Teilverkauf bei einer Scheidung: Was geschieht mit dem Haus?

Eine Trennung bringt neben zahlreichen Konflikten oft auch viele finanzielle Probleme mit sich. Eine Frage, die sich dabei besonders häufig stellt, ist: Was geschieht mit dem gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Wohnung? Eine Lösung: der Teilverkauf Ihrer Immobilie. Hier lesen Sie, welche Möglichkeiten es bei einer Scheidung gibt und in welchen Fällen wir einen Teilverkauf empfehlen.

Sie stehen vor einer Scheidung und wollen sich nicht von Ihrer Immobilie trennen? Wenn ein Partner das Haus behält, ist ein Teilverkauf eine gute Lösung, um finanzielle Mittel zu generieren. Wie das geht, welche finanziellen Entscheidungen nach einer Scheidung auf Sie zukommen und welche Optionen Ihnen der Teilverkauf bietet, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Der Güterstand: Wie ist das Vermögen bei einer Scheidung geregelt?

Was mit dem Vermögen bei einer Scheidung passiert, hängt vor allem vom Güterstand ab. Insgesamt unterscheidet man in Deutschland zwischen drei unterschiedlichen Szenarien:

• Zugewinngemeinschaft
• Gütergemeinschaft
• Gütertrennung

Welcher Güterstand vorliegt, ist abhängig vom jeweiligen Ehevertrag.

Was gilt, wenn es keinen Ehevertrag gibt

Wenn kein Ehevertrag vorliegt, leben die Ehegatten automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. In diesem Fall besitzt das Ehepaar auch nach der Eheschließung getrennte Vermögen. Kommt es allerdings zu einer Scheidung, muss ein Zugewinnausgleich gezahlt werden. Das bedeutet, dass das Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung und das Vermögen zum Zeitpunkt der Scheidung miteinander verglichen werden. Ist das Vermögen einer der beiden Ehepartner gewachsen, profitieren beide Ehepartner gleichermaßen von diesem Zuwachs. Dem Ehepartner, dessen Vermögen weniger stark gestiegen ist, steht die Zahlung eines Zugewinnausgleichs zu. Bringt ein Ehepartner eine Immobilie mit in die Ehe, bleibt er nach der Scheidung zwar der Alleineigentümer, muss aber ebenfalls einen Zugewinnausgleich zahlen, wenn der Wert der Immobilie gestiegen ist.

Was gilt, wenn es einen Ehevertrag gibt

Sie haben einen Ehevertrag abgeschlossen? Dann achten Sie auf den darin vereinbarten Güterstand. Beispielsweise kann dort drinstehen, dass Sie in einer ehelichen Gütergemeinschaft leben. In einer Gütergemeinschaft wird aus den Vermögen beider Eheleute ein gemeinsames. Bringt jetzt ein Partner eine Immobilie mit in die Ehe, gehört diese also beiden gleichermaßen. Auch nach der Scheidung zählt eine Immobilie dann als gemeinsames Vermögen. Ein weiterer Fall, der im Ehevertrag festgehalten wird, ist die Gütertrennung. In diesem Fall bleiben die Vermögen während der Ehe getrennt und bei einer Scheidung gibt es keinen Zugewinnausgleich.

Unsere Tipps für einen Hausverkauf

Je nach Güterstand und Lebenssituation ergeben sich unterschiedliche Szenarien, was nach einer Scheidung mit dem Haus oder der Wohnung geschieht. Die wichtigsten Punkte, die es bei den unterschiedlichen Möglichkeiten zu beachten gibt, lesen Sie hier.

Beide Ehepartner wollen verkaufen

Nicht selten entscheiden sich geschiedene Paare dafür, ihr Haus zu verkaufen. Wenn beide Ehepartner gemeinsame Eigentümer der Immobilie sind, ist natürlich eine Zustimmung beider Parteien dafür notwendig. Der Verkaufserlös wird anschließend auf beide aufgeteilt, abhängig vom jeweiligen Eigentumsanteil. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass bestehende Kredite zuvor getilgt werden müssen. In den meisten Fällen zahlen Sie außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Außerdem sollten Sie beachten, dass Sie unter Umständen eine Spekulationssteuer zahlen müssen. Diese fällt an, wenn Sie die Immobilie seit weniger als zehn Jahren besitzen und bereits ein Jahr vor dem Verkauf ausgezogen sind.

Sie haben bereits vor der Scheidung einen Teilverkauf bei uns abgeschlossen? Kein Problem, denn der Verkauf einer Immobilie ist auch nach einem Teilverkauf unkompliziert möglich. Sie haben sich dazu entschieden, nach der Scheidung Ihre Immobilie zu verkaufen? Gerne stehen wir Ihnen dabei unterstützend zur Seite.

Nur ein Ehepartner will verkaufen

Sie und Ihr Ex-Partner bzw. Ihre Ex-Partnerin können sich nicht einigen, was nach einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus geschieht? Es kann passieren, dass ein Ehepartner verkaufen möchte und der andere nicht. Kann jetzt ein Ehepartner den Verkauf fordern?
Hier kommt der Güterstand ins Spiel. In einer Zugewinngemeinschaft bleiben die Vermögen der Eheleute getrennt. Es ist jedoch oft der Fall, dass die Ehepartner während der Ehe zusammen eine Immobilie erwerben und beide im Grundbuch eingetragen sind, also beide zu 50 % Miteigentümer sind. In dem Fall handelt es sich um eine sogenannte Bruchteilgemeinschaft. Will einer der Ehepartner das Haus verkaufen, darf er nur seinen Anteil verkaufen. Ein Verkauf des gesamten Hauses ist nur möglich, wenn beide zustimmen. Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres kann diese Zustimmung gerichtlich verhandelt werden.

Es gibt außerdem die Möglichkeit, den Verkauf der Immobilie durch eine Teilungsversteigerung zu erzwingen. Diese kann jeder Ehepartner, unabhängig von der Höhe des Miteigentumsanteils, durch einen Antrag beim Amtsgericht durchführen lassen. Der Erlös dieser Versteigerung wird dann auf beide Ehepartner aufgeteilt. Das Problem: der Erlös liegt dabei meistens deutlich unter dem Wert, den ein freihändiger Verkauf erbringt.

Sie sind unzufrieden mit dem Angebot? Legen Sie innerhalb von zwei Wochen Einspruch gegen den Antrag auf eine Teilungsversteigerung ein. Dabei können Sie zum Beispiel einwenden, dass eine Teilungsversteigerung dem Wohl der Kinder schaden würde.

In einer Gütergemeinschaft kann der Verkauf nicht erzwungen werden, auch nicht durch eine Teilungsversteigerung. Man spricht hier von einer Gesamthandgemeinschaft, in der das Vermögen beiden Eheleuten gehört und die Immobilie ausschließlich mit beidseitiger Zustimmung verkauft werden darf.

Ein Ehepartner bleibt in der Immobilie wohnen

Was passiert jedoch, wenn Sie das Haus behalten möchten? In diesem Fall gibt es unterschiedliche Möglichkeiten – zum Beispiel eine Schenkung oder eine Realteilung. Häufig bleibt ein Ehepartner in der Immobilie wohnen und der andere zieht aus. Dies wird durch eine Auszahlung ermöglicht.

Sie sind beide Miteigentümer der Immobilie? Derjenige, der dort wohnen bleibt, zahlt dem anderen Ehepartner für seinen Eigentumsanteil aus. Ist der Kredit des Hauses oder der Wohnung noch nicht getilgt, holen Sie vorher eine Zustimmung der Bank ein. Falls Sie Ihren Ehepartner bzw. Ihre Ehepartnerin[1] auszahlen wollen, muss die Bank sie oder ihn dafür aus der Mithaftung entlassen. Dazu ist sie aber nicht verpflichtet. Aufgrund Ihrer aktuellen finanziellen Situation kann es sein, dass die Bank einen neuen Kreditvertrag vereinbaren will. Für den aufgelösten Kreditvertrag kann sie dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wann ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?

Eine Auszahlung ist nicht ohne weiteres möglich? Dann ist ein Teilverkauf die richtige Lösung für Sie. Dabei verkaufen Sie einen Teil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung, wir werden stiller Teilhaber, Sie bleiben weiterhin Haupteigentümer und können im Haus oder Wohnung wohnen bleiben.

Im Falle einer Auszahlung kann folgendes Problem auftreten: Ein Partner will die Immobilie behalten, hat aber nicht die finanziellen Mittel, um dem anderen seinen Anteil abzukaufen. Häufig führt das zum kompletten Hausverkauf. Daher ist es in solchen Fällen ratsam, einen Teilverkauf in Betracht zu ziehen. Der Vorteil: Der Partner, der auszieht, erhält eine finanzielle Abfindung. Gleichzeitig kann der andere Partner in der Immobilie wohnen bleiben und muss sie nicht aufgeben.

Daneben gibt es auch Fälle, in denen einer der Eheleute Alleineigentümer der Immobilie ist. Wenn das Ehepaar in einer Zugewinngemeinschaft lebt und einer der beiden während der Ehe eine Immobilie erwirbt, zählt diese als Zugewinn. Bei einer Scheidung muss dieser Ehepartner dann einen entsprechenden Zugewinnausgleich zahlen. Häufig kann er diesen aber nicht bezahlen und sieht sich dann dazu gezwungen, das Haus zu verkaufen.

Bei vielen geschiedenen Paaren lässt sich die finanzielle Lage nur durch einen Immobilienverkauf bewältigen. Gerade, wenn Kinder involviert sind, ist ein Verkauf aber oft nicht der beste Weg. Ein Teilverkauf ermöglicht es, dass Sie die Immobilie auch nach einer Scheidung behalten und Ihre Kinder im gewohnten Umfeld aufwachsen. Sie möchten Ihre Immobilie irgendwann vererben? Auch das ist nach dem Teilverkauf problemlos möglich.

Wann ist ein Gutachten erforderlich?

Sie denken über einen Teilverkauf nach? Dann ist es für Ihre Entscheidung wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Auch in anderen Fällen ist dies notwendig. Haben Sie sich für eine Auszahlung entschieden, müssen Sie den Wert des Eigentumsanteils kennen. Falls Sie einen Zugewinnausgleich zahlen müssen, brauchen Sie zur Berechnung den Immobilienwert.

Ein unabhängiger Gutachter nimmt eine Wertermittlung der Immobilie[2] vor. Meistens reicht ein Kurzgutachten aus. Kommt es jedoch zu einem gerichtlichen Streit, benötigen Sie für den Prozess ein vollständiges Verkehrsgutachten. Bevor Sie einen Teilverkauf bei uns abschließen, organisieren wir einen neutralen Gutachter, der Ihre Immobilie bewertet. Wenn Sie mit dem ermittelten Wert zufrieden sind, kommt es zum Vertragsabschluss. Dabei steht Ihnen jederzeit ein persönlicher Berater zur Seite und beantwortet Ihnen alle aufkommenden Fragen.

Die Lösung: ein Teilverkauf mit der Volksbank

Eine Scheidung ist immer mit vielen Fragen verbunden. Vor allem ist oft unklar, was mit dem gemeinsamen Haus geschieht. Je nach Situation und auch abhängig vom Güterstand kommen mehrere unterschiedliche Möglichkeiten infrage.

In vielen Fällen ist es sinnvoll, einen Teilverkauf zu erwägen. Sie sind aus finanziellen Gründen dazu gezwungen sind, das Haus zu verkaufen? Dann ist der Teilverkauf eine gute Alternative. Der Vorteil: ein Ehepartner kann problemlos in der Immobilie wohnen bleiben. Der andere Ehepartner wird finanziell abgefunden.

Wir bieten Ihnen den Volksbank Immobilien-Teilverkauf als Lösung, stehen Ihnen gerne beratend zur Seite und beantworten Ihnen alle Fragen rund ums Thema Immobilien. Machen Sie jetzt ein kostenloses Beratungsgespräch aus. Wir freuen uns auf Sie!