Erfahren Sie alles, was Sie für eine bestehende Finanzierung zur Anschlussfinanzierung wissen müssen und mit welchen Kosten Sie bei dieser rechnen müssen. Zudem gehen wir ausführlicher auf die Vor- und Nachteile sowie auf den Ablauf einer richtigen Anschlussfinanzierung ein, sodass Sie zu den aktuellen Konditionen das bestmögliche Ergebnis herausholen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Grundsätzlich kann für eine Baufinanzierung mit der Bank ein Volltilgerdarlehen vereinbart werden, bei welchem die Zinsen über die gesamte Laufzeit fest bleiben und der Kredit am Ende vollständig abbezahlt ist. In der Praxis wird bei Abschluss eines Finanzierungsvertrages meist eine Zinsbindung mit einem vereinbarten Zinssatz für eine Dauer von 5 bis 20 Jahren festgeschrieben. Muss die Baufinanzierung fortgeführt werden, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, mit der Sie die Restschuld zu einem späteren Zeitpunkt vollständig tilgen können. Dabei können Sie eine neue Zinsvereinbarung entweder bei Ihrer jetzigen oder bei einer neuen finanzierenden Bank abschließen, falls Sie weiterhin eine Zinsfestbindung in Anspruch nehmen möchten. Anderenfalls wird Ihr laufendes Darlehen mit einem variablen Zinssatz, der in der Regel alle drei Monate neu bestimmt wird, fortgesetzt.

Arten der Anschlussfinanzierung

Bei der Gestaltung einer Anschlussfinanzierung gibt es folgende drei Varianten:

1. Prolongation: Bei dieser Variante verlängern Sie Ihren bestehenden Vertrag oder schließen einen neuen Vertrag bei Ihrer bisherigen Bank ab. Es wird für das bestehende Darlehen ein neuer Zinssatz vereinbart, der bis zur endgültigen Rückzahlung der Restschuld gilt.

2. Umschuldung: Sie schließen einen Vertrag mit einer neuen Bank ab. Die dabei anfallenden Wechselkosten werden häufig vom neuen Anbieter übernommen.

3. Forward-Darlehen: Hier können Sie bereits einige Jahre im Voraus einen neuen Kredit mit festem Zinssatz vereinbaren. Das dann geltende Zinsniveau wird für Sie gesichert. Ihre bestehende Restschuld wird mit der neuen Finanzierung abgelöst.

Kosten für die Anschlussfinanzierung

Wenn Sie sich für die Prolongation als Anschlussfinanzierung entscheiden, dann fallen dafür keine Kosten an. Eine Umschuldung sowie die Beantragung eines Forward-Darlehens sind hingegen mit Kosten verbunden. Zunächst sollte bei den ersten beiden Arten der Anschlussfinanzierung eine Grundschuldübertragung erfolgen. Denn eine bestehende Baufinanzierung für Ihre Immobilie wird in das Grundbuch eingetragen und erfüllt für die Bank den Zweck einer Sicherheitsleistung. Für die Übertragung der Grundschuld von der bisherigen zur neuen Bank sind zwei Szenarien denkbar:

1. Die Grundschuld für die bisherige Bank wird zunächst im Grundbuch gelöscht und eine neue Grundschuld für die aktuelle Bank wird wieder im Grundbuch eingetragen. Diese Alternative ist jedoch mit höheren Kosten verbunden. Mitunter müssen Sie hier zwischen 0,8 und 1 Prozent Ihrer Grundschuld zahlen.

2. Es kann auch eine Abtretung der Grundschuld von der alten an die neue Bank stattfinden. Dabei übernimmt die neue Bank die Grundschuld, was häufig bessere Konditionen mit sich bringt und deutlich schneller abläuft. Meist entstehen dabei Kosten von maximal 0,2 Prozent Ihrer Grundschuld, die die neue Bank oft sogar vollständig übernimmt.

Bei einem Forward-Darlehen kann zusätzlich noch ein Zinsaufschlag für die Wartezeit bis zur Auszahlung entstehen. Pro Monat liegt dieser häufig zwischen 0,01 und 0,05 Prozent des Darlehens. Wägen Sie daher genau ab, wie günstige Konditionen, das aktuelle Zinsniveau und der zeitliche Aufwand sich auf Ihre Situation konkret auswirken.

Vorteile und Nachteile der Arten der Anschlussfinanzierungen

Da Sie bei einer Prolongation bei Ihrer alten Bank bleiben, müssen Sie ihr keine weiteren Unterlagen vorlegen. Auch eine erneute Bonitätsprüfung ist nicht erforderlich. Ebenfalls entfallen hier weitere Kosten wie beispielsweise für eine Grundschuldübertragung. Allerdings müssen Sie ggf. mit einem höheren Zinssatz und weiteren vergleichsweise schlechteren Konditionen als bei anderen Finanzinstituten rechnen.

Durch eine Umschuldung können Sie einen niedrigeren Zinssatz und günstige Zinsen für Ihre Restschuld erreichen. Jedoch wird bei einer neuen Bank ein Nachweis Ihrer Kreditwürdigkeit verlangt. Auch die Grundschuldübertragung kann weitere Kosten mit sich bringen.

Mit einem Forward-Darlehen können Sie lange im Voraus niedrige Zinsen für sich sichern. Allerdings verpflichtet Sie der Abschluss eines Forward-Darlehens zu dessen Abnahme, auch wenn aktuelle Zinsen zwischenzeitlich weiter gesunken sind. Außerdem verteuern der Zinsaufschlag und hohe Zinsen zusätzlich Ihre Anschlussfinanzierung.

Ablauf der Anschlussfinanzierung

Für ein Forward-Darlehen können Sie bereits 66 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsfestbindung einen neuen Vertrag abschließen. Auch bei einer Umschuldung ist es möglich, dass Sie deutlich vor Ablauf Ihrer Zinsfestbindung aktiv werden. Andernfalls lohnt es sich ebenfalls, wenn Sie auf ein neues Angebot Ihrer alten Bank warten, das in der Regel etwa drei Monate vor Ende der Laufzeit erfolgt.

Entscheiden Sie sich für die Prolongation, wird zwischen Ihnen und der alten Bank ein neuer Vertrag mit einer neuen Zinsbindung abgeschlossen. Wählen Sie dagegen ein Forward-Darlehen oder eine Umschuldung, muss zunächst geklärt werden, ob Ihre alte und neue Bank eine Grundschuldabtretung vornehmen werden. Ist das der Fall, wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten und es erfolgt ein entsprechender Eintrag in das Grundbuch. Andernfalls müssen Sie zunächst bei Ihrer alten Bank eine Löschungsbewilligung beantragen und eine Löschung der bisherigen Grundschuld im Grundbuch durch den Notar vornehmen lassen, ehe eine Eintragung der neuen Grundschuld für die neue Bank erfolgen kann. Diese zählt im Übrigen zu den elementaren Aufgaben des Notars, bei dem Sie auch eine rechtliche Beratung erhalten können.

Kündigung der Anschlussfinanzierung

Eine Kündigung Ihrer Anschlussfinanzierung ist zehn Jahre nach dem Beginn der Auszahlung durch ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB möglich. Bei einem Forward-Darlehen beginnt die zehnjährige Frist bereits nach Abschluss des Finanzierungsvertrages. Andernfalls können Sie Ihren Anschlussfinanzierungsvertrag auch beim Verkauf Ihrer Immobilie kündigen. Falls sich der Finanzierungsbedarf für Ihre Immobilie beispielsweise durch kostspielige Renovierungsarbeiten wie den Anbau eines Dachbodens und Co. erhöht hat und Ihre Bank mit einer Nachfinanzierung nicht einverstanden ist, ist dies ebenfalls ein Kündigungsgrund. Allerdings kann eine Kündigung ohne Sonderkündigungsrecht eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich ziehen.

Fazit

Eine Anschlussfinanzierung kommt bei der Tilgung einer Restschuld aus der Baufinanzierung zum Einsatz. Dabei können Sie nach Ablauf Ihrer Zinsfestbindung entweder im Rahmen der Prolongation bei Ihrer alten Bank bleiben oder durch Umschuldung bzw. Forward-Darlehen zu einer neuen Bank wechseln. Während Sie eine Prolongation ohne zusätzliche Kosten durchführen können, kann eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen zusätzliche finanzielle Belastung mit sich bringen. Diese kann jedoch durch günstigere Konditionen wie etwa einen niedrigeren Zinssatz amortisiert werden.