Vorkaufsrecht bei Immobilien - was Käufer & Verkäufer wissen sollten.

Sie haben Ihre Traum-Immobilie gefunden, den Kaufvertrag beim Notar schon unterschrieben und Sie denken alles ist in trockenen Tüchern? Doch dann platzt der Kaufvertrag, da eine andere Person oder die Gemeinde ein Vorkaufsrecht für diese Immobilie hat. Um solche Situationen zu vermeiden, sollten Sie frühzeitig prüfen, ob jemand ein Vorkaufsrecht auf Ihre Immobilie hat.

Hier erfahren Sie u. a., welche Arten von Vorkaufsrecht es gibt, wann ein Vorkaufsrecht in Kraft tritt, worauf Sie beim Verkauf besonders achten sollten und ob sich ein Vorkaufsrecht aushebeln lässt.

Was bedeutet Vorkaufsrecht?

Bei dem Vorkaufsrecht handelt es sich um rechtliche oder gesetzliche Sonderrechte. Bestehen Vorkaufsrechte auf einer Immobilie oder auf einem Grundstück, so ist der Vorkaufsberechtigte (z.B. Privatperson, Gemeinde) im Verkaufsfall befugt, die Immobilie oder das Grundstück vorrangig zu kaufen. So entsteht dann der Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigten. Der Vorkaufsberechtigte kann die Sache zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen erwerben, zu welchen sie der Dritte erworben hätte.

Vorkaufsrechte greifen nur dann, wenn tatsächlich ein Verkauf stattfindet. Daher sind Schenkungen, Tauschgeschäfte, Übertragungen von Geschäftsanteilen einer Gesellschaft und Erbschaftsauseinandersetzungen von dem Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Ebenso werden Vorkaufsrechte vernachlässigt, wenn es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt.

Rechtliche Grundlagen des Vorkaufsrechts

Ein bestehendes Vorkaufsrecht bedeutet, dass jemand ein Recht hat das betreffende Grundstück und/oder die betreffende Immobilie auf dem Grundstück zu kaufen, wenn dies/e zum Verkauf steht. Dieses Recht ist im BGB geregelt. Grundsätzlich unterscheidet man sechs Arten von Vorkaufsrechten:

Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich nur auf unbewegliche Sachen, wie unbebaute Grundstücke. Dieses Recht ist gem. § 873 BGB im Grundbuch in Abt. ll einzutragen. Die Eintragung ins Grundbuch dient dabei bereits als Vormerkung, dass im Falle eines Verkaufes der Vorkaufsberechtigte nicht umgangen werden kann. Das dingliche Vorkaufsrecht ist in §§ 1094 bis 1104 BGB geregelt und grundsätzlich nicht vererbbar (§ 473 BGB), es sei denn, das wurde ebenfalls im Grundbuch vermerkt.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht hingegen bezieht sich laut §§ 463- 437 BGB auf bewegliche und unbewegliche Sachen. Zu den unbeweglichen Sachen zählt alles, was ein Grundstück bzw. nur ein Anteil eines Grundstückes ist, wie zum Beispiel Häuser und Eigentumswohnungen. Bei dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch. Hierbei wird ein Vertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Eigentümer geschlossen. Dadurch sichert sich der Vorkaufsberechtigte einen Nachweis für einen Schadensersatzanspruch, falls sein Vorkaufsrecht bei dem Verkauf übergangen wird.

Wird der Vorkaufsberechtigte übergangen, kann er ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Käufers in das Grundbuch, Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Eigentümer der Immobilie bleibt jedoch der Käufer. Demnach sichert ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht bei Immobilien zwar einen Schadensersatzanspruch, aber keinen Übertragungsanspruch auf Grundstücke, Gebäude oder Gegenstände.

 Wichtige Bestandteile dieser vertraglichen Vereinbarung:

• • Name und Anschrift beider Vertragspartner
  • Beschreibung der Immobilie oder des Grundstücks
  • Vereinbarte Regelungen:
    • ob das Vorkaufsrecht zeitlich begrenzt ist
    • ob das Vorkaufsrecht vererbbar ist
    • Strafen bei Vertragsverletzungen
    • eine Frist, innerhalb dieser der Eigentümer den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informiert.
    • eine Frist, wie lange Vorkaufsberechtigte Zeit haben, auf das Angebot zu reagieren
  • Datum und Ort des Vertrages
  • Unterschrift
    

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist in §§ 24 bis 28 BauGB geregelt und gibt Gemeinden und Städten ein grundsätzliches Vorkaufsrecht, wenn ein plausibler Grund, wie das Zugutekommen des allgemeinen Wohls, vorliegt. Auch das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht können als Grundlage des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts dienen. Das Baugesetzbuch sieht ein Vorkaufsrecht für Kommunen in folgenden Fällen vor:

• • Grundstücke, die laut Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind.
  • Grundstücke in Umlegungsgebieten, die in einem Bebauungsplan neu geordnet werden sollen.
  • Grundstücke in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich, wenn die Gemeinde städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen umsetzen will.
  • Grundstücke in einem Erhaltungsgebiet, also einem sogenannten Milieuschutzgebiet.
  • Unbebaute Grundstücke, die als Wohnbaufläche vorgesehen sind oder die aus Gründen des Hochwasserschutzes nicht bebaut werden sollen.

Die Kommune kann von dem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen, wenn die Immobilie oder das Grundstück an Verwandte veräußert wird.

Vorkaufsrecht Mieter

Von dem gesetzlichen Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) profitieren vor allem Mieter. Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, die anschließend einzeln verkauft werden sollen, haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dabei muss der Eigentümer die Mieter über den Verkaufsfall informieren. Hat der Eigentümer bereits einen Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt, hat der Mieter das Recht in den Vertrag einzusteigen (zu den Bedingungen des geschlossenen Kaufvertrages).

Ist der Mieter mit den vereinbarten Konditionen des Kaufvertrags zufrieden und entscheidet sich dazu, die Eigentumswohnung ebenfalls zu erwerben, muss dieser die Ausübungsfrist beachten: Er ist gesetzlich dazu verpflichtet, sein Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten auszuüben, indem er den Eigentümer über sein Interesse am Kauf schriftlich informiert. In diesem Fall ist der Mieter als potenzieller Käufer an die Konditionen des bereits erstellten Kaufvertrags gebunden. Das Vorkaufsrecht für den Mieter gilt nur bei einem Erstverkauf und ist einmalig.

 Das gesetzliche Vorkaufsrecht tritt nicht in Kraft, wenn dem aktuellen Mieter die Wohnung bereits zum Kauf angeboten wurde, bevor dieser eingezogen ist. Gleiches gilt, wenn der Eigentümer die Wohnräume an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen des eigenen Haushalts verkauft oder verschenkt. Das Mietverhältnis kann in den vorgenannten Fällen grundsätzlich bestehen bleiben oder vom neuen Eigentümer aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden.

Wird dem Mieter die Information über den Verkauf der Wohnung vorenthalten, kann dieser Schadensersatz fordern.

Vorkaufsrecht Erben

Wenn ein Erbe innerhalb einer Erbengemeinschaft seine Anteile verkauft, sind die anderen Erben vorkaufsberechtigt; aber nur dann, wenn sie alle zu gleichen Teilen kaufen. Hierbei soll die Erbengemeinschaft vor dem Eintreten fremder Personen geschützt werden. Ein Miterbe kann das Vorkaufsrecht ausnahmsweise dann alleine ausüben, wenn alle weiteren Miterben auf ihr Vorkaufsrecht verzichten. Fällt einer der Erben raus und hat kein Interesse am Kauf, besteht kein Vorkaufsrecht mehr.

Das Vorkaufsrecht beim Immobilien-Teilverkauf

Nicht nur beim Gesamtverkauf, auch beim Immobilien-Teilverkauf spielt das Vorkaufsrecht eine Rolle. In der Regel ist der Teilverkauf nur vom öffentlich-rechtlichen oder vom schuldrechtlichen Vorkaufsrecht betroffen. In seltenen Fällen greift bei einem Teilverkauf auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Beispielsweise, wenn Sie als Teil einer Erbengemeinschaft einen Teil Ihres Erbes verkaufen möchten. Das ist in der Praxis allerdings sehr unwahrscheinlich. Sollte ein Vorkaufsrecht bestehen, muss der Vorkaufsberechtigte eine Verzichtserklärung abgeben, um einen Teilverkauf zu ermöglichen.

Wie läuft ein Vorkaufsrecht beim Verkauf ab?

Wenn nun ein Grundstücks- beziehungsweise Immobilienverkauf ansteht, bei dem die betreffende Immobilie mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, müssen Sie bei dem Verkauf einige Besonderheiten beachten. Die Grundvoraussetzung für das Vorkaufsrecht ist das Eintreten des sogenannten Verkaufsfalles. In diesem Fall besteht zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ein rechtswirksamer Kaufvertrag, bei dem die möglichen Interessen des Vorkaufsberechtigten nicht berücksichtigt wurden. Der Vorkaufsberechtigte muss schnellstmöglich informiert werden. Ab diesem Zeitpunkt hat der Vorkaufsberechtigte eine gesetzliche Frist von zwei Monaten, um zu entscheiden, ob dieser die Immobilie oder das Grundstück kaufen möchte (§ 469 BGB, § 28 BauGB).

Übt der Vorkaufsberechtigte sein Recht aus, muss dieser eine entsprechende Erklärung abgeben, die zwar formlos erfolgen kann, aber unwiderruflich ist. Um eventuellen Schadensersatzforderungen durch den ursprünglichen Käufer zu entgehen, empfehlen wir Ihnen vorab ein vertragliches Rücktrittsrecht bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten festschreiben zu lassen. Dadurch vermeiden Sie unter Umständen Mehrkosten bei der Vertragsauflösung. Andernfalls hat der ursprüngliche Käufer Anspruch auf Schadensersatz.

Auch wenn der Vorkaufsberechtigte auf sein Recht verzichtet, muss er darüber eine Erklärung abgeben. Anschließend erfolgt ggf. eine Antragsstellung beim Notar, um die Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch vorzunehmen. Dieser Antrag muss laut Grundbuchordnung (GBO) sowohl von dem Vorkaufsberechtigten als auch vom Verkäufer unterschrieben werden und im Anschluss notariell beglaubigt werden. Im Falle, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet, muss sie ein Negativzeugnis ausstellen (§ 28 Abs. 1 BauGB) oder das Vorkaufsrecht läuft mit dem Verstreichen der Frist aus.

Sind mehrere Personen vorkaufsberechtigt, beispielsweise eine Erbengemeinschaft, muss das Vorkaufsrecht als Gemeinschaft ausgeübt werden (§ 472 BGB). Dann beginnt die Ausübungsfrist erst, wenn der letzte Berechtigte die Mitteilung über das Vorkaufsrecht erhalten hat.

Wann erlischt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht kann aus verschiedenen gesetzlichen Gründen erlöschen. Im Folgenden stellen wir Ihnen mögliche Fälle (keine abschließende Aufzählung) vor:

• Fall 1: Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts verstreicht (vgl. § 469 BGB). Falls nicht anders vereinbart gilt eine Frist von zwei Monaten zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach Bekanntmachung des Verkaufs.
• Fall 2: Das Vorkaufsrecht erlischt, sofern testamentarisch keine andere Vorgehensweise vereinbart wurde, beim Tod des Vorkaufsberechtigten (vgl. § 473 BGB).
• Fall 3: Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht löschen lässt (vgl. § 19 GBO). Dazu ist eine Löschungsbewilligung des Vorkaufsberechtigten erforderlich und ein Antrag an das Grundbuchamt.
  
  
  

Kann eine Vorkaufserklärung ungültig werden?

Die Vorkaufserklärung, kann ungültig werden. Das geschieht dann, wenn der Vorkaufsberechtigte vorab seinen Verzicht mitteilt oder dieser zahlungsunfähig ist.

Welche Folgen hat das Umgehen des Vorkaufsrechts?

Ist ein Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, kann dies dazu führen, dass der Vorkaufsberechtigte übergangen wird und der Eigentümer seine Immobilie oder sein Grundstück ohne Weiteres an Dritte verkauft. In der Regel kann der Kaufvertrag dann nicht mehr rückgängig gemacht werden und der Vorkaufsberechtigte kann eine Schadensersatzzahlung vom Verkäufer fordern (§ 280 BGB, sowie BGH, Az.: Vlll ZR 51/14). Meist beläuft sich der Schadensersatz auf die Höhe des möglichen Gewinns, welcher dem Vorkaufsberechtigten so entfällt. Der Gewinn ist üblicherweise die Spanne zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Verkehrswert der Immobilie. Die Immobilie bleibt allerdings Eigentum des ursprünglichen Käufers, wenn sie erst einmal rechtswirksam übergangen ist. Es sei denn, er wusste im Vorfeld von dem Vorkaufsrecht und hat den Vorkaufsberechtigten absichtlich nicht darüber informiert (§ 469 BGB).

Wie kann ich mich bezüglich Schadensersatzansprüchen absichern?

Vor dem Verkauf beziehungsweise vor Vertragsabschluss einer Immobilie sollten Sie als Eigentümer gründlich prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Für den Fall, dass ein vertragliches oder ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, sollten Sie sich außerdem ein vertragliches Rücktrittsrecht sichern. So kann eine Vertragsauflösung mit dem ursprünglichen Käufer ohne Mehrkosten erfolgen. Ansonsten hat der ursprüngliche Käufer einen Anspruch auf Schadenersatz.

Im Falle des Immobilien-Teilverkaufs müssen alle vorkaufsberechtigten Parteien eine Verzichtserklärung abgeben und entsprechende Einträge im Grundbuch gelöscht werden. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinden und Städte, sowie die grundbuchlich gewahrten Vorkaufsrechte werden nach der Beurkundung durch den Notar angefragt. Nach Erhalt eines sog. Negativzeugnisses, also der Verzicht des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde bzw. Stadt oder dem Vorliegen der Verzichtserklärung der grundbuchlichen Vorkaufsrechte, nimmt der Teilverkaufsprozess seinen weiteren Verlauf.

Fazit

Das Vorkaufsrecht mag für Verkäufer und ursprünglichen Käufer ein unbeliebtes Hindernis sein. Dennoch ist die Regelung für Vorkaufsberechtigte sinnvoll. Hierbei wird den Vorkaufsberechtigten ihr Kaufrecht ermöglicht oder ggf. einen Anspruch auf Schadensersatz. Beteiligte sollten sich in jedem Fall hinreichend informieren und, wenn möglich, vorab mit dem Vorkaufsberechtigten klären, ob ein Kaufinteresse besteht. Um einen möglichen Schadensersatzanspruch zu umgehen, ist es ratsam, sich als Verkäufer vor Veräußerung der Immobilie ein vertragliches Rücktrittsrecht zu sichern. Dadurch können etwaige Mehrkosten bei der Vertragsauflösung mit dem ursprünglichen Käufer vermieden werden und dem Verkauf der Immobilie steht nichts mehr im Wege.

Unsere Experten vom Volksbank Teilverkauf erklären Ihnen in einem Gespräch zur Vorbereitung auf den Notartermin ganz genau wie Sie hier vorgehen müssen und was Sie um Thema Vorkaufsrecht wissen sollten. Ihr persönlicher Kundenberater beantwortet Ihnen alle offenen Fragen. Wir freuen uns auf ein erstes persönliches Gespräch!