Checkliste: Die 5 wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf!

Ein Hausverkauf oder der Verkauf einer Wohnung kann langwierig sein. Besser, wenn man gut vorbereitet ist. Damit das gelingt, verschaffen Sie sich vorab einen Überblick darüber, welche Unterlagen für die Wertermittlung, das Exposé oder den Notar benötigt werden und wo man diese erhält. Wir verschaffen Ihnen diesen Überblick.

Inhaltsverzeichnis

Die Checkliste
1. Grundbuch
2. Flurkarte
3. Grundriss
4. Baulastenverzeichnis
5. Energieausweis

Zusätzliche Unterlagen für den Hausverkauf
Altlastenkataster
Anliegerbescheinigung
Nachweis für Denkmalschutz

Unterlagen, die Sie für einen Immobilien-Teilverkauf benötigen

Unvollständige Unterlagen können einen Verkauf verzögern und kosten unnötig viel Zeit, wenn Sie während des Prozesses fehlende Dokumente nachreichen müssen. Wenn Sie die Unterlagen bereits vorliegen haben, können Sie zudem besser auf die Fragen der Kaufinteressenten antworten. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, woher Sie als Eigentümer bzw. Verkäufer die Unterlagen bekommen, was drin steht und was die Beschaffung kostet.

Die Checkliste für den Hausverkauf

Um viel Zeit beim Hausverkauf zu sparen, beschaffen Sie sich die wichtigsten Unterlagen vorab. Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit der Beschaffung dieser Unterlagen, ersparen Sie sich eine Menge Stress. In diesem Fall zahlen Sie aber auch eine entsprechende Courtage, rechnen Sie diese also mit ein.

Für einen Hausverkauf benötigen Sie immer die folgenden Unterlagen:

1. Grundbuch
2. Flurkarte
3. Grundriss
4. Baulastenverzeichnis
5. Energieausweis
   

In besonderen Fällen können auch diese Unterlagen bedeutsam sein:

• Altlastenkataster
• Anliegerbescheinigung
• Nachweis zum Denkmalschutz

1. Grundbuch

Das Grundbuch bzw. der Grundbuchauszug gehört zu den wichtigsten Unterlagen, die Sie für den Immobilienverkauf benötigen. Im Grundbuch können Informationen zum Grundstück hinsichtlich der Lage, der Lasten (z. B. Hypothek, Grundschuld) und den Rechten (Nießbrauch, Wegerecht etc.) eingesehen werden.

Wo bekomme ich diese her?

Grundbücher und Grundbuchauszüge erhalten Sie bei dem für Ihren Bezirk zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt). Auszüge können jeweilige Eigentümer (oder im Grundbuch eingetragene berechtigte Personen), Notare oder Gerichte schriftlich, per Fax oder persönlich (Personalausweis mitbringen) beantragen. Wenn Sie nicht selbst Eigentümer sind oder einen Dritten damit beauftragen, ist eine schriftliche Vollmacht erforderlich.

Welche Unterlagen benötige ich für den Antrag?

Hierfür werden lediglich Ihre Ausweisdokumente (Personalausweis oder Reisepass) benötigt.

Was kostet mich die Beschaffung?

Der Blick in ein Grundbuch ist zwar kostenfrei, doch für einen Auszug fällt eine Gebühr von 10 € an, für eine beglaubigte Kopie beläuft sich die Gebühr auf 20 €.

2. Flurkarte

Eine Flur- oder Liegenschaftskarte enthält eine Übersicht über die unterschiedlichen Flurstücke in einem gewissen Gebiet. Außerdem entnehmen Sie der Flurkarte die Lage des Grundstücks, dessen Bebauung und die Flur- sowie Flurstücksnummer. Sie wird von den Katasterämtern geführt und steht flächendeckend für das ganze Land zur Verfügung. Eine Flurkarte benötigen Sie oft bei der Beantragung anderer Unterlagen, die für einen Hausverkauf relevant sind.

Wo bekomme ich diese her?

Eine Flurkarte beantragen Sie über das zuständige Vermessungsamt bzw. Amt für Bodenmanagement des jeweiligen Landkreises. Die Bearbeitungsdauer beträgt oft zwischen fünf bis acht Tagen.

Welche Unterlagen benötige ich für den Antrag?

Die Beantragung von Flurkarten mit Flurstücksnachweisen und Eigentümerangaben setz ein berechtigtes Interesse voraus, das als Eigentümer gegeben ist. Daher müssen Sie in diesem Fall den Antrag mit einem Eigentümernachweis (z. B. Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Erbschein, Grundsteuerbescheid) stellen.

Was kostet mich die Beschaffung

Ein Auszug aus der Liegenschaftskarte kostet zwischen 10 und 60 €.

3. Grundriss

Einen Grundriss ist eine bemaßte Zeichnung oder Grafik einer Wohneinheit oder eines Gebäudes von oben. Hier ist auch ersichtlich, wo sich die Wände, Türen, Treppen und Fenster pro Stockwerk befinden. Den Grundriss benötigen Sie als Verkäufer besonders für die Vermarktungs- und Besichtigungsphase. Eine Studie zeigt, dass 81 % der Hauskäufer ein Haus eher ansehen, wenn das Exposé einen Grundriss enthält (siehe Zillow Group Consumer Housing Trends Report, 2021). Somit erleichtert er die Vermarktung des Objektes. Für eine Wertermittlung oder spätestens bei der Übertragung benötigt ein Notar den Grundriss, um den Verkauf abzuwickeln.

Wo bekomme ich diese her?

Der Grundriss befindet sich in der Regel in der Bauakte des Objektes im Archiv der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde. Ist er hier nicht vorhanden, kann ein Grundriss durch einen Bauzeichner oder Architekten erstellt werden. Die Bauakten erhalten neben dem Grundriss auch Statiken, Baupläne, Baubeschreibung und alle Schriftstücke, die mit dem Bauvorhaben sonst im Zusammenhang stehen. Da die Akte aus einem Archiv beschafft werden muss, muss ein schriftlicher oder telefonischer Antrag auf Akteneinsicht gestellt werden.

Welche Unterlagen benötige ich für den Antrag?

Für den Antrag wird ein schriftlicher Eigentumsnachweis benötigt. Werden Dritte (Makler) mit der Einsicht beauftragt, ist ein Einverständnis des Eigentümers (Vollmacht) erforderlich.

Was kostet mich die Beschaffung?

Der Blick in die Bauakte ist in der Regel kostenfrei. Gegen eine Kostenerstattung können Sie die Inhalte meist auch vor Ort kopieren. Allerdings gibt es auch Behörden, die hier eine Verwaltungsgebühr zwischen 10 € und 100 € veranschlagen. Fragen Sie einfach vorab den zuständigen Sachbearbeiter.

4. Baulastenverzeichnis

Eine Baulast ist nach Bauordnungsrecht die Pflicht eines Grundstückseigentümers gewisse Dinge, die das Grundstück betreffen, auf Anweisung der Baubehörde zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Zwei Beispiele für Baulasten sind:

• Stellplatzbaulast: Der Eigentümer muss die Nutzung der Stellplätze durch Dritte dulden.
• Überfahrbaulast: Eine Feuerwehrzufahrt zu einem anderen Gebäude muss über das eigene Grundstück gewährleistet werden.

Diese Art der Lasten stehen nicht im Grundbuch, sondern sind dem Baulastenverzeichnis der Gemeinde zu entnehmen. Sie sind für die Wertermittlung wichtig und können auch von den Kaufinteressenten angefordert werden.

Wo bekomme ich diese her?

Das Baulastenverzeichnis wird bei der unteren Bauaufsichtsbehörde der Kreisverwaltung geführt. Der Antrag erfolgt meist in Form eines Formulars bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

Welche Unterlagen benötige ich für den Antrag?

Zur Einsicht in die Dokumente wird berechtigtes Interesse vorausgesetzt, das heißt, Sie müssen auch hier nachweisen, dass Sie der Eigentümer sind. Sollten Sie Dritte mit der Beschaffung der Unterlagen beauftragen, ist eine Vollmacht notwendig. Für den Antrag müssen Sie die Gemarkung, Flur und Flurstück Ihres Grundstücks angeben. In seltenen Fällen ist zudem eine Liegenschaftskarte notwendig.

Was kostet mich die Beschaffung?

Die Kosten für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis variieren. Ein Negativtest, also lediglich die Information, dass es keine Baulasten gibt, ist oft kostenfrei. Bei einem Positiv-Bescheid zahlen Sie bis zu 50 € pro Flurstück.

5. Energieausweis

Seit dem Jahr 2014 ist der Energieausweise (EnEV) ein Pflicht-Dokument beim Hausverkauf. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Verbrauchsausweis basiert auf den bisherigen Verbrauchswerten der Immobilien (z. B. Heizung, Warmwasseraufbereitung etc.). Der Bedarfsausweis basiert auf theoretischen Bedarfswerten, die aus den Faktoren wie Außendämmung, Verglasung oder Heizungsanlage resultieren.

Wo bekomme ich diese her?

Der Energiebedarfsausweis kann laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) nur durch einen Experten ausgestellt werden, der eine besondere Aus- oder Weiterbildung hat. Hierfür ist auch eine Besichtigung des Gebäudes notwendig. Eine Liste mit berechtigten Ausstellern von Energieausweisen können Sie bei der Deutschen Energie-Agentur einsehen.

Ein Energieverbrauchsausweis stellt Ihnen auch der Energieversorger oder Handwerker aus.

Welche Unterlagen benötige ich für den Antrag?

Wenn Sie einen Energieverbrauchsausweis bei Ihrem Energieversorger beantragen möchten, hat dieser in der Regel die notwendigen Daten vorliegen. Für den Energiebedarfsausweis wird üblicher Weise ein Besichtigungstermin durch einen Energieberater vereinbart, der sich die notwendigen Informationen und Dokumente dafür selbst beschafft.

Was kostet mich die Beschaffung?

Aufgrund des geringeren Aufwands sind die Energieverbrauchsausweise im Verhältnis günstig und bereits ab 70 € für ein Einfamilienhaus erhältlich. Üblicherweise veranschlagen Energieversorger einen Preis von 150 bis 180 € für den Energieverbrauchsausweis.

Ein Energiebedarfsausweis kostet in der Regel zwischen 400 bis 700 €.

Zusätzliche Unterlagen für den Hausverkauf

Altlastenkataster

Im Altlastenkataster werden alle Altlasten oder altlastenverdächtigen Flächen eines Grundstücks aufgeführt, die die Gesundheit des Menschen gefährden könnten. Das sind beispielsweise Giftstoffe oder Chemikalien, die in das Grundwasser gelangen könnten. Ein Altlastenverzeichnis ist nicht zwingend bei einem Immobilienverkauf notwendig, kann aber von einem potenziellen Käufer angefragt werden.

Wo bekomme ich diese her?

Das Altlastenkataster kann bei der zuständigen Bodenschutz- oder Altlastenbehörde des Landkreises formlos beantragt werden. Informationen zur Umwelt können prinzipiell alle Personen beantragen und einsehen. Doch da die Eigentümer in diesem Fall gefragt werden müssen, beschleunigt es den Prozess, wenn die Einwilligung dessen vorliegt oder Sie das als Eigentümer selbst beantragen.

Welche Unterlagen benötige ich für den Antrag?

Keine

Was kostet mich die Beschaffung?

Die zuständige Behörde kann nach den geltenden Gebührenverordnungen Verwaltungsgebühren erheben. Die Höhe der Gebühren variiert je nach Bearbeitungsaufwand, liegen aber im Schnitt bei 35 €.

Anliegerbescheinigung

Die Anliegerbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob die endgültige Erschließung (Strom, Wasser etc.) eines Grundstückes im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB) erfolgt ist. Relevant ist das vor allem beim Hausverkauf in Neubaugebieten. Es kann aber auch bei älteren Siedlungsgebieten interessant sein, wenn die Rechnungsstellung für Erschließungsmaßnahmen durch die Gemeinden erst später erfolgt. In diesem Fall müsste der neue Eigentümer für die Kosten aufkommen.

Wo bekomme ich diese her?

Anliegerbescheinigungen beantragen Sie form- und fristlos bei der zuständigen Gemeinde. Dafür ist ebenfalls ein berechtigtes Interesse notwendig. Als Eigentümer trifft das zu, wenn Sie Dritte mit der Beschaffung beauftragen, muss eine Vollmacht vorliegen. Da die Behörden die Informationen für diese Bescheinigung bei verschiedenen Ämtern einholen müssen, kann die Bearbeitungsdauer zwischen einer Woche und bis zu drei Monaten betragen.

Welche Unterlagen benötige ich für den Antrag?

Für den Antrag benötigen Sie einen Nachweis dafür, dass Sie der Eigentümer sind und eine Liegenschaftskarte bzw. einen Flurkartenauszug, aus dem ersichtlich ist, um welches Grundstück es sich konkret handelt.

Was kostet mich die Beschaffung?

Die Gemeinden können für die Ausstellung eine Verwaltungsgebühr erheben. Die Höhe dieser Gebühr kann variieren und liegt zwischen 20 und 50 €.

Nachweis für Denkmalschutz

Der Denkmalschutz soll geschichtliche, künstlerische oder wissenschaftliche Bauwerke in seiner Form erhalten. Sollte Ihre Immobilie denkmalgeschützt sein, sind Sie verpflichtet, den potenziellen Käufer zu informieren. Ein zusätzlicher Nachweis kann beigelegt werden.

Wo bekomme ich diese her?

Denkmalgeschützte Gebäude stehen gemäß des Denkmalschutzgesetzes in einem Verzeichnis des Amtes für Denkmalschutz (Denkmalliste). Auskünfte hierzu erhalten Sie bei der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Diese Auskunft kann formlos beantragt werden.

Welche Unterlagen benötige ich für den Antrag?

keine.

Was kostet mich die Beschaffung?

Eine mündliche Information über den Denkmalstatus einer Immobilie erhalten Sie kostenfrei. Möchten Sie ein Schriftstück oder einen Nachweis darüber, zahlen Sie eine Bearbeitungsgebühr. Diese kann je nach Verwaltung variieren und liegt zwischen 0 und 50 € pro Grundstück.

Unterlagen, die Sie für den Immobilien-Teilverkauf benötigen

Bei einem Teilverkauf benötigen Sie ähnliche Unterlagen, wie bei einem normalen Hausverkauf.

Für den Gutachtertermin:

• Grundbuchauszug (Mit unterschriebener Vollmacht organisieren wir diesen für Sie)
• Bemaßte Grundrisszeichnung
• Energieausweis (Bedarfsausweis)
• Bei Sondereigentum: Teilungserklärung
• Auch hilfreich, aber nicht zwingend notwendig sind eine Bauzeichnung, ein Bebauungsplan, die Baugenehmigung und eine Flurkarte.

Für den Notartermin:

• Unterlagen zur bestehenden Gebäudeversicherung (Versicherungsschein & Zahlungsbeleg)
• Kopie des Personalausweises
• Sollte eine valutierende Grundschuld bestehen: Kopien der Löschungsbewilligung

Die meisten Unterlagen können wir für Sie mithilfe der Vollmacht beantragen. Ihr persönlicher Kundenberater erläutert Ihnen bei allen anderen Unterlagen ausführlich wann wir sie benötigen und wo sie zu beantragen sind. Bei Fragen dazu stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.