Was ist ein Teilverkauf und wie funktioniert er?

Bei einem Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Teil seiner Immobilie an einen externen Interessenten. Dies können bis zu 50 Prozent der Immobilie sein. Die Spanne ist variabel, die Untergrenze des Verkaufswertes liegt jedoch bei 100.000 Euro. 

Auch wenn eine andere Person einen Teil Ihrer Immobilie besitzt, können Sie vereinbaren, dass Sie diese weiterhin durch ein Nießbrauchrecht, also ein Wohnrecht auf Lebzeit, vollständig bewohnen. In Ihrem Alltag ändert sich zunächst wenig, aber Sie erhalten eine beträchtliche Summe aus Ihrer Immobilie, mit der Sie wichtige offene Ausgaben begleichen oder einfach mehr Lebensqualität gewinnen können.

Funktionsweise des Nießbrauchrechts

Sie können eine Immobilie, an der Sie ein Nießbrauchrecht haben, weiterhin nutzen, zahlen aber eine anteilige Vergütung für den Wohnraum, den Sie abgetreten haben. Das ist vergleichbar mit den monatlichen Kosten der Miete an einen Vermieter. Das Ganze setzt sich wie folgt zusammen:

Beispiel: Angenommen, Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie im Wert von 100.000 Euro. Dieser Wert dient als Grundlage für die Berechnung der Miete. Sie müssen dann mit einem bestimmten Prozentsatz rechnen, der festgelegt wird, der die Jahresmiete ausmacht, die Sie monatlich direkt an den Teileigentümer Ihrer Immobilie zahlen. Bei 5 Prozent würde das bedeuten, dass Sie 5.000 Euro im Jahr an Miete zahlen, also 417 Euro als monatliche Zahlung. Die Miete wird nach einer gewissen Zeit, zum Beispiel nach 10 Jahren, an die aktuelle Marktlage angepasst.

Rückkauf oder Verkauf der Immobilie

Sie haben bei einem privaten Immobilien-Teilverkauf natürlich weiterhin die Möglichkeit, ihre Immobilie anteilig weiterzuverkaufen oder wieder zurückzukaufen, falls Sie es sich in Zukunft anders überlegen sollten. Möchten Sie die Immobilie komplett zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, dann können Sie sich nach Verkauf den Wert Ihres restlichen Eigenanteils auszahlen lassen. Es muss allerdings noch eine zusätzliche Gebühr mit einberechnet werden. Falls Ihre Immobilie zum Beispiel ursprünglich 200.000 Euro Wert war und Sie 50 Prozent davon anteilig verkauft haben, dann bekommen Sie 50 Prozent des neuen Verkaufspreises abzüglich einer gewissen Gebühr, die je nach Bank/Kreditinstitut unterschiedlich ausfallen kann. Der Vorteil hierbei: Steigt Ihr Immobilienwert, dann profitieren Sie beim späteren Verkauf von diesem Wertzuwachs. 

Falls die Immobilie im Wert fällt, können Sie theoretisch die gesamte Immobilie günstiger wieder zurückkaufen. Je nach Wertsteigerung oder Wertverlust verlangen Banken unterschiedliche Entgelte bei der Transaktion. Wichtig ist, dass Sie sich über die jeweiligen Fälle im Vorfeld informieren und die Konditionen diverser Anbieter vergleichen. 

Beim Wertverlust Ihrer Immobilie ist es jedoch so, dass die Bank ihre Investition gegen einen Wertverlust absichern möchte und dementsprechend auch ein erhöhtes Entgelt mit einberechnet wird. Führen Sie daher eine Wertermittlung Ihrer Immobilie durch. 

Wichtig: Bisherige Eigentümer können auch nach Ihrem Tod Ihren Immobilienanteil weiterhin an Ihre Kinder oder Enkel vererben. Außerdem bekommen die Erben, wenn die Immobilie zum Verkauf angesetzt wird, ein Vorverkaufsrecht. 

Teilverkauf an private Investoren

Beim Teilverkauf an private Investoren können sowohl Vor- als auch Nachteile auftreten. 

Vorteile des privaten Teilverkaufs

Neben der Zusammenarbeit mit einer Bank besteht die Möglichkeit, den Teilverkauf privat abzuwickeln. Dadurch können unter anderem Kosten eingespart werden, die bei der Kooperation mit institutionellen Unternehmen anfallen würden. Außerdem entfällt bei einem Teilverkauf die Grunderwerbsteuer, wenn sie an Verwandte ersten Grades, wie zum Beispiel die eigenen Kinder, erfolgt.

Sollten Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten anfallen, können diese von den Angehörigen steuerlich geltend gemacht werden. Es sind auch persönliche Vereinbarungen möglich, zum Beispiel dass Sie kein Entgelt zahlen müssen, um weiterhin in der gesamten Immobilie und dem verkauften Anteil wohnen zu bleiben.

Nachteile des privaten Teilverkaufs

Was beim privaten Teilverkauf von Immobilien auf den ersten Blick verlockend erscheint, birgt auch Gefahren und Risiken, die Sie bedenken sollten. Dazu gehört, dass Sie bei einem Teilverkauf an Dritte, die nicht zu Ihrem engsten Freundes- oder Familienkreis gehören, Gefahr laufen, in den Verträgen Aspekte zu übersehen, die sich nachteilig für Sie auswirken können, oder dass Sie im schlimmsten Fall sogar gezielt übervorteilt werden. Schließlich müssen Sie sich auf einen gemeinsamen Notar oder Gutachter einigen, der Ihre Immobilie bewertet, und natürlich kann es auch private Interessenten geben, die versuchen werden, Sie zu übervorteilen.

Auch bei nahen Verwandten ist zu beachten, dass Geschäfte innerhalb der Familie die Gefahr von persönlichen Konflikten und Streitigkeiten in sich bergen können. So können sich im Laufe der Zeit die finanziellen Verhältnisse ändern, sodass sich eine Partei übervorteilt fühlt. Beispielsweise kann der Kaufpreis im Nachhinein als viel zu hoch empfunden werden, oder die Marktlage ändert sich und Ihre Immobilie verliert oder gewinnt an Wert und Sie oder Ihre Angehörigen empfinden die aktuelle Situation zu einem späteren Zeitpunkt als ungerecht. Oder Ihr Kind hat einen wirtschaftlichen Schaden erlitten, zum Beispiel durch den Verlust des Arbeitsplatzes, und bittet Sie nun, einen Teil der Summe zurückzuzahlen oder zu leihen.

Tipp: Größere Banken bzw. Kreditinstitute verfügen in der Regel über ein gewisses Marktvertrauen, das sie sich durch die jahrzehntelange Zusammenarbeit mit Millionen von Kunden erworben haben und dessen Qualität unter anderem durch Ratings transparent erscheint. Einige Unternehmen verfügen auch über Zertifikate oder Auszeichnungen für ihre Kundenfreundlichkeit, zum Beispiel von der DEKRA, der weltweit größten nicht börsennotierten Prüfgesellschaft.

Fazit

Der private Teilverkauf einer Immobilie kann eine attraktive Option zur Alterssicherung sein, wenn das vorhandene Geld im Alter nicht ausreicht. Dabei verkauft der Eigentümer einen Teil der Immobilie an einen externen Interessenten und behält ein Nießbrauchrecht und ein lebenslanges Wohnrecht. Es ist jedoch wichtig, hier gut überlegt vorzugehen, denn es gibt auch Risiken und Gefahren, vor allem wenn der Verkauf nicht an enge Freunde oder Familienmitglieder erfolgt. Die Zusammenarbeit mit einer Bank oder einem Kreditinstitut kann Sicherheit und Transparenz schaffen. Letztlich hängt die Entscheidung für oder gegen einen privaten Teilverkauf von Ihren individuellen Bedürfnissen und Ihrer Risikobereitschaft ab.