Haus in der Erbengemeinschaft geerbt - Was nun?

Sie haben gemeinsam mit Ihren bekannten oder auch unbekannten Personen eine Immobilie geerbt? Dann sind Sie mit den übrigen Miterben dafür zuständig, diese zu verwalten. Aber keine Sorge! Wir zeigen Ihnen, was Sie bei der Erbengemeinschaft rund um das Haus beachten müssen und welche wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte für die vererbte Immobilie eine Rolle spielen.

Inhaltsverzeichnis

1. Was genau ist eine Erbengemeinschaft?
2. Aufgaben der Erbengemeinschaft
3. Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft
4. Rechte und Pflichten in einer Erbengemeinschaft
5. Auflösung einer Erbengemeinschaft
6. Hausverkauf bei einer Erbengemeinschaft
7. Fazit
FAQ - Häufig gestellte Fragen

Nicht selten ist es der Fall, dass Verwandte und auch familienfremde Personen nach einem Erbfall in einer Erbengemeinschaft wieder aufeinandertreffen. Das passiert oft ohne einen besonderen rechtlichen Gründungsakt und kann in vielen Fällen unter den einzelnen Miterben der geerbten Immobilie ohne Testament zu Konflikten führen. Wir verraten Ihnen, wie Sie am besten mit dieser Situation umgehen, damit alle Beteiligten zufriedenstellende Lösung erzielen.

Was genau ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, auf die das Eigentum eines Verstorbenen – ohne notarielles Testament bzw. notarielle Beurkundung – übergegangen ist, sodass sie nun verpflichtet ist, es mit den anderen Miterben zu verwalten. Der Nachlass wird dabei allerdings nicht aufgeteilt, weswegen in einigen Fällen auch von einer „ungeteilten Erbengemeinschaft“ die Rede ist.

Die gesetzliche Erbfolge sieht im Erbrecht vor, dass zunächst die Kinder der verstorbenen Person erben, danach die Eltern, Geschwister, die Großeltern usw. Sollte es in der gesetzlichen Erbfolge keine Personen mehr in dieser Gemeinschaft geben, erbt der Ehepartner oder entferntere Verwandte.

Aufgaben der Erbengemeinschaft

In einer Miterbengemeinschaft ist der einzelne Miterbe dazu verpflichtet, sich um die Verwaltung der Nachlassgegenstände zu kümmern, das Erbe auf eine Auseinandersetzung vorzubereiten und baldmöglichst die Gemeinschaft aufzulösen. Die zügige Verwaltung der Nachlassgegenstände bis zur Auseinandersetzung ist deshalb so wichtig, damit sich deren Wert nicht reduziert und damit die Erbanteile schnellstmöglich unter den Miterben verteilt werden können.

Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft

Da der Nachlass nur zusammen verwaltet und gemeinschaftlich aufgeteilt wird, sind Uneinigkeiten und Streitigkeiten oft vorprogrammiert. Genau deswegen sollten die Erben gemeinsam den Nachlass möglichst gerecht unter allen Erben aufteilen, um Konflikte durch die unterschiedlichsten Gründe zu vermeiden.

Vollmachten

Wurde durch das Testament keine Vollmacht erteilt, ist es in den meisten Fällen unklar, wer im Namen der Miterbengemeinschaft handeln darf und somit berechtigt ist, Vermögensgegenstände oder Grundstücke zu verkaufen. Ein Bevollmächtigter kann allerdings durch eine Abstimmung oder durch Selbsternennung über das Erbe handhaben, sollte es zu einer Einigung kommen, wenn die Miterben einverstanden sind. Die Vollmacht muss beglaubigt werden, was zu den wesentlichen Aufgaben eines Notars zählt.

Schulden

Es kann vorkommen, dass mit dem Erbe auch die Schulden des Erblassenden auf die Erben übergehen. In diesem Fall haftet die ganze Erbengemeinschaft für die Schulden des Erblassenden. Dazu gehören zum Beispiel auch Schulden aus Verträgen, nicht bezahlte Rechnungen, Mietzahlungen, aber auch Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Finanzamt und anderen Behörden.

Wertermittlung

Wurden hohe Summen an Schulden hinterlassen, kann es sinnvoll sein, den Wert des Erbes zu ermitteln und mit dem Nachlass die Verbindlichkeiten zu begleichen. Die Wertermittlung für die vererbte Immobilie übernimmt das Finanzamt, das für das Eigentum des Erblassers zuständig ist. Dafür werden drei gängige Verfahren angewendet: das Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren.

Nachlassverwaltung

Sie haben in einigen Fällen die Option, eine Nachlassverwaltung anzuordnen, die sich um das Erbe und die Abbezahlung der Schulden kümmert, indem sie die Nachlassgegenstände veräußert. Sind alle Schulden abbezahlt, wird die Verwaltungstätigkeit beendet. Ist dies jedoch nicht der Fall, da der gesamte Nachlass überschuldet ist, wird ein Nachlassinsolvenzverfahren beantragt. Durch ein Nachlassinsolvenzverfahren muss ein einzelner Miterbe nicht mit seinem privaten Vermögen haften. Es wird zudem sichergestellt, welche Immobilien zum Nachlass gehören.

Rechte und Pflichten in einer Erbengemeinschaft

Als Mitglied einer Miterbengemeinschaft hat jeder einzelne Miterbe Pflichten, aber auch Rechte. Dazu zählen:

Pflichten:

• Beteiligung bei Verwaltung des Nachlasses
• Fortführung der Verträge des Erblassers
• Erteilung der Auskünfte von anderen Personen der Miterbengemeinschaft
• Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten
• Zahlung der Erbschaftssteuer

Rechte:

• Auskunftsansprüche gegenüber den Miterben
• Ausgleichsrechte
• Ausschlagung des Erbes

Auflösung einer Erbengemeinschaft

Da das Ziel einer Miterbengemeinschaft ihre Auflösung ist, müssen Sie sich gemeinsam mit den anderen Erben auseinandersetzen, um das Erbe gerecht aufzuteilen. In der Regel passiert dies in drei Schritten von der Auseinandersetzung über die Abschichtung bis hin zum Verkauf des Erbteils.

Auseinandersetzung

Die erste Möglichkeit einer Auflösung ist die Auseinandersetzung. Hierbei wird das Erbe aufgeteilt und in einem Auseinandersetzungsvertrag verbindlich festgehalten. In diesem Vertrag sind Regelungen festgelegt, wie der Nachlass unter den Erben aufgeteilt werden soll. Darüber hinaus dient er als ein Nachweis für die getroffenen Vereinbarungen.

Für das Inkrafttreten eines Auseinandersetzungsvertrages ist es notwendig, dass ein Nachlass teilungsreif ist, also dass der Umfang und Bestand des Nachlasses unstreitig feststehen. Zudem müssen alle Nachlassverbindlichkeiten erfüllt sein und ein Auseinandersetzungsverbot des Erblassers darf nicht vorliegen. Das kann bei einer Immobilie im Nachlass unter Umständen zu Uneinigkeiten führen, wenn Eigentumsrechte von mehreren Personen an dieser geltend gemacht werden.

Abschichtung

Die zweite Variante einer Auflösung ist die Abschichtung. Dabei treten Erben aus der Erbengemeinschaft aus und verzichten somit auf die Rechte, die sie als Miterben haben. Einen Anspruch auf Abfindung haben Sie bei einer Abschichtung allerdings nicht, können aber mit den anderen Erben darüber verhandeln.

Die Abschichtung ist vor allem sinnvoll, wenn Sie in kurzer Zeit Kapital benötigen. Jedoch ist es selten der Fall, dass sich die Erben untereinander über eine Abfindung einigen können. Hinzu kommt, dass in der Regel ein Abschlag für eine Abschichtung verlangt wird und dass Sie dabei oft leer ausgehen.

Verkauf des Erbteils

Die dritte Möglichkeit ist der Verkauf des Erbteils. Dabei müssen die Miterben der Entscheidung nicht einmal zustimmen, denn sobald ein Käufer gefunden wurde, muss der Kaufvertrag nur noch beim Notar geschlossen werden, der anschließend die Miterben informiert. Diese erhalten eine zweimonatige Bedenkzeit und können in den Kaufvertrag eintreten und dadurch, anstelle des Käufers, den Erbteil aufkaufen.

Hausverkauf bei einer Erbengemeinschaft

Möchten die Erben den Nachlass verkaufen, müssen zunächst alle Miterben damit einverstanden sein, da ein Hausverkauf nur gemeinschaftlich möglich ist. Konnten sich die Erben über Bedingungen einigen, kann das Haus auf dem Immobilienmarkt angeboten werden, wozu meist ein Makler hinzugezogen wird. Im weiteren Verkaufsprozess ist es nötig, dass die Erben ihre Erbschaft nachweisen können, da im Grundbuch noch immer der Erblasser als Eigentümer vermerkt ist. Dafür ist ein Erbschein nötig, der beim Nachlassgericht beantragt wird. Schließlich wird beim Notartermin der Vertrag abgeschlossen, von allen Erben unterzeichnet und notariell beurkundet. Der ausgezahlte Kaufpreis wird dann auf ein gemeinsames Konto überwiesen und erst bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft entsprechend den Erbanteilen aufgeteilt.

Fazit

Aufgrund der Uneinigkeiten über die Aufteilung des Nachlasses können die Mitglieder der Erbengemeinschaft oft nicht über ihr Erbe verfügen, weshalb sie so schnell wie möglich die Gemeinschaft verlassen wollen. Haben sich die Erben jedoch dazu entschlossen, die Immobilie zu verkaufen, wird auch dieser Prozess gemeinschaftlich erledigt. Die besondere Herausforderung dabei ist, Konflikten so weit wie möglich aus dem Weg zu gehen.

Sie wollen Ihr Haus verkaufen und sich das Nießbrauchrecht sichern? Gemeinsam finden wir ebenfalls eine einvernehmliche Lösung, wenn Sie von den Vorteilen Ihrer bereits bestehenden Immobilie profitieren wollen.

Häufig gestellte Fragen

Ich möchte meinen Erbanteil verkaufen. Muss ich meine Miterben informieren?

Beim Verkauf Ihres Erbanteils sind Sie nicht dazu verpflichtet, die übrigen Erben zu informieren. Im weiteren Prozess wird allerdings der Notar den einzelnen Erben den Verkauf mitteilen.

Darf ich ein Haus allein in einer Erbengemeinschaft verkaufen?

Ohne die Einwilligung Ihrer übrigen Miterben dürfen Sie ein Haus nicht verkaufen. Zudem müssen Sie nachweisen können, dass Sie ein Miterbe der geerbten Immobilie sind.

Welche Aufgaben hat eine Erbengemeinschaft?

In einer Erbengemeinschaft sind die einzelnen Miterben dazu verpflichtet, den Nachlass wie zum Beispiel die geerbte Immobilie zu verwalten und ihn anschließend durch eine Einigung aufzulösen.