Welche Kosten lassen sich absetzen?

1. Handwerkerleistungen

Egal ob Renovierung, Sanierung oder kleinere Reparaturen – bestimmte Lohnkosten von Handwerkern können steuerlich geltend gemacht werden.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• 20 % der Lohnkosten (nicht Materialkosten) können direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden.

• Maximal absetzbarer Betrag: 1.200 Euro pro Jahr und Haushalt (entspricht 6.000 Euro Lohnkosten).

• Die Zahlung muss unbar erfolgen (z. B. Überweisung).

Im Falle einer Eigentumswohnung können auch Kosten für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum – etwa Dach, Flur oder Fassade – anteilig abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass diese in der Hausgeldabrechnung ausgewiesen sind und der Anteil des Eigentümers klar erkennbar ist.

Wichtig: Die Steuerermäßigung gilt auch für selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnungen im EU- oder EWR-Ausland – jedoch nur einmal pro Steuerpflichtigem bis zur jährlichen Höchstgrenze.

2. Haushaltsnahe Dienstleistungen

Auch private Dienstleistungen rund um Haus und Garten sind steuerlich absetzbar. Dazu zählen zum Beispiel:

• Gartenpflege (z. B. Rasenmähen, Heckenschneiden)

• Reinigung der Wohnung durch externe Kräfte

• Winterdienst

• Pflegeleistungen im Haushalt

Absetzbar sind 20 % der Kosten, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr (entspricht 20.000 Euro Gesamtkosten).

Wird eine geringfügig beschäftigte Person (Minijob) im Haushalt angestellt, liegt der maximale Steuerbonus bei 510 Euro jährlich. Für 2025 wurde dieser Betrag auf 556 Euro angehoben.

3. Energetische Sanierung

Wer seine Immobilie energetisch saniert, profitiert doppelt: durch niedrigere Energiekosten und steuerliche Entlastung. Förderfähig sind unter anderem:

• Austausch von Fenstern

• Dämmung von Dach oder Wänden

• Umrüstung auf eine Wärmepumpe oder moderne Heiztechnik

Voraussetzung: Die Immobilie ist zum Zeitpunkt der Sanierung mindestens zehn Jahre alt und wird selbst genutzt.

Steuervorteil:

• 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 Euro Steuerbonus bei 200.000 Euro Investitionskosten)

• Verteilung auf drei Jahre:

  • Jahr 1: 7 % (max. 14.000 Euro)

  • Jahr 2: 7 % (max. 14.000 Euro)

  • Jahr 3: 6 % (max. 12.000 Euro)

Wichtig: Wer staatliche Förderprogramme (z. B. BAFA, KfW) nutzt, kann nicht zusätzlich steuerliche Vorteile für dieselbe Rechnung beanspruchen.

4. Denkmalsanierung

Bei denkmalgeschützten Immobilien gelten steuerlich besonders attraktive Regeln – allerdings nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde. Anerkannt werden Maßnahmen zur Erhaltung des historischen Gebäudes, etwa:

• Restaurierung von Fenstern oder Türen

• Erneuerung denkmalgeschützter Böden

• Fassaden- oder Dacharbeiten nach Denkmalschutzauflagen

Für Selbstnutzer gilt:

• 90 % der Sanierungskosten können über zehn Jahre verteilt als Sonderausgaben abgesetzt werden.

• Im Gegensatz zur Steuerermäßigung mindert dieser Betrag das zu versteuernde Einkommen, was sich bei höherem Einkommen besonders lohnt.

Voraussetzung: Die Denkmalbehörde muss die Maßnahme als denkmalgerecht bestätigen.

5. Werbungskosten als Vermieter

Wer seine Immobilie vermietet, kann nahezu alle Kosten, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung der Immobilie dienen, als Werbungskosten ansetzen:

• Reparatur- und Instandsetzungskosten

• Fahrtkosten zur Immobilie

• Zinsen für Immobilienkredite

• Abschreibungen (AfA)

Besonderheit: Geringwertige Wirtschaftsgüter (unter 800 Euro netto) können im Jahr der Anschaffung vollständig abgesetzt werden. Teurere Anschaffungen müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

Nicht absetzbar sind Kosten, die über die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden – da diese bereits Einnahmen darstellen.

Fazit: Wann sich ein Steuerberater lohnt

Die steuerlichen Möglichkeiten für Immobilienbesitzer sind vielfältig – aber nicht immer leicht zu durchschauen. Gerade bei größeren Investitionen wie Sanierungen, Denkmalpflege oder Vermietung lohnt es sich, die steuerliche Auswirkung vorab mit einem Steuerberater zu prüfen. Denn so stellen Sie sicher, dass Sie alle Vorteile ausschöpfen und keine Fristen oder Regeln übersehen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder eine entsprechend qualifizierte Fachkraft.