wohnfläche möglichst gering.

Inhaltsverzeichnis

1. Instandhaltungskosten einfach erklärt
2. Instandhaltung vs. Instandsetzung
3. Wer trägt welche Kosten?
4. Instandhaltungskosten beim Teilverkauf
5. Fazit
FAQ - Häufige Fragen

Was genau sind Instandhaltungskosten und wer muss sie tragen, der Mieter oder der Vermieter? Was bedeuten sie für meine Immobilie? Sind sie auch von der Steuer absetzbar? Und wie sieht es mit dem Teilverkauf aus? Diese und noch viele weitere Fragen beantworten wir Ihnen in folgendem Blogbeitrag.

Instandhaltungskosten einfach erklärt

Unter Instandhaltungskosten fallen alle Kosten, die ausgegeben werden, um eine Immobilie in einem nutzbaren und funktionsfähigen Zustand zu halten. Gemäß der DIN-Norm gibt es die folgenden vier Säulen der Instandhaltungskosten: die Inspektion, die Wartung, die Instandsetzung und die Verbesserung. Das Ziel ist es, Ihr Gebäude oder Ihre Wohnung in ihrem Soll-Zustand durch kleinere Reparaturen in regelmäßigen Abständen zu halten.

Als Eigentümer können Sie diese Maßnahmen bereits im Voraus planen, um zu verhindern, dass auf Ihrem Grundstück größere Schäden mit unerwarteten Kosten entstehen. Auf diese Weise können Sie Reparaturkosten sparen und gleichzeitig Ihre Immobilie für potenzielle Käufer interessanter machen, denn ein einwandfreier Zustand der Immobilie steigert ihren Wert. Dieser wird zudem weiter erhöht, wenn Sie energetische Sanierungen vornehmen lassen, um Ihre Immobilie auch für die Zukunft zu rüsten.

Ein Beispiel für eine typische Instandsetzung ist die Wartung der Heizung durch das Austauschen von Verschleißteilen. Wenn Sie sich eine neue Heizung besorgen wollen, lohnt sich auch der Blick auf die genaue Heizungsart, denn ob Pelletheizung, Brennstoffzelle oder Wärmepumpe – bei den verschiedenen Heizungssystemen müssen Sie ebenfalls mit unterschiedlich hohen anfallenden Kosten für Reparaturen und Co. rechnen.

Instandhaltung vs. Instandsetzung

Instandhaltung und Instandsetzung – die zwei Begriffe hören sich nicht nur ähnlich an, sie bezeichnen auch zwei ganz ähnliche Verfahren. Die Unterscheidung ist schwierig, aber im Groben ist festzuhalten, dass Instandhaltungskosten für die Erhaltung eines Zustandes aufgebracht werden. Die Instandsetzungskosten beziehen sich auf das Ausbessern oder das Wiederherstellen eines Zustandes, der vertragsmäßig festgehalten wurde.

Bei den Instandhaltungskosten wird ein Soll-Zustand beibehalten, bei den Instandsetzungskosten muss der Soll-Zustand wiederhergestellt werden, wenn zum Beispiel etwas kaputt gegangen ist. Theoretisch ist diese Unterscheidung nachvollziehbar, praktisch jedoch oft schwierig durchzuführen.

Haben Sie eine kaputte Heizung, dann fallen die Kosten der Wartung unter den Instandhaltungskosten. Werden jedoch neue Heizungsteile angeschafft, dann würde das unter die Instandsetzungskosten fallen. Sie sehen also, die Grenzen sind fließend und müssen im Einzelfall genauer untersucht werden.

Der Mieter muss aufgrund seines Mietvertrags für die Instandsetzungskosten aufkommen, wenn er den Schaden verursacht hat oder wenn es sich um kleinere Maßnahmen handelt. Für die Reparatur einer kaputten Tür könnte beispielsweise der Mieter aufkommen. Dennoch zahlt meistens der Vermieter für die Instandsetzungskosten. Ein typisches Beispiel wäre ein Rohrbruch.

Wer trägt welche Kosten?

Instandhaltungskosten werden in der Regel vom Vermieter beziehungsweise dem Eigentümer der Immobilie übernommen, da dieser von einer marktfähigen Immobilie profitiert. Die Kosten können steuerlich abgesetzt werden. Sind Sie als Wohnungseigentümer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, dann müssen Sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine Instandhaltungsrücklage bilden. Meist legt die Verwaltung eine gewisse Summe fest, die für mögliche Instandhaltungskosten in Form des Hausgelds zurückgelegt wird.

Eigentümer von Immobilien sind zwar zu keinen Instandhaltungsrücklagen verpflichtet, es ist jedoch ratsam, dennoch etwas Geld für die Instandhaltung zurückzulegen. Um die Instandhaltungskosten einer Immobilie zu berechnen, stellen wir Ihnen drei typische Modelle vor. Daran können Sie die Höhe Ihrer Rücklagen einschätzen:

1. Ermittlung der Kosten gemäß der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes:
   Die Höhe der Kosten ist vom Alter der Immobilie abhängig. Liegt die Bezugsfertigkeit der Immobilie höchstens 22 Jahre zurück, sollten Sie maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr zurücklegen. Bei mindestens 22 Jahren empfiehlt es sich, höchstens 9 Euro festzulegen. Liegt das Alter der Immobilie jedoch bei mindestens 32 Jahren, sollten es höchstens 11,50 Euro sein.
   
   
2. Ermittlung der Kosten gemäß dem Verband Privater Bauherren (VPB):
   Sie sollten mindestens 1 Euro pro Quadratmeter im Monat für die Instandhaltungskosten zurücklegen. Die Formel lautet also: 1 Euro x A (die Größe der Fläche) qm x 12 Monate.
   
   
3. Ermittlung der Kosten gemäß der Petersschen Formel:
   Hierbei handelt es sich um eine Formel, die die zu erwartenden Instandhaltungskosten einer Immobilie berechnen soll. Dabei wird folgendes angenommen: In einem Zeitraum von 80 Jahren fällt der 1,5-fache Wert von den anfänglichen Herstellungskosten an. Kurz bedeutet das: Herstellungskosten x 1,5 und das Ganze dann geteilt durch die 80 Jahre.

Instandhaltungskosten beim Teilverkauf

Als Teilverkäufer sind Sie immer Haupteigentümer Ihrer Immobilie. Das gibt Ihnen einerseits viele Freiheiten, bedeutet aber auch, dass Sie für die Instandhaltungskosten aufkommen müssen.

Wir als Volksbank Immobilien Teilverkauf sind uns der hohen Kosten für größere Reparaturen oder Instandsetzung bewusst und wollen Sie damit nicht alleine lassen. Wir unterstützen Sie daher finanziell bei größeren Vorhaben in den Bereichen Heizung, Rohrleitungssystemen oder Elektrik. Wir erläutern Ihnen gerne die Parameter dieser finanziellen Unterstützung.

Gerne klären wir Sie über die Vor- und Nachteile eines Teilverkaufs auf. Für mehr Informationen können Sie ganz bequem online ein Infopaket anfordern, das wir Ihnen zusenden.

Fazit

Instandhaltungskosten dienen dazu, eine Immobilie in einem funktionstüchtigen Zustand zu halten. Sie steigern den Wert der Immobilie und sind auf lange Sicht kostensparend, da größere Defekte durch regelmäßige Wartungsarbeiten verhindert werden können. In der Regel ist der Eigentümer für anfallende Kosten verantwortlich, während diese meistens steuerlich absetzbar sind. Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sollten hingegen Instandhaltungsrücklagen bilden und entsprechende Maßnahmen berücksichtigen. Ob in der Studenten- oder Senioren-WG – auch in anderen alternativen Wohnformen sollten Sie mögliche Instandhaltungskosten nicht aus den Augen verlieren.

Häufig gestellte Fragen

Wie setze ich Instandhaltungskosten steuerlich ab?

Der Eigentümer, der die Immobilie vermieten, kann Instandhaltungskosten, die für die Erhaltung der Immobilie notwendig sind, als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Möchte der Mieter Kosten steuerlich geltend machen, wie zum Beispiel haushaltsnahe Dienstleistungen in Form von Hausmeisterarbeiten oder Gartenpflege, muss er diese in der Nebenkostenabrechnung aufführen.

Sind die Kosten auf den Mieter umlegbar?

Prinzipiell gilt, dass der Vermieter für die Instandhaltungskosten aufkommt. Es gibt aber Ausnahmen, denn fortlaufende Wartungskosten, die nicht durch einen Defekt verursacht wurden, können als Teil der Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden. Auch die sogenannten Schönheitsreparaturen wie die Neustreichung von Hauswänden werden vom Mieter übernommen, da solche Maßnahmen nicht erhaltungsnotwendig für die Immobilie sind und daher nicht als Instandhaltungsmaßnahmen betrachtet werden.

Wie finde ich den Wert meiner Immobilie heraus?

Den Wert Ihrer Immobilie können Sie berechnen, indem Sie diesen mit dem Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren ermitteln. Zudem können Sie auch den Verkehrswert in Erfahrung bringen und somit die gesamte Wertermittlung Ihrer Immobilie durchführen.