Miteigentümervereinbarung – das kann hier alles geregelt werden.

Besitzen Sie mit einer Gemeinschaft ein Eigentum an einem Haus oder einem Grundstück, sollten Sie gesetzmäßig abgesichert sein. Bei einem Teilverkauf spricht man ebenfalls von einer Eigentümergemeinschaft. Eine Miteigentümervereinbarung schützt in diesem Fall die Rechte aller Parteien und erklärt über ihre Pflichten auf. Worauf Sie bei der Miteigentümervereinbarung Ihr Augenmerk legen sollten, haben wir Ihnen in diesem Beitrag zusammengefasst.

Inhaltsverzeichnis

1. Der Grundbucheintrag von Miteigentum
2. Anteile am Miteigentum
3. Rechte und Pflichten eines Miteigentums
4. Regelung der Miteigentümervereinbarung
5. Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft
6. Die Miteigentümervereinbarung beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf
7. Fazit
FAQ - Häufig gestellte Fragen

Ist ein Grundstück oder eine Immobilie im Besitz mehrerer Eigentümer, so ist eine Miteigentümervereinbarung wichtig. Dabei sind alle Eigentümer, ganz egal ob Personen oder Unternehmen, im Grundbuch eingetragen. Die Miteigentümervereinbarung stellt auch eine Benutzungsregelung dar und regelt somit die Verwaltung und Nutzung der Fläche. Auch eine mögliche Kündigung ist festgelegt.

Der Grundbucheintrag von Miteigentum

Es gibt viele Möglichkeiten, wie Sie den Grundbucheintragung von Mieteigentum gestalten können. Besitzen Sie zum Beispiel mit Ihrem Ehepartner eine Immobilie oder ein Grundstück, kann der Grundbucheintrag von zwei Personen zu gleichen Teilen ablaufen. Hat Ihr Partner etwas mehr zu der Hausfinanzierung beigesteuert, können Sie die Miteigentumsanteile abändern. Ebenso haben Sie die Wahl, dass nur ein Partner als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch vermerkt wird. Daneben gibt es auch die Möglichkeit mehrere Eigentümer für eine Immobilie oder ein Grundstück anzugeben. Bei einem Teilverkauf wird das ankaufende Unternehmen ebenfalls anteilig als Eigentümer eingetragen. Wenn Sie den Teilverkauf mit der Volksbank durchführen, wird die Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH in das Grundbuch eingetragen. Hierbei handelt es sich um eine insolvenzgeschützte Gesellschaft, die als 100%ige Tochter der Vereinigten Volksbank Raiffeisenbank eG lediglich Grundstücksanteile hält und nicht in das laufende Geschäft eingebunden ist. So kann die Gefahr eine Insolvenz durch das laufende Geschäft verhindert werden.

Anteile am Miteigentum

Real kann ein Haus selbstverständlich nicht aufgeteilt werden, aber dennoch kann ein Miteigentum das Eigentumsrecht ausdrücken – und zwar mithilfe von Bruchteilen und Quoten, die sich wiederum nach dem Miteigentumsanteil definieren. Es ist nicht so, dass die Räume der Immobilie untereinander aufgeteilt werden, es werden vielmehr Anteile an jedem Quadratmeter aufgeteilt. Dabei sind die Miteigentümer per Gesetz nicht voneinander abhängig. Außerdem wird nicht vorausgesetzt, dass für die Entstehung eines Miteigentums eine Gemeinschaft bzw. ein Gemeinschaftsverhältnis bestehen muss, wie es zum Beispiel bei einer Erbgemeinschaft der Fall ist.

Rechte und Pflichten eines Miteigentums

Sie, als Miteigentümer, haben theoretisch das Recht über Ihren Anteil alleinig zu entscheiden. Das bedeutet, dass Sie auch ohne die Erlaubnis der anderen Miteigentümer Ihren Anteil verpfänden, verschenken oder verkaufen können. Es muss lediglich die Verfügung über die ganze Immobilie mit der Gemeinschaft abgestimmt werden, bevor Entscheidungen getroffen werden.

Bei einem Miteigentum an einem Haus oder einem Grundstück sind Sie, als Miteigentümer, grundsätzlich nicht in seiner Nutzung eingeschränkt, da sich das Miteigentum in der Regel nicht auf konkrete Räume begrenzt. Anders sieht es aus bei dem Miteigentum an einer Wohnung oder bei einem Stockwerkeigentum, das sich auf die Nutzung einer bestimmten Wohneinheit bezieht.

Einen Sonderfall stellt das Sondereigentum, was sich auf das Wohnungseigentum bezieht, dar. Kurz gefasst kann man sagen, dass eine Immobilie aus Sondereigentum besteht, wenn Sie mehrere Eigentumswohnungen enthält. Auch zählt alles, was nicht Gemeinschaftseigentum ist, zum Sondereigentum. So gehören Kellerräume und Garagen zum Sondereigentum.

Ein Beispiel:

Entscheidet sich der Vermieter und Eigentümer einer Wohnung diese zu verkaufen, hat der Mieter dieser Wohnung ein Vorkaufsrecht und somit Vorrang die Immobilie zu erwerben und wird beim erfolgreichen Kauf zum Sondernachfolger. Laut §§ 746, 1010 I BGB wird derjenige als ein Sondernachfolger bezeichnet, der ein Eigentum nicht durch einen Erbgang, sondern durch ein Rechtsgeschäft erwirbt. Das Vorkaufsrecht besteht allerdings nicht, wenn der Eigentümer die Immobilie an Familienangehörige bzw. an Haushaltsangehörige zu verkaufen plant.

Neben den Rechten entstehen bei einem Miteigentum auch Pflichten. Die gemeinsamen Anlagen, auf einem Grundstück zum Beispiel, müssen verwaltet werden oder es kommen neue hinzu, für die ebenfalls ein Aufwand entsteht.

Regelung der Miteigentümervereinbarung5

Laut §1010 GBG regelt die Miteigentümervereinbarung die Nutzung und Verwaltung einer Immobilie oder eines Grundstücks. Zusätzlich ist eine Regelung über die Auflösung der Gemeinschaft auf Zeit oder endgültig, und eine Kündigungsfrist für die Aufhebung bestimmt.

Vor allem aber sind in einer Miteigentümervereinbarung folgende Bezüge geregelt:

• Kosten- und Lastentragung
• Entscheidungsbefugnisse
• Nutzungsbefugnisse
• Anspruch auf Gemeinschaftsaufhebung

Bitte beachten Sie, dass ein Notar Ihnen bei der Erstellung von Regelungen behilflich sein kann.

Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft

Nur wenn die Immobilie teilweise oder ganz zerstört wird und die Pflicht zum Wiederaufbau nicht vorhanden ist, können die Mieteigentümer eine Aufhebung der Gemeinschaft fordern. Ansonsten gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft rechtfertigen können.

Der Ablauf einer Immobilienpartnerschaft in 5 Schritten

Bei einer Immobilien-Partnerschaft mit der Volksbank wird ebenfalls eine Miteigentümervereinbarung geschlossen. Diese umfasst unter anderem folgende Regelungen:

Nutzung:  Sie besitzen die Berechtigung die gesamte Immobilie vollumfänglich zu nutzen. Das legt neben der Miteigentümervereinbarung auch der im Grundbuch eingetragene Nießbrauch fest.

Vermieten und Verpachten: Sie dürfen Ihre Immobilie verpachten oder vermieten. Hierfür benötigen Sie lediglich unsere Zustimmung, zu der wir prinzipiell verpflichtet sind, sofern keine wichtigen Gründe dagegen sprechen. Dabei wird unsererseits geprüft, dass ortsübliche Vertragsmieten nicht über- oder unterschritten werden und der Gesamtverkauf nicht erschwert wird. Sie haben über die daraus resultierenden Pacht- und Mieteinnahmen die volle Verfügung und müssen die Einnahmen nicht mit uns teilen.

Umbaumaßnahmen: Haben Sie sich dazu entschieden eine Umgestaltung vorzunehmen und möchten zum Beispiel einen Wintergarten anbauen, so ist auch das ohne unsere Zustimmung möglich. Voraussetzung ist bei solchen Umbaumaßnahmen lediglich, dass sie keine Wertminderung der Immobilie bewirken.

Instandhaltungskosten: Die Miteigentümervereinbarung regelt auch die Unterhaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Die Unterhaltung der Immobilie liegt in der Hand des Haupteigentümers. Sollten größere Reparaturen oder Instandsetzungen notwendig sein, unterstützen wir Sie gerne dabei! Die Parameter für unsere finanzielle Unterstützung und wie sich dadurch die Entgelte verändern können, erläutert Ihnen Ihr persönlicher Kundenberater gerne in einem unverbindlichen Gespräch.

Gesamtverkauf: Die Miteigentümervereinbarung legt auch das Vorgehen beim Gesamtverkauf fest. Den Zeitpunkt für einen Gesamtverkauf bestimmen Sie ganz alleine. Sobald Sie den Prozess anstoßen, kümmern wir uns um die komplette Abwicklung. Wir erzielen für Sie den bestmöglichen Marktpreis für Ihre Immobilie. Das Durchführungsentgelt (3,25 %) beinhaltet bereits die Maklercourtage. Genießen Sie die Vorteile unseres Rundum-Sorglos-Paketes.

Fazit

Bei gemeinschaftlichem Immobilieneigentum sollten zu Beginn deutlich formulierte Benutzungsregelungen aufgestellt werden. Wenn alle Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen, können Missverständnissen und Uneinigkeiten vorgebeugt werden.

Eine Miteigentümervereinbarung hält diese Rechte und Pflichten fest, sodass alle Parteien geschützt werden. Die Inhalte der Miteigentümervereinbarung beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf erläutert Ihnen Ihr persönlicher Kundenberater gerne in einem Beratungsgespräch.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Wie wird eine Miteigentümervereinbarung aufgehoben?

Eine Miteigentümervereinbarung lässt sich, auch aus besonderen Gründen und Anlässen, nicht aufheben, es sei denn, die Immobilie wird teilweise oder ganz zerstört.

Wie gehen wir vor, wenn Sie als Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte?

Sie allein entscheiden, wann Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Wenn der Zeitpunkt gekommen ist kümmern wir uns um die komplette Abwicklung von erneuten Wertgutachten über die Werbung bis hin zum Notartermin.

Wie kann ich über meinen Miteigentumsanteil verfügen?

Ist nicht anderes vereinbart, können Sie Ihren Anteil am Miteigentum an Dritte verpachten, verschenken oder verkaufen. Im Falle der Miteigentümervereinbarung beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf müssen Sie unsere Zustimmung für die Vermietung oder Verpachtung vorab einholen.