Haus verkaufen und zurückmieten - Der Rückmietverkauf

Nicht selten sehen sich Immobilienbesitzer dazu veranlasst, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. Die Gründe dafür können unterschiedlich sein, doch viele der Eigentümer haben den Wunsch, weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu können. Eine Lösung dafür bietet "Sale and Lease back" - oder auf deutsch: der Rückmietverkauf. Dieser bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen und sie dann vom neuen Eigentümer zurück zu mieten. 

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Rückmietverkauf?
2. Gründe für den Verkauf und Rückmietverkauf von Immobilien
3. So funktioniert ein Verkauf mit Rückmiete
4. Vor- und Nachteile
5. Regelungen bezüglich der Mieterhöhungen
6. Alternativen zum Rückmietverkauf
7. Kosten und steuerliche Behandlung Verkaufs mit Rückmiete
8. Fazit
FAQ - Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Rückmietverkauf?

Bei einem Rückmietverkauf veräußern Sie Ihre Immobilie, können diese aber weiterhin bewohnen, indem Sie sie vom Verkäufer sofort zurückmieten. Dabei wird gleichzeitig mit dem Kaufvertrag auch ein zusätzlicher Mietvertrag unterschrieben. Sie erhalten den vollen Kaufpreis für Ihr Wohneigentum, müssen jedoch auf erweitertes Nutzungs- und Nießbrauchrecht verzichten. Eine ordentliche Kündigung eines solchen Mietvertrages ist durch den neuen Vermieter nicht möglich, da es sich um einen befristeten Vertrag bis zum Lebensende des Verkäufers handelt. Somit dürfen Sie auch beim Wechsel des Eigentümers in der Wohnung bzw. im Haus bleiben. Das Wohnrecht erlischt durch Auszug oder Tod des Berechtigten. 

Gründe für den Verkauf und Rückmietverkauf von Immobilien

Der Besitz von Wohneigentum kann in bestimmten Fällen zur Belastung werden. Finanzielle Engpässe, zum Beispiel durch größere Reparaturen, können zu Schulden führen. Auch der organisatorische Aufwand und die Eigenverantwortung bringen besonders mit zunehmendem Alter bei vielen Eigentümern Überforderung mit sich. Wenn Sie gern zur Miete wohnen würden, aber nicht umziehen möchten, bietet sich daher ein Verkauf mit anschließender Rückmiete an, um finanzielle Sorgen hinter sich zu lassen und mehr Zeit für sich selbst zu haben.

So funktioniert der Verkauf mit Rückmiete

Es ist zunächst empfehlenswert, sich über die unterschiedlichen Modelle der Immobilienverrentung zu informieren. Haben Sie sich endgültig für den Rückmietverkauf entschieden, kontaktieren Sie einen Anbieter und übermitteln sämtliche Angaben zu Ihnen und Ihrer Immobilie. Daraufhin wird für Sie, bei Interesse seitens des Anbieters, ein unverbindliches Angebot erstellt, wobei Baujahr, Lage und Zustand des Objekts eine wichtige Rolle spielen. Auch die Konditionen des Mietvertrages sind im Angebot bereits festgehalten. Hier empfiehlt es sich, einen Gutachter zu beauftragen, um insbesondere den vom Anbieter geschätzten Immobilienwert zu überprüfen. Der Verkaufsvertrag muss bei Abschluss notariell beurkundet werden, da er sonst nicht gültig ist. Nach Abschluss des Kaufvertrages und des Mietvertrages erhalten Sie den vereinbarten Kaufpreis und wohnen von nun an in der verkauften Immobilie zur Miete. 

Vor- und Nachteile des Rückmietverkaufs

Als nachteilig erweist sich für Sie zunächst die Tatsache, dass Sie von nun an Miete für Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zahlen müssen. Ihr weiterer Verbleib in der alten Immobilie ist von nun an davon abhängig, ob Sie die Miete inklusive Nebenkosten zahlen können. Auch die Kosten für kleinere Reparaturen müssen Sie weiterhin übernehmen. Die maximale Höhe dieser Reparaturen sollte im Mietvertrag jedoch festgelegt werden.

Außerdem profitieren Sie nicht mehr von möglichen Wertsteigerungen Ihrer Immobilie nach dem Verkauf und können den Verkauf nicht wieder rückgängig machen, was bei einem Teilverkauf zum Beispiel möglich wäre.

Im Falle der Insolvenz des neuen Eigentümers kann Ihr Wohnrecht verloren gehen, falls das Objekt zwangsversteigert wird. Dies ist jedoch nur bei „berechtigtem Interesse“ des Erstehers der Immobilie möglich.

Bei einem Rückmietverkauf erhalten Sie im Gegensatz zu anderen Möglichkeiten der Immobilienverrentung den maximal möglichen Marktpreis Ihres Hauses bzw. Ihrer Wohnung. Denn die Rückmiete mindert im Gegensatz zu beispielsweise unentgeltlichem Wohnrecht auf Lebenszeit oder dem Verkauf mit Nießbrauch nicht den Wert Ihrer Immobilie, da der Käufer Einnahmen mit Ihrer Immobilie erzielen kann. 

Ein weiterer Vorteil für Sie liegt in der Tatsache, dass Sie nach dem Rückmietverkauf keine Instandhaltungskosten  für Ihre Immobilie mehr tragen müssen. Auch sämtliche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten werden nun vom neuen Eigentümer übernommen. Hier entscheidet auch der neue Eigentümer, wann die Zeit für Modernisierung oder Sanerung gekommen ist. Sie selbst haben ab dem Verkauf kaum Entscheidungsgewalt über die Immobilie.

Regelungen bezüglich der Mieterhöhungen

Da Sie nach Rückmietverkauf Miete zahlen müssen, sind auch Mieterhöhungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Daher sollte im Mietvertrag diesbezüglich eine Regelung festgelegt werden. Dabei können Sie sich an der Vorgehensweise der Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (GNIW) orientieren. Als institutioneller Rückmietkäufer verzichtet die GNIW auf Mieterhöhungen in den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses. Danach kann die Miete maximal einmal jährlich und um nicht mehr als 20% innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Auch alle Instandhaltungsarbeiten werden von der GNIW für die Dauer des Mietvertrages übernommen. Als Grundlage für Mieterhöhungen dient dabei immer die ortsübliche Vergleichsmiete. 

Alternativen zum Rückmietverkauf

Neben dem Rückmietverkauf gibt es noch weitere Alternativen zur Kapitalbeschaffung im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie. 

• Leibrente. Mit einer Leibrente können Senioren ihre Immobilie für ein lebenslanges Wohnrecht und eine Rente verkaufen. Hier kann auch das sogenannte Nießbrauchrecht vereinbart werden, über welches die Immobilie auch nach Auszug weitervermietet werden kann. 

• Umkehrhypothek. Bei einer Umkehrhypothek erhält der Eigentümer einen ratenfreien Kredit entweder in Form einer einmaligen Zahlung oder einer monatlichen Rente. Die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit, meist durch den Verkauf der Immobilie. 

• Mit einem Teilverkauf können Sie bis zu 50% Ihrer Immobilie veräußern. Gegen ein monatliches Entgelt sind Sie weiterhin in der Lage, die gesamte Immobilie zu nutzen und zu vermieten. Außerdem besteht hier die Möglichkeit, den verkauften Anteil wieder zurückkaufen.

Kosten und steuerliche Behandlung des Verkaufs mit Rückmiete

Vor dem Verkauf der Immobilie sollten Sie unbedingt in ein Wertgutachten investieren, da Sie auf diese Art einen besseren Verhandlungsspielraum haben. 

Nach dem Verkauf Ihrer Immobilie tragen Sie die monatliche Miete zuzüglich der Nebenkosten für Warmwasser, Heizung und Strom. Auch die Ausgaben für kleinere Reparaturen sollten Sie bei Ihrer Kostenrechnung berücksichtigen. 

Falls Sie Ihre Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnten, müssen Sie nach Rückmietverkauf keine Einkommensteuer zahlen. Die Grunderwerbsteuer zahlt nur der Käufer. 

Fazit 

Bei einem Rückmietverkauf erzielen Sie im Gegensatz zu anderen Möglichkeiten der Immobilienverrentung den maximal möglichen Verkaufserlös für Ihre Immobilie. Gleichzeitig sind Sie dank eines abgeschlossenen Mietvertrages in der Lage, Ihre Immobilie weiterhin zu bewohnen. Dafür müssen Sie allerdings Miete zahlen sowie für kleinere Reparaturen aufkommen. Größere Sanierungsmaßnahmen übernimmt dagegen der neue Eigentümer, was oft einen gewichtigen Grund für den Rückmietverkauf darstellt. 

FAQ - Häufige Fragen

Worauf sollte beim Rückmietverkauf geachtet werden?

Es ist insbesondere darauf zu achten, dass Ihr Wohnrecht im Kaufvertrag festgehalten wird. Außerdem sollten Vereinbarungen zu Mietpreiserhöhungen oder Umfang der eventuell notwendigen Reparaturen exakt im Voraus festgelegt werden. 

Wann ist ein Rückmietverkauf sinnvoll? 

Ein Rückmietverkauf ist immer dann sinnvoll, wenn Sie Kapitalbedarf haben, jedoch Ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen möchten. Auch ist eine solche Option besonders bei älteren Eigentümern zu empfehlen, die z.B. aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage sind, sich mit diversen größeren Instandhaltungsmaßnahmen zu beschäftigen.

Wann erlischt das mit dem Rückmietverkauf verbundene Wohnrecht?

Das Wohnrecht erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Mieters. Im Gegensatz zum Eigentümer kann der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Nach Auszug würde sein Wohnrecht demnach nicht mehr bestehen. In seltenen Ausnahmefällen kann es dazu kommen, dass das Wohnrecht auch bei Zwangsversteigerung der Immobilie erlischt. Dies ist in der Praxis jedoch unwahrscheinlich.